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Le droit à une reddition de compte dans le cadre d’un prêt

LA REDDITION DE COMPTE SOUS LA LOUPE DE LA COUR SUPRÊME DU CANADA

INTRODUCTION — DOSSIER DE REDDITION DE COMPTE

Dans l’arrêt Racine c. Barry, [1957] S.C.C. 92, la Cour suprême du Canada se penche sur la notion de reddition de compte. Plusieurs éléments sont intéressants dans ce jugement. (i) La nature particulière de la procédure de reddition de compte est décrite. (ii) La distinction de l’action en reddition de compte avec l’action pour dommages est précisée. (iii) Les conditions pour utiliser la procédure de reddition de compte sont discutées. (iv) Les étapes d’une reddition de compte judiciaire sont mentionnées.

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***Vous pouvez trouver une copie du jugements sur Canlii ou sur SOQUIJ.

*** Cet article n’est pas un avis juridique.

Les étapes de la reddition de compte

La première étape consister à déterminer s’il y a un droit à une reddition de compte. Si le premier jugement rendu confirme le droit à une reddition de compte, le Défendeur doit rendre compte. Ensuite, si le Défendeur dans l’action en reddition de compte n’établit pas le compte, et ce, malgré une ordonnance, la personne ayant demandé la reddition de compte peut le faire du mieux qu’elle peut, à sa place. Finalement, si le compte est contesté, alors, il faut établir le reliquat devant le tribunal.

LES PARTIES DANS CE DOSSIER DE REDDITION DE COMPTE

La Défunte se nomme Christina Ross Barry (« Succession »). [94] Elle décéda le 6 janvier 1928. [95]

La première Poursuivante et veuve d’Ernest Delany, Mina J. Barry, poursuit à titre personnel et à titre de fiduciaire de la Succession. [94]

La deuxième Poursuivante est Mina Gene Delany. [94]

Les Poursuivantes poursuivent Mme Minette Racine, la Défenderesse. [94] La Défenderesse était la cousine de la Défunte. [95] Elle était également fiduciaire de la Succession. [95]

Le Troisième Fiduciaire de la Succession était le mari de la Défenderesse, décédé avant la poursuite. [95]

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LES FAITS DANS CETTE ACTION EN REDDITION DE COMPTE

Ce que voulaient les Poursuivantes

Les Poursuivantes veulent obtenir (i) la destitution de la Défenderesse de son poste de fiduciaire (ii) une ordonnance à l’encontre de la Défenderesse de rencontre compte et (iii) un remboursement du reliquat. [94]

Les jugements des instances précédentes sur la demande en reddition de compte

L’action fut rejetée en première instance, mais elle fut partiellement accueillie en appel. [94] La Cour d’appel obligea la Défenderesse à rendre compte de son administration de la Succession aux Poursuivantes. [94] La Défenderesse devait rendre compte dans les 30 jours suivant le jugement, à défaut de quoi, elle devait verser une somme d’argent aux Poursuivantes. [95]

Les faits sur lesquels porte la demande de reddition de compte

Le Troisième Fiduciaire avait en main les certificats d’actions de deux compagnies. [95] Les certificats appartenaient à la Succession. [95] Ces certificats furent éventuellement remis à la Défenderesse. [96] Ces certificats furent utilisés comme garantie collatérale à un compte à un bureau de courtage. [96] Les actions furent vendues en 1932 en raison d’un probable déficit dans le compte au bureau de courtage. [96] Une action en reddition de compte fut entreprise en 1946. [97]

LA DÉCISION DE LA MAJORITÉ

La Défenderesse conteste l’action en disant qu’elle n’aurait pas l’obligation de rendre compte. [97] En effet, elle plaide qu’il s’agit d’un prêt à usage et que le seul recours des Poursuivantes est une réclamation de la valeur des actions vendues. [97] La Cour suprême du Canada n’estime pas nécessaire de qualifier avec précision la nature du prêt. [98]

Une définition de la reddition de compte

Elle définition la notion de reddition de compte comme étant une opération visant à décrire la gestion faite du bien d’autrui. [98] La description de la gestion doit comprendre une liste détaillée des entrées et des sorties. Elle est due par tous les administrateurs du bien d’autrui. Ces administrateurs ont détenu le bien d’autrui et l’ont administré. [98]

Les étapes de la reddition de compte

C’est la personne pour le compte de laquelle ses biens ont été gérés qui peut introduire une demande de reddition de compte. [98] La première étape consister à déterminer s’il y a un droit à une reddition de compte. [99] Si le premier jugement rendu confirme le droit à une reddition de compte, le Défendeur doit rendre compte. [99] Par la suite, si le Défendeur dans l’action en reddition de compte n’établit pas le compte, et ce, malgré une ordonnance, la personne ayant demandé la reddition de compte peut le faire du mieux qu’elle peut, à sa place. [99] Finalement, si le compte est contesté, alors, il faut établir le reliquat devant le tribunal. [99]

Le contournement du processus habituel de reddition de compte

La procédure décrite au précédent paragraphe comprend plusieurs étapes, ce qui peut sembler excessif. Toutefois, si dès la première étape, un débat sur le compte est entrepris par les parties, alors, les parties peuvent sauter à la dernière étape sans devoir attendre si le Défendeur doit véritablement compte ou non. [99] Il faut, pour cela, que le débat soit engagé sur la recherche finale d’une solution. [99] Les deux parties doivent s’y être engagées. [99] Or, dans le présent dossier, les Poursuivantes ont essayé de transformer le débat en débat de compte. Mais la Défenderesse a toujours évité de le faire. [100]

Refus de reconnaître le droit à la reddition de compte

Incidemment, la majorité des juges dans cette décision sont d’avis qu’une action en reddition de compte n’était pas la bonne et qu’il eût été préférable de demander tout simplement le remboursement des valeurs mobilières prêtées. [100] En effet, puisqu’il s’agit d’un prêt, la Défenderesse n’avait pas la possession des biens d’autrui. [100] Par conséquent, elle n’a pas administré les biens d’autrui. [100] C’est à titre d’emprunteuse et non pas à titre de fiduciaire qu’elle avait possession des certificats. [100]

L’OPINION DE LA DISSIDENCE SUR L’OBLIGATION DE REDDITION DE COMPTE

Pour l’honorable juge Rand, les certificats avaient été prêtés dans le cadre d’un prêt à usage. Le propriétaire demeure le propriétaire et possesseur légal. Par conséquent, l’utilisation par la Défenderesse constituait une forme d’administration du bien d’autrui et l’action en reddition de compte était permise. [102] Par ailleurs, il y a plusieurs éléments qui laissent croire que c’est à titre de fiduciaires que la Défenderesse a agi. [105]

Dans le cas de l’honorable juge Kellock, l’absence de dommages résultant du jugement de la Cour d’appel milite en faveur du rejet de l’appel de la Défenderesse. [108] Il appuie également la réflexion sur le prêt à usage de l’honorable juge Rand. [108]

Par |2020-03-22T22:54:33-05:00mars 22nd, 2020|

La destitution de la liquidatrice d’une succession

La destitution d’une liquidatrice d’une succession Succession de Helme, 2017 QCCA 835

Introduction sur cet article portant sur la destitution de la liquidatrice d’une succession

L’arrêt Succession de Helme, 2017 QCCA 835 met en lumière deux règles importantes en droit successoral.

  1. Pour qu’un conflit d’intérêts puisse justifier la destitution du liquidateur d’une succession, ce dernier doit être véritable. Incidemment, il doit être important.
  2. Lorsque le poursuivant n’est pas liquidateur, il peut se voir rembourser ses frais par la masse successorale, et ce, en raison de l’utilité de la dépense.

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Destitution d'une liquidatrice successorale

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Le codicille olographe

Le tribunal d’appel refuse de traiter de cette question en raison du fait qu’il s’agit d’une question de fait. Or, les tribunaux de première instance sont ceux qui sont les mieux placés pour juger des faits. Seules les conclusions factuelles manifestement erronées sont infirmées par la Cour d’appel du Québec.

Destitution de la liquidatrice d’une succession

Selon la Cour d’appel, l’intimé a commis certaines fautes. [8] Toutefois, la destitution de la liquidatrice est un recours de nature exceptionnelle. [9] Pour y arriver, la Cour d’appel estime qu’il faut démontrer que la liquidatrice a agi à l’encontre des intérêts de la succession et d’une manière qui peut lui causer préjudice OU s’il y a eu malversation. [9] Les conflits d’intérêts graves peuvent aussi justifier la destitution d’un liquidateur d’une succession. [9]

La Cour d’appel n’interprète pas les dons substantiels à la liquidatrice avant le décès et les problèmes de reddition de compte comme étant suffisants pour destituer le liquidateur. [10] Plus précisément, les manquements aux redditions de compte annuel pendant la durée de la procuration n’ont pas été jugés suffisants par le tribunal de première instance. [13] Également, l’absence d’homologation du mandat de protection n’est pas retenue contre le liquidateur, et ce, malgré l’inaptitude de la personne âgée. [13] À la décharge de la liquidatrice, celle-ci a informé la personne âgée avant son décès, tant et aussi longtemps que cette dernière était en mesure de comprendre. [15] Par ailleurs, les défauts de reddition de compte peuvent parfois justifier la destitution du liquidateur, mais il ne s’agit pas d’une règle absolue. [20]

Un liquidateur peut aussi être en conflit d’intérêts sans être destitué. [21-25] Pour qu’un conflit d’intérêts puisse motiver la destitution du liquidateur d’une succession, il faut que le conflit d’intérêts soit « véritable », c’est-à-dire, sérieux. [26]

Le paiement des frais extrajudiciaires de la partie qui demandait la destitution de la liquidatrice

Les frais extrajudiciaires encourus par la partie demanderesse seront payés par la succession, car cette demande a augmenté la volonté de la liquidatrice de rendre compte. Lorsqu’une démarche par une personne est bénéfique pour un patrimoine géré par autrui, ses frais juridiques peuvent être imputés à la masse gérée par l’administrateur. Incidemment, le jugement de première instance est partiellement infirmé sur ce point. [27-30]

Commentaires

La Cour d’appel du Québec corrige une affirmation dans le jugement Bélanger c. Bélanger B.E. 2000BE-1357, selon laquelle un conflit d’intérêts permet de destituer le liquidateur d’une succession. Il faut plutôt un conflit d’intérêts véritable et grave pour y parvenir.

Par |2020-01-19T14:33:54-05:00janvier 19th, 2020|

La pyrite peut être un vice caché

La présence de pyrite peut être un vice caché si son potentiel de gonflement est important.

Introduction

La présence de pyrite peut constituer un vice caché. Toutefois, la pyrite doit avoir un potentiel de gonflement important. À défaut, elle ne constitue pas un vice caché. Dans cet article portant sur le jugement Leblanc c. Dupuy, 2014 QCCS 3226, nous traitons d’un jugement fréquemment cité en matière de pyrite.

Les critères d’évaluation des dommages sont également intéressants. Il fournit également des explications intéressantes sur le problème que peut poser la pyrite. Le jugement est également un dossier de poursuite par le sous-acquéreur. Cela constitue une application des principes dégagés dans les jugements Kravitz et Hay c. Jacques.

*Consultez notre article phare sur la question des vices cachés : Vice caché — les défenses d’un avocat.

**Vous pouvez trouver une copie des jugements sur Canlii ou sur SOQUIJ.

Les principaux faits dans ce dossier portant sur la pyrite

pyrite vice caché avocat

La présence de pyrite ne constitue pas nécessairement un vice caché. Mais cela est possible, si son potentiel de gonflement est significatif.

Les parties dans cette poursuite pour vice caché

Des terrains sont achetés en 1976 par une personne identifiée comme étant le « Vendeur » dans le présent article. Sur ses terrains, le Vendeur construit 3 immeubles. Les immeubles seront vendus à une compagnie, qui ne sera plus en activité au moment de la poursuite. Cette compagnie vendra les immeubles au Demandeur. [3-7] Le vendeur fera l’acquisition des immeubles en 1982. [5]

La dénonciation de la présence de pyrite et des dommages

C’est en 2006 que le Demandeur embauche un expert pour déterminer s’il y a de la pyrite dans ses immeubles. En novembre 2006, le Demandeur apprend l’existence d’un problème de pyrite qui a un fort potentiel de gonflement. Le Demandeur obtient une estimation des coûts pour corriger la situation en juin 2007. L’avis de dénonciation est envoyé en novembre 2007.

La présence de pyrite constitue-t-elle un vice caché dans le présent dossier ?

Après un bref rappel des 4 critères pour identifier un vice caché (exister lors de la vente, être caché, inconnu lors de la vente et suffisamment grave), le tribunal explique que la défense en droit est principalement basée sur la contestation de la gravité du vice et sur la prescription. Les questions du délai de dénonciation et de l’entretien inadéquat sont aussi discutées.

Le problème de la pyrite [23-29]

Le problème de la pyrite est expliqué dans le jugement. Le sulfure de fer est parfois présent dans certaines pierres de remblai. L’eau et l’oxygène provoquent une réaction chimique. Cette réaction provoque un gonflement de la pierre. Elle peut aussi interagir avec le béton de la dalle, accélérant ainsi son usure.

La prescription est-elle applicable au recours en vice caché

Pour le tribunal, l’action n’est pas prescrite. C’est lors de la prise de connaissance du rapport de l’expert Moncho (expert du Demandeur) que le délai de prescription a commencé à s’écouler. [72, 77] Les fissures et le soulèvement de la dalle n’étaient pas suffisants pour faire commencer l’écoulement du délai de prescription antérieurement. [73-79]

La gravité des dommages causés par la présence de pyrite [80-104]

Les dommages causés par la pyrite sont suffisamment graves pour que la présence de pyrite constitue un vice caché. Le potentiel de gonflement de la pyrite est très élevé. [83] Le gonflement de la pyrite est vraisemblablement responsable des dommages observés. [83] Même pour l’expert du Défendeur, il faut remplacer le remblai sous la dalle. [91]

Les infiltrations d’eau d’un possible défaut d’entretien ne rendent pas le vice moins grave. L’humidité du sol suffisait à faire gonfler la pyrite. [100-104]

Le délai de dénonciation de la présence de pyrite

En tenant compte des circonstances, le tribunal estime que le délai de 11 mois pour dénoncer le vice est acceptable. Par conséquent, le délai de dénonciation ne peut servir de motif pour renoncer à la cause dans le présent dossier. Le tribunal tient notamment compte de l’absence de dommage résultant du délai de dénonciation. [105-125]

Quantification des dommages causés par la pyrite

Le droit applicable dans ce dossier de vice caché

L’acheteur qui a droit à une réduction de prix à la suite de la découverte d’un vice caché a droit à une compensation équivalente au dommage réel. Il faut tenir compte des coûts de correction. Toutefois, il faut déduire l’enrichissement qui résulte de la correction du vice. En effet, après l’achat d’un immeuble usagé, l’acheteur a droit à un immeuble usagé sans vice caché et non pas un immeuble partiellement neuf. [126-129]

L’application du droit aux faits

C’est le calcul par l’expert du Demandeur qui est retenu. Toutefois, les frais professionnels, le facteur « des contingences » et les profits de l’entrepreneur sont retirés par le tribunal du montant calculé. [146-153] Ensuite, une dépréciation de 40 % est appliquée au montant. Il tient compte de l’âge de l’immeuble et de la durée de vie utile des éléments. Également, il tient compte du bon état des lieux dans son calcul. [138-176]

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Par |2020-01-17T00:15:28-05:00janvier 16th, 2020|

L’amiante est-il un vice caché ?

Analyse de jugements portant sur l’amiante comme vice caché ([2006] RJQ 275, et 2007 QCCA 1184)

Introduction sur cet article portant sur l’amiante à titre de vice caché

L’amiante peut constituer un sérieux ennui pour de nouveaux propriétaires qui désirent procéder à des rénovations. Mais l’amiante constitue-t-il un vice-caché ? Plus précisément, la présence d’amiante peut-elle être couverte par la garantie du vendeur ? L’acheteur a-t-il droit à une compensation monétaire ?

Comme nous le voyons dans le présent article, la réponse est généralement non. C’est ce que viennent établir les jugements Immeubles Jacques Robitaille inc. c. Province canadienne des religieux de St-Vincent-de-Paul, [2006] RJQ 275, et 2007 QCCA 1184.

Notes

*Consultez notre article phare sur la question des vices cachés : Vice caché — les défenses d’un avocat.

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Amiante vice cache avocat

L’amiante n’est généralement pas un vice

*** Cet article n’est pas un avis juridique. Consultez un avocat ou un notaire si vous avez des questions.

Les faits dans cette cause portant sur l’amiante à titre de vice caché

Dans cette histoire, un immeuble avec trois bâtiments est acheté par un promoteur. Il est clair que les bâtiments sont délabrés, même s’ils ont une valeur patrimoniale. Dès le départ, il est clair que le promoteur veut effectuer des rénovations.

À la suite de la découverte d’amiante, les coûts estimés pour rénover les bâtiments grimpent en flèche. Ils dépassent 500 000 $.

Malgré la situation très difficile, la situation aurait pu être pire. En effet, l’amiante de type chrysotile est jugé moins dangereux que l’amiante amphibole. Or, les bâtiments contiennent de l’amiante chrysotile seulement.

En raison des coûts très élevés de rénovation, l’acheteur poursuit le vendeur en se fondant sur la garantie légale contre les vices cachés.

Le droit applicable à la notion de vice caché et à l’amiante

Le tribunal centre son analyse sur la notion de vice. C’est sur la notion de vice que le tribunal s’appuiera pour dire que l’amiante ne constitue généralement pas un vice caché. Il décrit donc en détail, les règles applicables pour conclure à l’existence d’un « vice ».

La notion de vice est étroitement liée à la notion d’usage. Si le bien peut être utilisé sans qu’il n’y ait de déficit d’usage, alors, il n’y a pas de vice. [60-66]

Amiante — Application du droit aux faits

Dans le présent, il n’y a pas de vice caché car, il semble clair que l’amiante ne pose aucun risque s’il n’est pas manipulé. Incidemment, s’il n’y a pas de rénovation, les bâtiments peuvent être utilisés. Par conséquent, l’amiante n’est pas un vice caché. [67-68]

Par ailleurs, même si le tribunal constate que des rénovations étaient nécessaires, il maintient sa décision. Même si les rénovations étaient nécessaires dès le départ, les opérations de démolition ne constituent pas un usage du bien. En fait, il s’agit du contraire ! Par conséquent, même si des rénovations étaient nécessaires, le tribunal estime que l’amiante n’est pas un vice couvert par la garantie de qualité.

Commentaires — Amiante

Dans le présent cas, la Cour d’appel a confirmé le raisonnement du tribunal de première instance.

La plupart du temps, l’amiante n’est pas un vice. Incidemment, l’amiante ne peut être caractérisé de vice caché couvert par la garantie de qualité.

Toutefois, il peut y avoir des exceptions. Ces exceptions peuvent notamment être basées sur les représentations faites par le vendeur par rapport à la rénovation d’un immeuble. Si l’amiante pouvait aussi être présent sous une forme dangereuse, même s’il n’est pas déplacé, alors, dans un tel cas, l’amiante pourrait constituer un vice caché.

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Par |2020-01-16T17:21:41-05:00janvier 13th, 2020|

Annuler un testament pour cause de captation (2008 QCCA 7)

Résumé de l’arrêt Martin c. Martin 2008 QCCA 7 — annuler un testament pour le motif de captation

Introduction

Comment annuler un testament sur la base de la notion de captation ? Le présent jugement porte sur l’annulation d’un testament pour cause de captation. Il résume le régime particulier de la preuve applicable dans le cadre d’un recours en captation. Il faut aussi noter l’importance de la preuve. Dans le présent cas, 23 témoins ont été convoqués dans le cadre du procès en première instance. [6]

*Nos articles en droit des successions

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Les parties dans cet appel de la décision d’annuler un testament notarié

L’Appelant : il est le principal bénéficiaire du testament annulé par le tribunal de première instance avec son fils. Il porte en appel la conclusion du tribunal de première instance.

Le Fils de l’appelant : il est également bénéficiaire du testament annulé pour cause de captation.

Les Intimés : un groupe de personnes faisant partie de la famille et ayant demandé l’annulation du testament notarié sur la base du motif de captation.

Les motifs d’appel de la décision de première instance annulant un testament notarié selon l’Appelant

  1. Le tribunal de première instance n’aurait pas tiré les bonnes présomptions de fait dans son analyse des allégations de captation. [3]
  2. Le tribunal de première instance lui aurait erronément imposé le fardeau de prouver le contraire des prétentions des Intimés. [4]
  3. Également, il n’aurait pas dû annuler la transaction concernant un immeuble. [15]

Analyse par la Cour d’appel du Québec de la décision du tribunal de première instance d’annuler le testament pour cause de captation

Analyse du deuxième motif d’appel

En premier lieu, la Cour d’appel du Québec estime qu’il n’y a pas eu de renversement du fardeau de la preuve, tel que le prétend l’Appelante. [5] Par conséquent, le deuxième motif d’appel est écarté d’emblée.

Analyse du premier motif d’appel en lien avec l’analyse des faits et la captation

Le droit de la preuve sous la loupe de la Cour d’appel

Quant à l’argument selon lequel le tribunal de première instance aurait tiré les mauvaises conclusions, la Cour d’appel du Québec rappelle qu’elle a l’obligation de faire preuve de retenue dans l’analyse de la preuve. Autrement dit, la Cour d’appel du Québec fait preuve de déférence envers les tribunaux de première instance par rapport aux conclusions factuelles tirées de la preuve. Cela est particulièrement vrai en matière de captation. En effet, l’analyse des témoignages y joue un rôle d’une très grande importance. [8]

Analyse de la preuve de captation par la Cour d’appel

La cour d’appel décrit les faits notés par le tribunal de première instance pour conclure à l’existence d’une captation nécessitant une annulation du testament. [12] Les voici :

  1. Le défunt faisait preuve d’une grande vulnérabilité émotionnelle.
  2. Également, le défunt avait besoin d’aide pour l’administration de ses affaires courantes.
  3. Un changement important d’attitude du testateur par rapport à certains enfants, au moment de la préparation du testament.
  4. Une isolation du testateur est manifeste dans le comportement des parties impliquées.
  5. L’Appelant s’est rendu chez le notaire avec le défunt à 4 reprises dans le cadre de la préparation du testament.
  6. Les notes du défunt lors de la préparation du testament contiennent des mots qui sont trop complexes pour son niveau de scolarité.

La Cour d’appel considère qu’il y avait suffisamment de preuve pour annuler un testament sur la base de la captation.

Analyse du troisième motif d’appel basé sur l’impossibilité d’annuler un acte de vente sur la base de la captation

L’appelante prétend qu’on ne peut pas annuler un contrat sur la base d’une captation. [15] Dans le présent dossier, un immeuble a été vendu pour une somme bien inférieure à la juste valeur marchande. Dans un tel cas, on peut dire qu’il s’agit d’une donation indirecte. [23] Pour un tel cas, la captation s’applique. [25] Le juge de première instance était justifié de parvenir à une telle conclusion. [26]

Commentaires sur cet arrêt portant sur une annulation d’un testament pour cause de captation

Nous sommes généralement en accord avec le contenu de cet arrêt. Un point demeure toutefois surprenant. La captation est une forme de fraude. La notion de dol peut toujours être utilisée pour annuler un contrat. Incidemment, même si la notion de captation n’avait pas été applicable, la notion de dol aurait pu être soulevée.

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Par |2020-01-13T12:35:38-05:00janvier 11th, 2020|

Le mandat de protection ou d’inaptitude – Hemmings avocat inc.

Le mandat de protection (mandat d’inaptitude)

1. Introduction

Cet article a pour objectif d’expliquer la nature du mandat de protection, également nommé « mandat d’inaptitude ». Nous utiliserons ces termes de manière interchangeables dans le présent texte. Cet article couvre l’essentiel du contenu d’un mandat de protection et de la notion d’inaptitude. Nous traitons aussi de la question de l’homologation du mandat de protection.

* Veuillez consulter un avocat ou un notaire pour votre situation particulière.

** Lisez aussi notre article intitulé « Quels moyens un avocat utilise-t-il pour vous défendre dans un recours en vice caché ? »

*** Lisez aussi nos articles en droit des successions.

2. Structure de l’article portant sur le mandat de protection

1. Introduction

2. Structure de l’article portant sur le mandat de protection

3. Coordonnées de Hemmings avocat inc., Longueuil, Rive-Sud

4. La nature du mandat de protection

  • 4.1 La controverse sur la nature du mandat de protection
  • 4.2 Application de la conception du mandat de protection comme un régime de protection
  • 4.3 Application de la conception du mandat de protection comme un contrat

5. Comment définir l’inaptitude d’une personne majeure ?

  • 5.1 La terminologie
  • 5.2 La difficulté à définir de manière précise la notion d’inaptitude
  • 5.3. L’inaptitude est souvent prouvée à l’aide d’un ensemble de faits
  • 5.4 Preuve par expert

6. Les règles de forme du mandat de protection

  • 6.1 Le mandat de protection devant témoins
    • 6.1.1. L’absence de conflits d’intérêts des témoins

7. Le contenu du mandat de protection

  • 7.1 Le contenu habituel du mandat d’inaptitude
    • 7.1.1 La gestion des biens
    • 7.1.2. Les soins de santé
  • 7.2 L’obligation de consulter le mandant
  • 7.3. La reddition de compte
    • 7.3.1. Les changements à venir au sujet de la reddition de compte

8. Homologation d’un mandat de protection

  • 8.1 Les principes directeurs du processus d’homologation du mandat de protection
    • 8.1.1. Des exemples
  • 8.2 Les mesures d’urgence durant l’homologation du mandat de protection
    • 8.2.1 Nommer un administrateur provisoire
    • 8.2.2 Suspendre une procuration générale
  • 8.3 La procédure habituelle d’homologation du mandat de protection
    • 8.3.1 La preuve à constituer
    • 8.3.2 La demande devant la Cour supérieure du Québec
  • 8.4 L’homologation d’un mandat lorsque l’inaptitude est partielle — L.P. c. F.H., 2009 QCCA 984.
    • 8.4.1. Le jugement en première instance
    • 8.4.2. Le jugement en appel
    • 8.4.3 Les décisions après le dossier L.P. c. F.H.
  • 8.5 La capacité du tribunal de modifier le mandat d’inaptitude
    • 8.5.1 Québec (Curateur public) c. D.S., 2006 QCCA 83
    • 8.5.2 Confirmation par d’autres jugements
    • 8.5.3 Projet de loi 18

9. Références utilisées pour écrire cette publication sur le mandat d’inaptitude

Avocat mandat inaptitude

Le mandat de protection est à mi-chemin entre un régime de protection et un contrat

3. Coordonnées de Hemmings avocat inc., Longueuil, Rive-Sud

3.1 Hemmings avocat inc., Longueuil, Rive-Sud, Montréal

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4.    La nature du mandat de protection

4.1 La controverse sur la nature du mandat de protection

Le mandat de protection a une histoire complexe. Au début de son existence, il a été considéré comme un régime de protection. (Désilet, p. 297-300) (Laflamme et al., p. 7-8, 9-11, 14) D’autres considèrent que le mandat de protection est un contrat. (Désilet, p.303-304) (Laflamme et al., p. 7-8, 9-11) Il s’agit d’un débat qui fut important autrefois. Aujourd’hui, son importance est plutôt théorique, considérant que de nombreuses règles ont été édictées par les tribunaux.

4.2 Application de la conception du mandat de protection comme un régime de protection

Ces règles vont parfois être teintées par la conception du mandat de protection comme un régime de protection. Ainsi, on va souvent tenir compte de l’importance de préserver la capacité du majeur inapte à exercer son aptitude résiduelle. En effet, l’homologation du mandat d’inaptitude impose un régime équivalant à plusieurs égards au régime de curatelle. Il porte une atteinte importante à la liberté du majeur inapte. Le tribunal doit aussi déterminer s’il est véritablement dans le meilleur intérêt du majeur qu’une demande d’homologation soit accordée. Les autres régimes de protection doivent être évalués par le tribunal. On va aussi tenir compte de la volonté de l’inapte au moment du processus d’homologation, et ce, malgré son inaptitude.

4.3 Application de la conception du mandat de protection comme un contrat

À l’inverse, les règles dégagées par les tribunaux sont parfois teintées de la conception du mandat de protection comme un contrat. Ce que l’on cherche à faire, c’est de valoriser la volonté de la personne au moment de la signature du mandat de protection.

Précisions

Plus précisément, une personne devrait avoir le choix de prévoir les règles et les modalités applicables aux soins et à la gestion de ses biens lorsqu’elle deviendra inapte. Elle devrait avoir le droit de choisir l’identité de la personne qui s’occupera d’elle. Ainsi, comme nous le verrons plus loin, les tribunaux ne peuvent pas imposer leur choix de mandataire. Ils ne peuvent pas modifier le mandat d’inaptitude de quelque manière que ce soit. Également, les règles de la tutelle au majeur ne sont pas applicables à titre supplétif. Ils ne peuvent même pas imposer une obligation à rendre compte. Notez toutefois que cette dernière règle devrait avec un projet de loi qui sera adopté sous peu. (PL18)

5. Comment définir l’inaptitude d’une personne majeure ?

5.1 La terminologie

La condition nécessaire à l’entrée en vigueur du mandat, c’est la survenance de l’inaptitude. Il n’est pas nécessaire de faire la distinction entre la notion d’inaptitude et d’incapacité. Toutefois, fin d’être précis, il est important d’utiliser le terme « inaptitude ».

5.2 La difficulté à définir de manière précise la notion d’inaptitude

L’inaptitude d’une personne a été décrite de nombreuses façons par les tribunaux. Elle peut être définie comme l’incapacité à faire preuve de volonté ou de donner un consentement libre et éclairé. Toutefois, cette définition est relativement vague et elle est difficile à traduire sous forme de preuves concrètes. De surcroît, il n’y a pas de maladie menant nécessairement à une décision précise.

En plus, c’est une notion qui évolue dans le temps. L’aptitude peut diminuer dans le temps. Mais parfois, elle peut revenir.

5.3. L’inaptitude est souvent prouvée à l’aide d’un ensemble de faits

La preuve de l’inaptitude est souvent faite à l’aide d’un ensemble de faits portant sur le comportement de la personne inapte. L’aptitude d’une personne peut viser sa capacité à percevoir, à exprimer et à réagir au danger (Baudoin et Renaud [2166/5]). La caractérisation du degré d’inaptitude d’une personne peut également être basée sur le niveau d’autonomie du majeur inapte et de ses besoins (Baudoin et Renaud [2166/7]).

Souvent, on va tenter de s’attarder aux faits qui permettent de démontrer ou d’infirmer la capacité du majeur à comprendre les faits, à comprendre les choix qui s’offrent à lui, à comprendre les conséquences de ses choix et à délibérer sur les choix. (Laflamme et coll., p. 38)

5.4 Preuve par expert

À cette preuve, une preuve par expert est souvent ajoutée.

Le test de Folstein prend plusieurs noms, incluant les termes « Mini-mental » et MMSE. Il est souvent utilisé par les tribunaux pour déterminer l’aptitude d’une personne physique. Il est souvent complété par une liste d’une série de faits qui tendent à confirmer ou à infirmer l’aptitude de la personne. Un résultat de 23 ou 24/30 est souvent considéré faible. M.M. c. P.M., 2009 QCCA 2393 [7-8] On va notamment déterminer la compréhension de la personne âgée des procédures. M.M. c. P.M., 2009 QCCA 2393 [7-8]

Plusieurs autres tests existent.

Avocat mandat de protection

Le mandat de protection doit prévoir de nombreuses clauses et la consultation d’un juriste est recommandée.

6. Les règles de forme du mandat de protection

Un mandat de protection peut prendre deux formes. En vertu de l’article 2166 C.c.Q., il peut être notarié en minute ou fait devant témoins. L’avantage majeur du mandat de protection notarié en minute, c’est que la preuve de sa confection et de son exactitude est facile à faire. (Laflamme et coll., p. 9-11)

6.1 Le mandat de protection devant témoins

Il est également possible de faire un mandat de protection devant témoins. Les deux témoins peuvent ainsi témoigner sur la signature et l’aptitude du mandant. Le Curateur public du Québec fournit des exemples en ligne. Afin d’éviter de perdre la preuve de la validité du mandat de protection devant témoins, il est généralement préférable de faire signer aux témoins une déclaration sous serment portant sur l’aptitude et la signature du mandat de protection par le majeur inapte, peu de temps après.

6.1.1. L’absence de conflits d’intérêts des témoins

Les témoins ne doivent pas avoir d’intérêt à l’acte. (Article 2167 C.c.Q.) Il ne doit pas être le mandataire désigné. Idéalement, il ne devrait pas avoir d’intérêts financiers ou être mandataire substitut. Toutefois, les jugements ne sont pas constants sur l’étendue de cette interdiction. (Laflamme et coll., p. 19-21)

7. Le contenu du mandat de protection

7.1 Le contenu habituel du mandat d’inaptitude

Évidemment, il y aura une clause pour la désignation du ou des mandataires et de leur remplacement. Le mandat d’inaptitude va également porter sur deux sujets principaux : (1) la gestion des biens et (2) la prise de décisions par rapport aux soins de santé.

7.1.1 La gestion des biens

Un mandat d’inaptitude peut être très complexe et détaillé. Toutefois, il suffit de rappeler que le document peut conférer des pouvoirs de simple administration ou de pleine administration. L’autorisation du tribunal peut être nécessaire pour certains actes lorsque c’est un pouvoir de simple administration qui est prévu. Si le mandat ne donne pas de directive, il faut alors se tourner vers le chapitre sur l’administration du bien d’autrui pour identifier les obligations du mandataire.

Sauf en cas d’indications contraires, le mandataire doit effectuer des placements qui sont présumés sûrs. (Beauchamp, p. 384 et 385) Il doit également agir avec prudence, diligence et loyauté. (Beauchamp, p. 384 et 385)

7.1.2. Les soins de santé

Le sujet est trop vaste pour être traité dans cet article. Toutefois, on va généralement prévoir un ensemble de clauses portant sur l’hébergement, les soins de santé et des consignes pour la fin de la vie. (Laflamme et coll., p. 25-27) Essentiellement, il a accès au dossier médical du mandant et il peut donner des directives, incluant pour les soins en fin de vie. (Beauchamp, p. 379) Dans le projet de loi 18, on prévoit expressément que le mandat pourra faire un choix des choix en matière de soins de santé et de milieu de vie dans son mandat.

7.2 L’obligation de consulter le mandant

Le mandataire de l’inapte doit consulter ce dernier. En effet, qu’il y ait une clause ou non dans le mandat à cet effet, le respect de l’autonomie résiduelle d’une personne exige la consultation de l’inapte. L’opinion du majeur inapte n’est pas déterminante. Mais il doit être consulté, même en l’absence d’une clause prescrivant la consultation du majeur inapte.

Pourquoi ? Parce qu’il s’agit de respecter l’aptitude résiduelle de la personne inapte. Cette obligation est implicite à tout mandat de protection. La Cour d’appel du Québec vient de le réaffirmer dans l’arrêt Curateur public du Québec c. H.P., 2019 QCCA 795 [23-24]. La Cour d’appel se base sur les auteurs Guay, Deleury et Goubeau pour tirer cette conclusion.

7.3. La reddition de compte

Il est généralement préférable de prévoir un processus de reddition de compte. En effet, comme nous le verrons plus loin, il n’est pas possible pour le tribunal d’imposer un devoir de reddition de compte au mandataire. Il doit donc rendre compte au mandat, qui est inapte par définition.

7.3.1. Les changements à venir au sujet de la reddition de compte

Le lecteur doit toutefois noter que le Projet de loi 18 prévoit un changement à cet égard. Le mandataire de l’inapte aura dorénavant l’obligation de faire un inventaire dans les 60 jours de l’homologation du mandat et l’obligera à faire une reddition de compte, sauf dans certaines circonstances. En cas de problème avec l’identité de la personne qui doit recevoir la reddition de compte, le tribunal pourra nommer quelqu’un pour le remplacer. Les règles au chapitre de l’administration du bien d’autrui s’appliqueront.

8. Homologation d’un mandat de protection

L’homologation est la condition nécessaire pour l’entrée en vigueur du mandat de protection. (Article 2166 C.c.Q.) Nous allons discuter (1) des principes directeurs de la procédure d’homologation, (2) des mesures d’urgence, (3) de la procédure habituelle en chambre non contestée, (4) du cas particulier de l’inaptitude partielle et (5) de la capacité du tribunal de modifier le mandat.

8.1 Les principes directeurs du processus d’homologation du mandat de protection

En premier lieu, le processus d’homologation du mandat d’inaptitude a deux objectifs : (1) il vise l’entrée en vigueur du mandat d’inaptitude (2) tout en obligeant les acteurs du système à protéger le majeur inapte et vulnérable. Le processus d’homologation et ses règles ne peuvent être contournés (Baudoin et Renaud [2166/12]). Cela est compréhensible, puisque la mise en vigueur du mandat d’inaptitude résultera en la perte par le majeur inapte du droit d’exercice de ses droits civils. Il s’agit d’une atteinte importante à sa liberté.

8.1.1. Des exemples

Par conséquent, le tribunal doit participer au processus afin d’éviter de priver une personne de ses droits. La procédure d’homologation du mandat d’inaptitude permet au tribunal de vérifier si le mandant est bel et bien inapte. Également, cela permet de vérifier s’il consent à la mise en place du mandat de protection. Le tribunal devra aussi vérifier si un autre régime de protection n’est pas préférable, et ce, dans le meilleur intérêt du majeur. La procédure rend obligatoire la mise en cause du Curateur public du Québec. (Article 394 C.p.c.) Le processus d’homologation permet donc de protéger de manière globale une personne jugée inapte par ses proches.

8.2 Les mesures d’urgence durant l’homologation du mandat de protection

Le tribunal peut également prendre des mesures d’urgence dans certaines circonstances. Durant le processus d’homologation du mandat de protection et même les jours précédant le processus d’homologation, le tribunal peut prendre les mesures d’urgence qui s’imposent pour protéger le majeur. (Article 2167,1 C.c.Q.).

8.2.1 Nommer un administrateur provisoire

Ainsi, dans le passé, l’article 2167,1 C.c.Q. a été utilisé pour nommer un administrateur provisoire pour la durée des procédures (S.P. et G.T., 2016 QCCS 4188). Cela peut être particulièrement important pour gérer une situation difficile durant le processus d’homologation. Voir également les jugements, J.T. c. M.R., 2010 QCCS 6582, M.F. et J.F., 2017 QCCS 3820, Québec (Curateur public) c. C.G., 2012 QCCA 1064

8.2.2 Suspendre une procuration générale

Le tribunal a aussi déjà utilisé l’article pour suspendre une procuration générale et confier l’administration provisoire à une autre personne (C.L. c. M.G., 2017 QCCS 4144). Le même jugement explique qu’il faut satisfaire aux critères de l’injonction interlocutoire pour obtenir une ordonnance basée sur l’article 2167,1 C.c.Q.. Voir aussi I. R. c. R. B., 2004 CanLII 25496 (QC CS).

8.3 La procédure habituelle d’homologation du mandat de protection

Le processus d’homologation du mandat de protection doit être entrepris par le mandataire désigné dans le document. Il l’entreprend devant un notaire ou devant la Cour supérieure du Québec. (304 C.p.c.)

8.3.1 La preuve à constituer
8.3.1.1 La preuve du mandat

Il faut faire la preuve du mandat. Il faut donc obtenir une copie du mandat. Par ailleurs, il faut également obtenir la preuve que le mandat qui sera déposé est le plus récent. En effet, un majeur qui deviendra inapte peut changer d’idée durant sa vie. Pour effectuer cette recherche, il faut déterminer si un mandat existe selon le Registre des testaments et mandats du Barreau du Québec et le Registre des mandats de la Chambre des notaires du Québec. Il faut également déterminer si un mandat devant témoins existe dans les affaires personnelles du majeur.

8.3.1.2 Les rapports d’expert

Puisque l’inaptitude est jugée par un expert, le recours à un rapport médical est nécessaire. Sinon, la preuve de l’inaptitude du majeur ne pourra être faite.

Par ailleurs, puisqu’il faut considérer non seulement l’aspect familial, mais aussi, la dynamique familiale et les autres régimes de protection, un rapport d’expertise psychosociale doit aussi être préparé. Les articles 309 et 315 C.p.c. ne sont pas très limpides. Mais les acteurs judiciaires s’attendent à la production de ces rapports. Les faits à prouver les rendent aussi indirectement obligatoires. Finalement, les commentaires du ministre au sujet de l’article 315 C.p.c. sont sans équivoque.

8.3.2 La demande devant la Cour supérieure du Québec
8.3.2.1 L’identité du demandeur

Lorsqu’il entreprend d’homologuer le mandat de protection devant le tribunal, il entreprend le recours en homologation du mandat dans le district judiciaire du majeur inapte. (Article 44 C.p.c.) Ce recours est généralement à la chambre civile des manières non contestées de la Cour supérieure du Québec. (Articles 302-303 C.p.c.)

8.3.2.2 La signification de la procédure d’homologation du mandat de protection et son dépôt

Afin de protéger le majeur inapte, les règles prévoient l’obligation d’informer l’entourage du processus d’homologation du mandat de protection. En effet, la demande d’ouverture du régime doit être signifiée au mandataire, au mandataire substitut et à la personne qui doit vérifier la reddition de compte. (Article 404 C.p.c.) Il faut également signifier la procédure à deux autres personnes qui sont des membres de la famille du mandat ou qui ont un lien important avec lui. (Article 404 C.p.c.) L’objectif est toujours le même, c’est-à-dire, de s’assurer que plusieurs personnes soient informées de la procédure. Si jamais un autre régime de protection est plus approprié, ces personnes peuvent intervenir à l’instance pour s’opposer à l’homologation du mandat de protection.

8.3.2.3 Les critères considérés par les tribunaux
Mandat protection

La procédure d’homologation d’un mandat de protection peut être simple. Toutefois, en cas de contestation, le dossier est transféré à la Chambre civile de la Cour supérieure du Québec.

Par rapport au mandant

Un tribunal va considérer les facteurs identifiés précédemment dans la section portant sur la notion d’inaptitude. Il s’agit essentiellement d’une question de fait. Les experts aident le tribunal à tirer les bonnes conclusions des faits prouvés. Finalement, le tribunal n’est pas lié par les conclusions des experts, bien qu’il base très fréquemment son jugement sur ces expertises.

Le tribunal a l’obligation d’interroger le majeur inapte. Cette obligation constitue une des garanties procédurales visant à éviter d’enlever l’exercice de ses droits à une personne physique. J.C. c. Québec (Curateur public), 2010 QCCA 1113 [8] ; Québec (Curateur public) c. C.G., 2012 QCCA 1064 [5] ; Québec (Curateur public) c. L.T., 2013 QCCA 833 [4-5].

Par rapport aux mandataires

Les tribunaux vont aussi considérer le contexte familial du majeur inapte (Baudoin et Renaud [2166/23]), ses besoins, les alternatives disponibles, la capacité du mandataire à remplir sa charge, (Baudoin et Renaud [2166/24]), etc.

Le tribunal va tenir compte des agissements passés de la personne demandant l’homologation du mandat. Si la preuve tend à démontrer qu’elle n’a pas les intérêts du majeur inapte à cœur, le tribunal pourrait refuser l’homologation du mandat (Baudoin et Renaud [2166/22]).

La capacité lors de la signature du mandat d’inaptitude

Lorsqu’un mandataire veut homologuer un mandat d’inaptitude, il doit déterminer si le mandant était apte au moment de la signature du mandat le plus récent. La personne âgée sera présumée apte au moment de la signature. Toutefois, dans certains contextes, un doute sur l’aptitude réelle de la personne peut être soulevé. Lorsque l’aptitude est mise en doute, la personne désirant faire homologuer le mandat d’inaptitude doit alors prouver l’aptitude du mandant au moment de la signature de l’acte. M.M. c. P.M., 2009 QCCA 2393 [9].

8.4 L’homologation d’un mandat lorsque l’inaptitude est partielle — L.P. c. F.H., 2009 QCCA 984.

L’homologation d’un mandat d’inaptitude dans le contexte d’une inaptitude partielle a été soulevée dans le jugement de la Cour d’appel du Québec L.P. c. F.H., 2009 QCCA 984. La travailleuse sociale conclut à l’inaptitude totale et permanente à la personne et aux biens de la majeure inapte [21]. Toutefois, un des fils conteste l’homologation du mandat d’inaptitude [23].

8.4.1. En première instance

Le jugement de première instance considère que la majeure inapte n’est pas partiellement inapte, même si cette incapacité est importante et permanente [29-31]. Le jugement est porté en appel, car l’une des parties considère que le tribunal de première instance ne devait pas homologuer le mandat.

8.4.2. En appel

La Cour d’appel du Québec rappelle qu’il ne faut pas homologuer à tout prix un mandat d’inaptitude, et ce, sans tenir compte du degré réel d’inaptitude du majeur [33-36]. Il est fondamental de respecter la volonté du mandant, tant lors de la signature du mandat que lors de son homologation [38]. Si le majeur inapte s’oppose et que les pouvoirs sont disproportionnés par rapport à l’inaptitude réelle du majeur inapte, il ne faut pas homologuer le mandat d’inaptitude [39]. Autrement dit, il faut éviter de restreindre de manière excessive la liberté du majeur inapte.

Les pouvoirs des tribunaux

Si le majeur a une capacité résiduelle importante, il faut la respecter [39-40]. Le respect de cette capacité résiduelle doit se manifester par la sélection d’un régime moins le contraignant possible. [41] Dans le cas d’un mandat d’inaptitude, la liberté du majeur inapte est généralement retirée de manière complète et totale. Un mandat d’inaptitude est souvent l’équivalent d’un régime de curatelle. [42] Si l’aptitude résiduelle est suffisamment élevée, il faut éviter d’homologuer le mandat d’inaptitude [43-44].

Même en l’absence d’une demande de mise en place d’un régime de protection, un tribunal a les pouvoirs nécessaires pour prendre l’initiative [45-46]. La Cour d’appel réfère également aux articles 46 C.p.c. (maintenant 49 c.p.c.) et 268 C.c.Q..

8.4.3 Les décisions après le dossier L.P. c. F.H.

Des jugements ultérieurs ont interprété le jugement L.P. c. F.H., 2009 QCCA 984. Pour plusieurs, le tribunal de première instance a l’obligation de considérer la mise en place d’un régime alternatif de protection. Québec (Curateur public) c. C.G., 2012 QCCA 1064 [4]. Québec (Curateur public) c. L.T., 2013 QCCA 833 [7]. Québec (Curateur public) c. M.B., 2016 QCCA 1230 [13]. Voir également le jugement antérieur B. (M.-P.) c. F. (R.), 1999 CanLII 11477 (QC CS) [116] et confirmé par l’arrêt B. (M.-P.) c. F. (R.), 2001 CanLII 40137 (QC CA).

Note importante

Toutefois, la Cour d’appel ne dit pas qu’il est interdit d’homologuer un mandat d’inaptitude lorsque le mandat n’est que partiellement inapte. L’arrêt Curateur public du Québec c. H.P., 2019 QCCA 795 est fort éloquent sur le sujet. En rappelant l’arrêt Québec (Curateur public) c. Fiducie Desjardins inc., 2004 CanLII 73227 (QC CA), le tribunal d’appel insiste sur la nécessité de faire preuve de souplesse dans le cadre de l’homologation du mandat d’inaptitude.

Lors de l’homologation d’un mandat, le tribunal doit considérer « l’intérêt du mandant, le respect de ses droits et la sauvegarde de son autonomie » [31]. Par conséquent, un tribunal peut homologuer un mandant d’inaptitude si les pouvoirs qui y sont prévus ne sont pas disproportionnés par rapport à l’importance de l’inaptitude (même partielle). Voir aussi les auteurs Baudoin et Renaud [2166/2].

8.5 La capacité du tribunal de modifier le mandat d’inaptitude

8.5.1 Québec (Curateur public) c. D.S., 2006 QCCA 83
Contexte

Dans un autre arrêt important Québec (Curateur public) c. D.S., 2006 QCCA 83, le Curateur public du Québec porte en appel un jugement afin d’être désigné provisoirement pour assurer la protection d’une majeure inapte. Or, sa demande avait été refusée en première instance et c’est plutôt le mandat d’inaptitude qui a été homologué.

Dans ce dossier, le conjoint a été désigné comme mandataire à l’inapte dans un document notarié. Or, ce dernier ne s’occupe pas de la majeure inapte. Malgré la preuve de quasi-abandon, le conjoint semble s’être repris en main et mieux s’occuper de l’inapte selon le tribunal de première instance. De plus, il devait rendre périodiquement compte au Curateur public selon le jugement de première instance. Le Curateur public n’est pas d’accord, car le tribunal vient d’ajouter une condition au mandat de protection.

La question et la réponse en première instance

Le tribunal de première instance pouvait-il ordonner au mandataire de rendre compte au Curateur public alors que ce n’était pas exigé par l’acte lui-même ? La réponse fut négative. En effet, les tribunaux n’ont pas le pouvoir d’exiger une reddition de compte du mandataire à l’inapte lorsque le mandat ne l’a pas exigée lui-même le contrat.

La réponse en appel

La Cour d’appel du Québec base son raisonnement sur l’article 12 de la Loi sur le curateur public. Cet article ne s’applique qu’à la curatelle et à la tutelle. Par ailleurs, bien que le mandat d’inaptitude soit souvent comparé à un régime de protection, le Législateur s’exprime clairement quand il veut qu’un article de la Loi sur le curateur public s’applique au mandataire. Par conséquent, les tribunaux ne sont pas autorisés à ajouter au mandat de protection une clause qui n’est pas présente.

8.5.2 Confirmation par d’autres jugements

Ce principe a été reconfirmé à de nombreuses reprises par la suite. Voir notamment les jugements suivants : P.M. (Dans l’affaire de) c. M.A., 2008 QCCA 2437, Québec (Curateur public) c. C.G. 2012 QCCA 1064 et Québec (Curateur public) c. L.T., 2013 QCCA 833.

Autres exemples

Dans le jugement K.S. c. Curateur public du Québec, 2017 QCCA 59, une majeure avait identifié la nécessité que les deux mandataires nommés dans l’acte agissent de concert. Or, l’un d’eux décède avant la demande d’homologation du mandat d’inaptitude. Tant le tribunal de première instance que la Cour d’appel du Québec [6] reconnaissent que le mandat est par conséquent devenu inapplicable. En effet, les mandataires étaient désignés pour agir de concert. Le tribunal de première instance ne pouvait présumer des intentions de la mandataire ou modifier le mandat [16].

Le texte du jugement Québec (Curateur public) c. F.G., 2016 QCCA 341 [6], va dans le même sens que le jugement K.S. c. Curateur public du Québec.

Projet de loi 18

Un projet de loi devrait toutefois permettre au tribunal d’identifier une personne apte pour recevoir une reddition de compte.

9. Références utilisées pour écrire cette publication sur le mandat d’inaptitude

***Les auteurs de ces publications n’ont pas lu ou approuvé cet article.

Jean-Louis Baudouin et Yvon Renaud, Code civil du Québec annoté, 22e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2019.

Michel Beauchamp et Cindy Gilbert (Collaboration), Tutelle, Curatelle et Mandat de protection, 2014, Éditions Yvon Blais, Montréal.

Lucie Laflamme, Robert P. Kouri et Suzanne Philips-Nootens, Le Mandat donné en prévision de l’inaptitude, De l’expression de la volonté à sa mise en œuvre, 2008, Éditions Yvons Blais, Cowansville.

Kim Désilets, « Le mandat en cas d’inaptitude : la réconciliation des idées », 2008 38-2 Revue de Droit de l’Université de Sherbrooke 291, 2008 CanLIIDocs 257, disponible en ligne.

Claude Fabien, « Le mandat de protection en cas d’inaptitude : une institution à parfaire » dans Cours de perfectionnement du notariat 2007, Vol. 1, Cowansville, Les Éditions Yvon Blais, 2007, 405-438

 

Par |2020-01-16T19:12:56-05:00janvier 10th, 2020|

Usufruit et nue-propriété, quels sont vos droits?

Tout ce que vous devez savoir sur un usufruit et une nue-propriété (ou presque)

Introduction — les grands thèmes de l’usufruit et de la nue-propriété

Un usufruit peut être créé par testament, ce qui explique notre intérêt pour cette institution juridique. L’usufruit peut également être créé par la loi, par un contrat et par un jugement (lorsque la loi le permet). (Article 1121 C.c.Q.) L’usufruit est une institution plus complexe qu’il n’y paraît. Une étude approfondie peut vous permettre d’éviter certains pièges.

* Veuillez consulter un avocat ou un notaire pour votre situation particulière. ** Lisez aussi notre article intitulé « Quels moyens un avocat utilise-t-il pour vous défendre dans un recours en vice caché ? » *** Lisez aussi nos articles en droit des successions.

Structure de l’article portant sur l’usufruit et la nue-propriété — Hemmings avocat inc.

  1. Introduction — les grands thèmes de l’usufruit et de la nue-propriété
  2. Les coordonnées de Hemmings avocat inc.
  3. Qu’est-ce que l’usufruit ?
    • La définition positive de l’usufruit
      • Un usufruitier
      • L’assiette d’un usufruit
        • Les cas plus exotiques d’usufruit
      • Le terme d’un usufruit
      • Le nu-propriétaire
    • Distinguer un usufruit des autres institutions juridiques
      • Distinctions entre un usufruit et une fiducie
      • Distinguer un usufruit et une substitution
      • Le petit frère de l’usufruit : le droit d’usage
        • Quelques précisions au sujet du droit d’usage
      • Le loyer — distinctions entre un usufruit et une location
  1. Les relations entre l’usufruitier et le nu-propriétaire
    • Les obligations de l’usufruitier
      • Obligations avant l’entrée en vigueur de l’usufruit
        • L’inventaire des biens dans un usufruit
        • L’assurance dans un usufruit
      • Les obligations d’un usufruitier pendant l’usufruit
        • Les assurances pendant un usufruit
        • L’entretien de la propriété pendant un usufruit
          • Que se passe-t-il si le nu-propriétaire refuse de procéder aux réparations de nature capitale?
        • Le devoir d’information
      • D’autres exemples de l’obligation de l’usufruiter de ne pas entamer le capital de la propriété
    • Les obligations du nu-propriétaire
        • Le remboursement des impenses dans certaines circonstances
        • Le cas particulier d’une succession – dettes et frais de justice
  2. Recours et fin d’un usufruit
    • Demande pour cesser l’atteinte à son droit
    • La fin de l’usufruit
      • La destruction du bien faisant l’objet d’un usufruit
      • La déchéance du droit à la suite d’abus
      • L’abandon d’un usufruit
      • Transformation d’un usufruit en rente
  3. Références
Usufruit: structure de l'article

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Qu’est-ce que l’usufruit ?

La définition positive de l’usufruit

La notion d’usufruit peut être définie positivement. Voici une description de (1) un usufruitier, (2) de l’assiette d’un usufruit, (3) du terme de l’usufruit et (4) du nu-propriétaire.

Un usufruitier

Il s’agit d’un droit créé par un propriétaire. Le propriétaire divise les droits réels principaux sur une propriété en deux. L’usufruitier est propriétaire du droit d’user et de jouir de la propriété. (Article 1120 C.c.Q.) Plus précisément, l’usufruitier a le droit de faire fructifier le bien. Il a également le droit de l’utiliser. Selon l’article 1120 C.c.Q., l’usufruitier doit préserver la substance (le capital). Il peut y avoir plusieurs usufruitiers. (Article 1122 C.c.Q.)

L’assiette d’un usufruit

L’usufruitier doit prendre possession du bien dans l’état au moment de l’entrée en vigueur de l’usufruit. (Article 1124 C.c.Q.) L’usufruit porte également sur ce qui s’incorpore au bien. (Article 1124 C.c.Q.) L’usufruitier devient propriétaire des fruits et des revenus qu’il tire du bien. (Article 1126 C.c.Q.) S’il en tire des biens qui dépérissent rapidement, il peut vendre ces derniers, mais il doit remettre l’équivalent en valeur au nu-propriétaire à la fin. (Articles 1127 à 1129 C.c.Q.) L’usufruitier ou le nu-propriétaire qui investit pour parvenir à la production de ces fruits a le droit à une indemnité. (Article 1129 C.c.Q.)

L’usufruitier a aussi le droit de percevoir les revenus perçus du bien pendant que son droit est en vigueur. (Article 1130 C.c.Q.) Il reçoit notamment les gains de nature exceptionnelle, mais il doit rendre compte de ces biens à la fin de l’usufruit. (Article 1131 C.c.Q.) Cela s’explique par le fait que l’usufruitier profite du bien, mais le nu-propriétaire recueille le capital.

S’il y a une augmentation du capital, l’usufruitier voit son droit s’y étendre également. (Article 1133 C.c.Q.)

Les cas plus exotiques d’usufruit

Il peut y avoir un usufruit de créances. Dans un tel cas, l’usufruit devient propriétaire des intérêts. Lorsque la créance devient exigible, c’est à l’usufruitier qu’il faut donner le capital. Il doit rendre compte à la fin du capital au nu-propriétaire. (Article 1132 C.c.Q.) (Lafond, paragraphe 1775)

Il peut aussi y avoir un usufruit de rente ou un usufruit de valeurs mobilières. (Lafond, paragraphe 1776-1177) Une logique similaire à celle d’un usufruit de créances est applicable. (Articles 1133 à 1134 C.c.Q.)

Sauf rare exception, un avocat ou un notaire vont généralement noter l’existence d’un usufruit dans le cadre d’une succession. La plupart du temps, l’usufruit a pour objectif de permettre à une partie de profiter de la résidence du défunt.

Le terme d’un usufruit

Également, l’usufruit est temporaire. (Lafond, paragraphe 1714) Même s’il est temporaire, la limite fixée par le Code civil du Québec à sa durée est de 100 ans. (Article 1123 C.c.Q.) Lorsqu’il n’y a pas un terme fixé, l’usufruit est viager. (Article 1123 C.c.Q.) Dans le cas d’une personne morale (compagnie), la loi prévoit un terme de 30 années pour l’usufruit. (Article 1123 C.c.Q.)

Le nu-propriétaire

Le nu-propriétaire est propriétaire du droit d’aliéner la propriété. Autrement dit, il est propriétaire du capital lorsque l’usufruit arrive à son terme. L’aliénation de son droit ne porte pas atteinte au droit de l’usufruitier.

Distinguer un usufruit des autres institutions juridiques

Pour savoir s'il s'agit vraiment d'un usufruit, consultez un avocat ou un notaire

Pour savoir s’il s’agit vraiment d’un usufruit, consultez un avocat ou un notaire

La distinction entre un usufruit et une autre institution peut être difficile à faire. N’hésitez pas à consulter un avocat ou un notaire sur la question afin de bien connaître vos droits.

Distinctions entre un usufruit et une fiducie

La notion d’usufruit se distingue d’autres institutions similaires. Notamment, l’usufruit se distingue de la fiducie. La fiducie est une institution juridique destinée à une fin particulière. (Article 1260 C.c.Q.) Le patrimoine fiduciaire est « affecté » à une fin. Il est indépendant des bénéficiaires, des fiduciaires et du constituant. (Article 1261 C.c.Q.) Voici quelques différences. (1) Lors de la création d’un usufruit, l’usufruit et le nu-propriétaire sont deux bénéficiaires distincts. Dans une fiducie, il n’y a que les bénéficiaires qui bénéficient de l’institution. (Lafond, paragraphe 1725) (2) L’usufruit n’a pas un patrimoine distinct, car les acteurs ont des droits directement sur les biens. C’est le contraire dans le cas d’une fiducie. (Lafond, paragraphe 1725) (3) le fiduciaire peut distribuer le capital au bénéficiaire. Dans l’usufruit, l’usufruitier doit conserver la substance du bien. Autrement dit, il doit conserver le capital. (Lafond, paragraphe 1726)

Distinguer un usufruit et une substitution

La substitution est une institution juridique régie par les articles 1218 à 1255 du Code civil du Québec. Pour plusieurs, elle ressemble fortement à un usufruit. En effet, le créateur désire dans les deux cas avantager des personnes différentes. Toutefois, la substitution est une institution prévoyant une propriété successive dans le temps. Autrement dit, le premier propriétaire est pleinement propriétaire. Il doit néanmoins remettre la propriété à une deuxième personne. Pour résumer, une substitution permet une propriété successive dans le temps. (Article 1218 C.c.Q.)

Dans le cas d’un usufruit, un usufruitier et un nu-propriétaire sont propriétaires au même moment.

Le petit frère de l’usufruit : le droit d’usage

Un droit d’usage ressemble beaucoup à un usufruit. (Lafond, paragraphe 1905) Les droits d’un usufruitier sont toutefois plus étendus que ceux conférés par un droit d’usage. (Lafond, paragraphes 1905, 1908 ; Baudoin, Renaud, paragraphe 1172/1) En fait, le droit d’usage est essentiellement un usufruit, mais dont les bénéfices sont limités aux besoins du titulaire du droit. (Article 1172 C.c.Q. ; Lafond, paragraphe 1919) À cette preuve, nous pouvons ajouter le renvoi supplétif de l’article 1176 du Code civil du Québec aux règles de l’usufruit ; autrement dit, les règles de droit applicables à un usufruit viennent parfaire les règles régissant le droit d’usage. Le droit d’usage s’étant aux personnes habitant également la résidence et aux personnes dont le titulaire du droit d’usage a la charge. (Article 1172 C.c.Q.)

Quelques précisions au sujet du droit d’usage

Le droit d’usage a un caractère incessible et il est insaisissable. (Article 1173 C.c.Q.) Toutefois, si l’acte créateur demeure muet, le tribunal pour déterminer s’il est dans l’intérêt de l’usager de permettre la saisie ou la cession du droit. (Article 1173 C.c.Q.)

Dans le cas d’un usufruit, l’usufruitier peut céder son droit ou louer le bien (Article 1135 C.c.Q.) L’usufruit peut aussi être saisi. (Article 1136 C.c.Q.)

Le loyer — distinctions entre un usufruit et une location

Même si un usufruit et une location sont des institutions similaires, il faut les distinguer. La location est surtout un contrat entre deux personnes. Autrement dit, il s’agit d’un droit essentiellement personnel. Quant à l’usufruit, il s’agit d’un droit sur le bien lui-même. (Lafond, paragraphes 1720-1722) Également, selon l’auteur Lafond (paragraphe 1724), c’est le loyer qui constitue la principale différence entre les deux. Évidemment, le locataire doit payer un loyer au propriétaire.

Les relations entre l’usufruitier et le nu-propriétaire

Un usufruitier et un nu-propriétaire ont de nombreuses obligations. La présente section de l’article a pour objectif de les décrire de manière générale. De manière générale, Des nuances peuvent être nécessaires pour votre dossier. Dans tous les cas, consultez un avocat ou un notaire pour vérifier le droit applicable à votre cas.

Les obligations de l’usufruitier

Un usufruit vise à faire profiter de l’usage et des fruits d’une propriété à une personne et du capital à une autre personne. Évidemment, celui qui utilise le bien doit faire particulièrement attention. Afin de protéger le nu-propriétaire, l’usufruitier doit remplir certaines obligations pour pouvoir profiter de son droit.

Pour vous renseigner sur vos droits et vos obligations, venez-nous voir à Longueuil, sur la Rive-Sud.

Pour vous renseigner sur vos droits et vos obligations, venez-nous voir à Longueuil, sur la Rive-Sud.

Obligations avant l’entrée en vigueur de l’usufruit
L’inventaire des biens dans un usufruit

Ainsi, l’usufruitier doit faire un inventaire des biens sur lesquels porte son droit. (Article 1142 C.c.Q.) Il doit même faire cet inventaire à ses propres frais. (Article 1142 C.c.Q.) Sans cet inventaire, il ne peut forcer la délivrance du bien. (Article 1143 C.c.Q.) Donc, nous voyons que le législateur a pris les moyens pour protéger le nu-propriétaire en forçant l’usufruitier à constituer des preuves de l’état de son droit au tout début. À défaut d’un inventaire, l’usufruitier est privé des fruits. (Article 1146 C.c.Q.).

L’assurance dans un usufruit

Il doit également fournir une certaine forme d’assurance ou de sûreté sur son bien, et ce, dans le but de protéger le capital du nu-propriétaire. (Article 1144 C.c.Q.) À défaut, le nu-propriétaire peut demander la nomination d’un séquestre pour protéger son bien, (Article 1145 C.c.Q.) même si l’usufruitier pourra réclamer les biens meubles au séquestre dans certaines circonstances. (Article 1147 C.c.Q.) Encore une fois, nous voyons que le législateur a pris les moyens nécessaires pour protéger le capital du nu-propriétaire. À défaut d’une assurance ou d’une sûreté, l’usufruitier est privé des fruits. (Article 1146 C.c.Q.).

Les obligations d’un usufruitier pendant un usufruit
Les assurances pendant un usufruit

Dans le but de protéger le capital du nu-propriétaire, l’usufruitier doit assurer le bien contre les risques habituels dans la majorité des cas. (Article 1148 C.c.Q.) Si le risque se matérialise, la prime est versée à l’usufruitier et ce dernier doit, dans la majorité des cas, réparer le bien. (Article 1149 C.c.Q.)

Le nu-propriétaire peut prendre une assurance également. (Article 1150 C.c.Q.)

L’entretien de la propriété pendant un usufruit

Durant l’usufruit, l’usufruitier doit entretenir la propriété, (Article 1150 C.c.Q.) et assumer les dépenses courantes. (Article 1154 C.c.Q.) Cela signifie qu’il doit payer l’ensemble des frais qui sont associés à la propriété. Toutefois, dans le cas des grosses réparations de nature capitale, le nu-propriétaire doit les défrayer. (Article 1150 C.c.Q.) Évidemment, des litiges peuvent facilement naître des interprétations divergentes. Dans un tel cas, n’hésitez pas à consulter un avocat ou un notaire pour savoir si votre question précise a déjà été tranchée. L’article 1152 C.c.Q. peut également fournir certaines réponses; ce dernier précise que les dépenses visant la structure, la couverture du bâtiment, le système de chauffage, le système électrique ou la plomberie sont incluses dans les dépenses de nature capitale aux frais du nu-propriétaire.

Que se passe-t-il si le nu-propriétaire refuse de procéder aux réparations de nature capitale?

L’usufruitier doit les faire exécuter lui-même. Les coûts des réparations seront alors remboursés au terme de l’usufruit. (Article 1153 C.c.Q.)

Le devoir d’information

Pendant la durée de l’usufruit, l’usufruitier doit informer le nu-propriétaire des réparations importantes à effectuer. Il doit aussi l’informer de tout empiètement sur la propriété. (Article 1159 C.c.Q.)

D’autres exemples de l’obligation de l’usufruiter de ne pas entamer le capital de la propriété

Autrement, l’usufruitier ne peut abattre des arbres que dans des circonstances bien précises. (Article 1139 C.c.Q.) Par ailleurs, il doit dévoiler et faire approuver son plan pour l’exploitation agricole du bien faisant l’objet d’un usufruit. Plus précisément, c’est le nu-propriétaire qui doit approuver le plan d’exploitation. (Article 1140 C.c.Q.) Également, les matériaux qu’un usufruitier peut extraire de la propriété sont limités. (Article 1141 C.c.Q.) Cela est compréhensible, puisqu’en filigrane, l’objectif du droit est de laisser le capital au nu-propriétaire.

Toutefois, personne n’est responsable de la vétusté normale. (Articles 1160, 1167 C.c.Q)

Les obligations du nu-propriétaire

Le remboursement des impenses dans certaines circonstances

La notion d’impenses comprend notamment le concept d’impenses nécessaire et le concept d’impenses utile. Des impenses nécessaires sont des impenses visant à conserver l’immeuble. L’interprétation de la notion par les tribunaux est parfois contradictoire. Toutefois, vous pouvez chercher des jugements sur la question en analysant les jugements portant sur l’article 958 C.c.Q.. Ces impenses sont remboursées par le nu-propriétaire. (Article 1137 C.c.Q.) Encore une fois, cela s’explique par le fait que c’est le nu-propriétaire qui doit ultimement bénéficier du capital.

Les impenses utiles sont des impenses qui augmentent la valeur d’une propriété. (Baudoin, Renaud, paragraphes 959/2 et 959/3) Dans le cadre d’un usufruit, les impenses utiles ne sont pas remboursées par le nu-propriétaire. (Article 1138 C.c.Q.) Le nu-propriétaire peut les conserver. C’est uniquement l’usufruitier qui peut déterminer s’il laisse les impenses à l’arrivée du terme. (Article 1138 C.c.Q.)

Le cas particulier d’une succession – dettes et frais de justice

Dans un contexte successoral, des règles particulières s’appliquent pour le paiement des dettes. Lorsqu’un usufruit est reçu à titre de legs, il faut déterminer s’il s’agit d’un legs universel, d’un legs à titre universel ou d’un legs à titre particulier. Dans le cas d’un legs à titre particulier, l’usufruitier peut exiger du débiteur ou du nu-propriétaire le paiement de la dette. Il peut exiger le remboursement immédiat de la part débiteur. (Article 1155 C.c.Q.) Lorsque l’usufruit porte sur l’ensemble des actifs d’une succession ou d’une quote-part de celle-ci, l’usufruitier est alors tenu à une partie des dettes de la succession. (Article 1156-1157 C.c.Q.) Afin de bien maîtriser vos obligations dans le cadre d’une succession, consultez un avocat ou un notaire.

Des règles particulières sont également applicables au paiement des frais de justice lorsque les parties font valoir leurs droits. (Article 1158 C.c.Q.)

Recours d’un usufruitier

Demande pour cesser l’atteinte à son droit

L’usufruitier peut exiger du nu-propriétaire qu’il cesse toute atteinte à son droit. (Article 1125 C.c.Q.)

La fin de l’usufruit

L’usufruit prend fin lorsqu’une des six situations prévues par les articles 1162-1163 C.c.Q. se produit. En premier lieu, l’arrivée du terme provoque la fin de l’usufruit. (Article 1162 C.c.Q., al. 1) Cela est logique, car un usufruit n’est pas éternel selon sa définition. Toutefois, il peut être viager. Autrement dit, il peut être très long.

Il se termine également lors que les qualités de nu-propriétaire et d’usufruitier s’unissent. Le décès de la dernière personne titulaire du droit d’usufruit provoque aussi la fin. (Articles 1162, al. 2 et 3 et 1166 C.c.Q.)

La destruction du bien faisant l’objet d’un usufruit

Un usufruit prend également fin avec la destruction du bien (article 1163 C.c.Q.), sous réserve des dispositions sur l’assurance.

La déchéance du droit à la suite d’abus

L’usufruitier peut perdre son droit, si à la suite de nombreux abus ou de dégradations, il cause des dommages au droit du nu-propriétaire. (Article 1168 C.c.Q.) Le tribunal peut moduler toutefois la condamnation. (Article 1168 C.c.Q.) Par conséquent, il est très rare qu’une déchéance soit prononcée. (Baudoin, Renaud, paragraphes, 1168/3)

L’abandon d’un usufruit

Le titulaire d’un droit d’usufruit peut l’abandonner, et ce, partiellement ou totalement. (Article 1169 C.c.Q.) Notons qu’un simple geste ne suffit pas. Si l’abandon n’est pas confirmé par écrit, il faut généralement avoir des comportements significatifs qui dépassent le simple non-usage ou la non-perception des fruits.  (Baudoin, Renaud, paragraphes 1162/1-5) Pour abandonner un usufruit, il faut idéalement le faire de manière expresse. Il faut idéalement s’entendre avec le nu-propriétaire. Si l’usufruitier et le nu-propriétaire ne s’entendent pas sur les modalités d’abandon, le tribunal peut les fixer. (Articles 1169 – 1170 C.c.Q.)

Transformation d’un usufruit en rente

Lorsqu’un usufruitier a de la difficulté à remplir ses obligations, il peut exiger la transformation de son droit en rente. (Articles 1162 al. 5 et 1171 C.c.Q.) Toutefois, les paramètres d’un tel recours n’ont pas été précisés dans la jurisprudence. Cela est fort dommage, car un recours permettant disjoindre les intérêts du nu-propriétaire et de l’usufruit serait utile pour mettre un terme aux chicanes s’étalant sur des années. Le commentaire du ministre de la Justice laisse entendre que les difficultés sérieuses doivent mettre en péril le droit de l’usufruitier et le droit des autres également. Une cherche plus poussée sur les origines de l’article par un avocat ou un notaire pourrait permettre d’éclaircir le sujet.

Références

Jean-Louis Baudouin et Yvon Renaud, Code civil du Québec annoté, 22e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2019

Pierre-Claude Lafond, Précis de droit des biens, 2e éd. Montréal : Éditions Thémis, c2007.

Ministère de la Justice, Commentaires du ministre de la Justice – Le Code civil du Québec , t. 1, Québec, Les Publications du Québec, 1993.

Par |2020-01-02T13:08:37-05:00décembre 30th, 2019|

Vice caché – les défenses d’un avocat

Quels moyens un avocat utilise-t-il pour vous défendre dans un recours en vice caché ?

En matière immobilière, que cela soit pour une résidence ou pour un immeuble à usage commercial, des allégations portant sur l’existence d’un vice caché peuvent provoquer un litige long et coûteux. Il n’y a jamais de garantie en matière de litige. Toutefois, une défense bien préparée peut réduire les frais juridiques en provoquant un règlement. Un avocat en défense va considérer un ensemble de moyens pour défendre son client.

Le vendeur garantit à l’acheteur l’absence de vice caché sur le bien qu’il lui vend et qui le rendrait impropre à l’usage auquel ce bien est destiné. (1726 C.c.Q.) Il doit aussi le garantir contre les vices cachés qui réduisent tellement l’utilité d’un bien que l’acheteur n’aurait pas offert une contrepartie aussi élevée ou il ne se serait pas procuré le bien. Lorsqu’un tel vice existe, le vendeur doit compenser l’acheteur pour la valeur du vice en question (action en réduction du prix ou résiliation de la vente).

Quels sont les principaux moyens qu’un défendeur peut opposer à un acheteur alléguant l’existence d’un vice caché ? Cet article a pour objectif de décrire certaines de ces défenses. Voici la structure de l’article sur les défenses à opposer dans les recours en vice caché :

Structure de l’article sur la défense contre une poursuite pour vice caché

  • Coordonnées de Hemmings avocat inc. à Longueuil sur la Rive-Sud ;
  • Fondements théoriques pour une poursuite en vice caché ;
    • La garantie du vendeur contre les vices cachés ;
    • Le « vice » ;
    • Le caractère « caché » du vice ;
    • La garantie du fabricant et du vendeur professionnel
  • L’acheteur doit faire un examen attentif de la propriété ;
    • L’inspecteur préachat et les vices cachés ;
    • Vice apparent — exemple des moisissures ;
    • Vice apparent — exemple de la capacité portante des sols ;
    • Des exemples avec l’ocre ferreuse
      • Un avocat en demande parvient à prouver l’existence d’un vice caché en raison de la présence d’ocre ferreuse
      • Un autre avocat en demande parvient à prouver la présence d’ocre ferreuse et à plaider qu’il s’agit d’un vice caché
      • L’ocre ferreuse peut tout de même constituer un vice apparent plutôt qu’un vice caché
      • Exemple de caractérisation de l’ocre ferreuse comme un vice apparent et non pas comme un vice caché
  • Opposer l’absence d’avis de dénonciation du vice caché ;
  • Opposer l’absence de mise en demeure ;
  • L’usure normale, la vétusté et les vices cachés ;
    • Exemples d’application des notions de vétusté ou de durée de vie normale avec les drains français ;
  • Déduction pour la durée de vie raisonnable ;
  • Les changements technologiques et les nouvelles normes de construction ;
  • Opposer la notion d’acheteur professionnel ;
  • Appeler en garantie tous les défendeurs possibles ;
  • Opposer le manque de gravité du vice caché pour éviter une résiliation de la vente ;
  • En cas de poursuite pour vice caché, un avocat peut vous aider.
Peinture ville

Vices cachés – il y a de nombreuses défenses.

Coordonnées de Hemmings avocat inc. à Longueuil sur la Rive-Sud

Hemmings avocat inc., Longueuil, Rive-Sud, Montréal

32 rue Saint-Charles Ouest, Bureau 320

Longueuil, Rive-Sud, Québec, Canada

Téléphone : 514-707-6136

Fax : 1-855-738-4061

Courriel : fh@hemmingsavocats.ca.

*Notez que le présent article n’est pas un avis juridique. Vous devez consulter un avocat pour déterminer vos droits et obligations.

** Vous pouvez retrouver les jugements et les arrêts cités en exemple sur le site de CanLII.org.

Fondements théoriques pour une poursuite en vice caché – points de réflexion d’un avocat

La garantie du vendeur contre les vices cachés

Le vendeur d’une résidence garantit à l’acheteur que l’immeuble vendu est libre de vice caché affectant l’immeuble, sauf s’il y a une disposition contractuelle contraire. (article 1726 C.c.Q.) Pour donner droit à une compensation, un vice caché doit (i) effectivement être un « vice », (ii) être « caché », (iii) exister avant la vente et (iv) être suffisamment grave pour affecter l’usage auquel la résidence était normalement destinée.

Par ailleurs, une autre condition de fond, c’est l’obligation pour l’acheteur qui constate l’existence d’un vice caché de le dénoncer rapidement par écrit au vendeur, et ce, dans le but que ce dernier puisse faire venir un expert et préparer sa défense avant toute rénovation ou transformation du vice. (1739 C.c.Q.).

Le « vice » caché

Le premier critère qui permet de déterminer si l’on est en présence d’un défaut caché est le déficit d’usage qu’il engendre. La garantie contre les vices cachés vise ainsi à assurer l’utilité pratique et économique du bien acquis. (ABB inc. c. Domtar inc. [2007] 3 R.C.S. 461, par. 46-54.) Dans ce même arrêt, la Cour suprême du Canada explique qu’il y a trois formes de défauts cachés. En premier lieu, il y a le « défaut matériel » qui est en fait un problème avec un matériau. Il y a aussi le « défaut fonctionnel » qui est en fait un défaut de conception. Finalement, il y a le « défaut conventionnel » qui vise les cas dans lesquels l’acheteur a précisé l’utilisation qu’il entend faire du bien ; toutefois, le bien ne peut être utilisé pour l’utilisation envisagée et dénoncée.

Pour une application à l’amiante, consultez notre article intitulé: L’amiante est-il un vice caché ?

Quant à la pyrite, sa présence n’est pas un vice caché si son potentiel de gonflement n’est pas suffisant (consultez: La pyrite peut être un vice caché)

Le caractère « caché » du vice

L’acheteur doit ignorer le vice. Évidemment, un acheteur qui poursuit va toujours présenter la version selon laquelle il ne connaissait pas le vice. Comment les tribunaux font-ils pour déterminer si le vice était apparent ou caché au moment de la vente ? Ils procèdent à une analyse objective du caractère caché. À la lumière des faits déposés en preuve, un acheteur prudent et diligent aurait-il constaté l’existence du vice ? Voilà la question posée par les tribunaux. (Voir ABB inc. c. Domtar inc. [2007] 3 R.C.S. 461, par. 51.)

La gravité du vice caché

Le vice doit diminuer l’usage du bien. Mais cette diminution d’usage doit être grave. Si la gravité est insuffisante, il ne peut y avoir de compensation. (Voir ABB inc. c. Domtar inc. [2007] 3 R.C.S. 461, par. 52.)

La garantie du fabricant et du vendeur professionnel contre les vices cachés

Dans le cadre d’une affaire (ABB inc. c. Domtar inc. [2007] 3 R.C.S. 461) dont la trame factuelle n’a pas de lien avec l’immobilier résidentiel, la Cour suprême du Canada clarifie les principes fondamentaux en matière de recours basés sur la garantie du vendeur contre les vices cachés. Cet arrêt clarifie notamment les obligations pour du fabricant ; il est très utile pour déterminer la pleine étendue de la responsabilité des vendeurs professionnels et la mesure dans laquelle le statut d’acheteur professionnel vient la limiter.

La notion de vendeur professionnel a un impact sur plusieurs des critères pour l’identification d’un vice caché. En effet, un vendeur professionnel est présumé connaître l’existence d’un vice caché. (1728 C.c.Q..) Par conséquent, il est présumé être de mauvaise foi. Un vendeur de mauvaise foi doit non seulement compenser l’acheteur pour la réduction du prix (la réparation du vice caché), mais aussi des dommages-intérêts (les conséquences du vice caché.) La présomption est réfutable, mais plus le vendeur s’approche du statut du fabricant, plus ses défenses sont limitées pour réfuter la présomption de connaissance du vice.

Une autre présomption existe : celle de l’antériorité du vice à la vente. (1729 C.c.Q.)

Le fabricant est définitivement l’expert ultime et il est présumé connaître tous les vices affectant le bien vendu. En revanche, l’expertise de l’acheteur est également très importante. En effet, plus il connaît un bien, plus les vices lui sont apparents.

Vice caché – Les critères pour reconnaître un vendeur professionnel ou un fabricant

Il faut généralement trois éléments pour identifier un vendeur professionnel : une expertise, des ventes fréquentes et une intention de lucre. (Rousseau c. Montour-Langelier, 2018 QCCS 5783)

Le fabricant a une responsabilité particulièrement forte en raison de sa connaissance du produit. Il est difficile pour un fabricant de repousser la présomption de connaissance. Pour s’exonérer, il faut parvenir à démontrer que c’est la faute de l’acheteur.

Par ailleurs, notez qu’un courant jurisprudentiel selon lequel l’autoconstructeur est assimilé à un fabricant a déjà existé. Toutefois, ce n’est plus le cas depuis l’arrêt Grandmaître c. Lacombe, 2018 QCCA 651.

L'inspection préachat est nécessaire

L’inspection préachat permet souvent de prouver la visibilité d’un vice

L’acheteur doit faire un examen de la propriété

Dans le droit des contrats, l’obligation de bonne foi des parties contractantes se traduit de manière plus concrète par une obligation de se renseigner et par une obligation de renseigner l’autre partie. L’examen doit être attentif et sérieux. S’il y a un indice de vice caché, il faut procéder à un examen approfondi de l’indice.

L’inspecteur préachat et les vices cachés

Pour qu’un vice soit considéré caché, il doit être inconnu de l’acheteur. Plus précisément, l’acheteur doit faire un effort et se renseigner sur l’état actuel du bien. Les acheteurs n’ayant que très peu de connaissances des vices ou des indices de leur existence, ces derniers s’en remettent fréquemment à des inspecteurs préachats pour parvenir à trouver les vices apparents.

La notion de vice apparent revient fréquemment. L’inspecteur préachat peut engager sa responsabilité s’il ne constate pas un vice apparent (2010 QCCS 229). La notion de vice apparent réfère au vice qui peut être visiblement constaté lorsque l’acheteur est prudent et diligent.

L’acheteur n’a pas à avoir recours à un expert (article 1726 C.c.Q.), (2010 QCCS 229). Dans le cas d’un inspecteur, la norme est un peu plus élevée : l’inspecteur préachat doit constater les vices apparents ou conseiller d’approfondir les recherches lorsqu’il y a des indices de vices. (Lahaie c. Laperrière, 2009 QCCA 1285) Or, les inspecteurs préachat ayant davantage d’expérience, ces derniers ont une obligation de moeyn plus élevée que celle du citoyen ordinaire.

L’erreur de l’inspecteur préachat

Un problème peut parfois survenir lorsque l’inspecteur préachat commet une erreur et que l’acheteur ignore un vice en raison de cela. On ne peut pas imposer la norme de l’inspecteur préachat à l’acheteur (Marcoux c. Picard, 2008 QCCA 259 (CanLII)).

Dans un texte écrit par Me Hébert (Retour sur la responsabilité de l’inspecteur préachat : les développements récents, Volume 280 – Développements récents en droit de l’immobilier 2007), on fait la démonstration qu’il n’y a pas de lien de droit entre le vendeur et l’inspecteur préachat de l’acheteur. Par conséquent, il est très difficile pour un vendeur d’appeler en garantie un inspecteur préachat.

Le vice apparent qu’un inspecteur préachat omet de remarquer constitue-t-il un vice caché pour l’acheteur ? Les vendeurs vont parfois parvenir à se défendre en plaidant la faute de l’inspecteur préachat. (Beausoleil c. Bellerose, 2008 QCCQ 6582, Asselin c. Audet, REJB 2001-24260 et Bertosa c. Gabay, 2010 QCCS 4420). Mais il pourrait y avoir des situations problématiques dans lesquelles des nuances doivent être faites et il est périlleux d’en faire l’étude dans un article tel que celui-ci.

***Vous pouvez aussi consulter notre article intitulé Vice caché – un inspecteur en bâtiment est-il nécessaire?

Vice caché ou apparent — exemple des moisissures

Dans un dossier (2007 QCCS 1081, citant Lavoie c. Comtois, 1999 CanLII 11787 [QC CS]), on a jugé que les signes d’infiltration d’eau étaient apparents en raison des nombreux avertissements par l’inspecteur préachat. Or, les acheteurs n’ont pas demandé à un expert de vérifier la propriété. Par conséquent, en raison de la négligence des acheteurs, la Cour supérieure a jugé que le vice était apparent. Les infiltrations d’eau sont des signes tangibles de la présence de moisissures. Même si la moisissure n’est pas apparente d’emblée, un acheteur peut facilement déduire son existence à partir des signes d’infiltration d’eau.

Vice apparent ou vice caché— exemple de la capacité portante des sols

Le sol dont la capacité portante est insuffisante peut constituer un vice caché. ([1998] R.D.I. 369 [C.A.]) (1992 CanLII 3075 (QC CA)). Un problème de capacité portante du sol peut s’inférer d’un problème de stabilité, de la présence de lézardes dans les murs et de la présence de fissures. (2009 QCCA 1285 (CanLII))

Vice apparent ou caché – le cas des drains français

Les drains français sont utilisés pour éloigner l’eau de la fondation et éviter les problèmes d’humidité dans les sous-sols. (APCHQ) Par conséquent, lorsqu’il y a un problème avec un drain français, cela va souvent se traduire par une humidité excessive au sous-sol. Il s’agit là, d’un indice important. Les efflorescences et les odeurs constituent également des indices. L’âge de la maison peut également avoir un effet important sur les attentes raisonnables de l’acheteur. Les dossiers de vicec cachés portant sur les drains français sont si fréquents que les avocats devraient connaître ces signes et en informer leurs clients.

Des exemples avec l’ocre ferreuse

L’ocre ferreuse est le résultat de la formation d’oxyde de fer. La présence de cet oxyde de fer dans les drains français et l’existence de certaines ferrobactéries peut résulter en la formation d’une substance solide qui obstrue complètement le drain français. L’étude des jugements démontre que les acheteurs parviennent souvent à obtenir une compensation. Toutefois, cela ne veut pas dire que le vice n’est jamais visible.

Un avocat en demande parvient à prouver l’existence d’un vice caché en raison de la présence d’ocre ferreuse – Myrand c. Cyr, 2012 QCCS 4614

L’avocat en demande présente un dossier dont le principal vice caché allégué est la présence d’ocre ferreuse. Une demande pour annuler la vente est formulée par l’avocat en demande. L’avocat en demande plaide que c’est en regardant et en photographiant les parties visibles du drain que l’inspecteur préachat a tenté de déterminer la présence d’ocre ferreuse. Or, selon le même avocat, les photos ne lassaient rien entrevoir, ce qui permet au tribunal de conclure que le vice était caché, et ce, malgré toutes les représentations de l’expert en défense. À la fin de son analyse, le tribunal retient la version de l’avocat et de l’expert en demande. Même s’il s’agissait d’un secteur à risque, les demandeurs n’avaient pas à faire passer une caméra dans les drains avant l’achat. Le vice est jugé caché et l’inspecteur préachat est jugé avoir bien fait son travail.

Un autre avocat en demande parvient à prouver la présence d’ocre ferreuse et à plaider qu’il s’agit d’un vice caché – Roy c. Proulx, 2015 QCCS 71

Un couple achète une résidence en 1998 et ils vendent la résidence en 2012. L’avocat de la demande poursuit ce couple en raison de la présence d’ocre ferreuse qu’il considère comme un vice caché. Les défendeurs seront condamnés à payer une somme compensatoire approximative de 32 000 $.

L’ocre ferreuse peut tout de même constituer un vice apparent plutôt qu’un vice caché

En effet, si des indices laissent soupçonner des problèmes avec les drains, l’ocre ferreuse peut être une cause. La présence de substances solides rouge-brun peut indiquer l’exitance d’un problème d’ocre ferreuse. Certains secteurs sont plus à risque que d’autres. Les normes appliquées par les jugements vont éventuellement changer, car ce type de problème est de plus en plus connu des acheteurs, des vendeurs et des professionnels de l’immobilier.

Exemple de caractérisation de l’ocre ferreuse comme un vice apparent et non pas comme un vice caché — Tomlin c. Lelliott, 2016 QCCS 5530

L’avocat et l’expert spécialiste en défense dans l’affaire Tomlin c. Lelliott ont réussi à démontrer qu’un vice d’ocre ferreuse. Le tribunal mentionne que la présence d’ocre ferreuse n’est pas nécessairement un vice caché. De nombreux jugements intéressants sont cités. Un avocat doit donc tenter de déterminer avec toute la précision possible le problème en question en compagnie de l’expert spécialiste technique. Dans ce dossier, l’ocre était manifestement visible dans le puits de captation et la pompe submersible.

Opposer l’absence d’avis de dénonciation du vice caché

L’acheteur doit informer le vendeur de l’existence d’un vice caché. S’il ne le fait pas, et qu’il procède aux réparations avant que le vendeur n’ait pu le constater pour préparer une défense pleine et entière, cela rend généralement le recours inadmissible, sauf en de rares circonstances. Si le vice n’est pas dénoncé à l’intérieur d’un délai raisonnable (maximum de 6 mois en matière immobilière), le recours peut être rejeté, mais le rejet de la demande est moins certain si la réparation du vice allégué n’a pas été effectuée. Il faudra alors déterminer dans quelle mesure le non-respect du délai raisonnable pour dénoncer le vice caché porte préjudice au défendeur et dans quelle mesure le vendeur était présumé connaître le vice caché. (1739 C.c.Q.) (Claude Joyal inc. c. CNH Canada Ltd., 2014 QCCA 588).

Vous n’avez pas besoin d’un avocat pour répondre à la l’avis de dénonciation, bien que cela soit préférable pour éviter les erreurs. L’avocat en défense va tenter de trouver le meilleur expert technique pour préparer votre preuve.

L'âge de la résidence est crucial

L’âge de la résidence est crucial: une maison âgée a rarement des vices cachés

Opposer l’absence de mise en demeure pour la réparation d’un vice caché

La mise en demeure doit inviter le vendeur à réparer le vice caché allégué. Le vendeur peut alors tenter de trouver une méthode de réparation à moindre coût. À défaut, le tribunal pourrait être tenté de réduire les dommages demandés par l’acheteur. (Bérubé c. Lemay, 2018 QCCA 395)

Il n’est pas nécessaire d’avoir recours à un avocat pour répondre à une mise en demeure. Toutefois, un avocat peut vous aider à éviter les erreurs, et surtout, les admissions préjudiciables et/ou erronées.

L’usure normale, la vétusté et les vices cachés

De nombreux jugements considèrent que la vétusté d’un bâtiment ne peut constituer un vice caché. À titre d’exemple, dans un jugement (2004 CanLII 25664 [QCCQ], référant aussi à l’arrêt 1989 CanLII 1171 [QC CA] et au jugement Villeneuve c. Renault Longueuil ltée, J.E. 79-541 C.S.), la vieillesse d’un plancher de 50 années a été jugée constituer une usure normale plutôt qu’un vice caché. L’acheteur ne pouvait pas raisonnablement s’attendre à acquérir un plancher neuf.

Les notions de vétusté ou de durée de vie normale sont très utiles pour se défendre ou diminuer les frais associés à des vices cachés allégués au niveau d’un drain français. C’est généralement l’expert technique qui va déterminer la durée de vie normale d’un bien. Toutefois, un avocat peut parfois trouver des normes dans la jurisprudence pour vous aider.

Exemples d’application des notions de vétusté ou de durée de vie normale avec les drains français

Exemple à l’aide d’un dossier de 2010

Dans un jugement (2010 QCCQ 10018), l’inexistence d’un drain français dans une maison construite il y a plus de 50 années ne constitue pas un vice caché, et ce, en raison de l’usure normale de ce type d’équipement. En effet, puisque les drains de l’époque étaient construits à l’aide de tuyaux d’argile, les drains auraient été dysfonctionnels au moment de l’achat. Par conséquent, même si la maison avait eu un drain français, ce dernier aurait été dysfonctionnel lors de l’achat. L’acheteur ne pouvait s’attendre à acheter une résidence avec un drain français fonctionnel.

En appui à son raisonnement, le tribunal cite Laperrière c. Korczynski, AZ-97036517 et Gélinas c. Beaumier, 1989 CanLII 1171 (QC CA). Dans le dernier jugement, on explique que l’acheteur d’une propriété âgée doit s’attendre à ce que la propriété ait été construite grâce aux méthodes de l’époque, et ce, même si ces dernières ne sont plus recommandées aujourd’hui. La demande est donc rejetée.

Un autre dossier datant de 2010

Dans un autre jugement (2010 QCCS 6385), un drain français dysfonctionnel datant de 1976 est analysé. Il est jugé vétuste et par conséquent, il ne constitue pas un vice caché. La référence d’un autre jugement intéressant sur la question : 2013 QCCQ 6429.

Déduction pour la durée de vie raisonnable

Un autre élément important dans une défense consiste à déterminer la durée de vie d’un bien qui fait l’objet d’un litige en vice caché. Un avocat va soulever cette question dans presque tous les litiges en vice caché. Par exemple, les drains français externes ont une durée de vie variant entre 25 et 45 années, selon leur nature. Par conséquent, si un drain français a été utilisé pendant 25 ans, une compensation pour vice caché pourrait varier entre 0 % ([25 ans d’usage utile potentiel – 25 ans d’usage effectif]/25 ans d’usage utile potentiel) et 44,44 % ([45 ans d’usage utile potentiel – 25 ans d’usage effectif]/45 ans d’usage utile potentiel) des coûts de réparation.

Exemples de déduction en raison de l’utilisation des équipements pour une certaine durée

Dans l’affaire (2007 QCCS 1081), on a jugé que la somme pour la réfection du drain français devait être réduite de 50 % (paragraphe 175).

Dans une autre affaire (2007 QCCS 1081), les dommages octroyés étaient de 33 543,38 $, même si le coût des réparations des dommages demandés par l’avocat en demande étaient de 60 855,76 $.

Les changements technologiques, les nouvelles normes de construction et le vice caché

Les techniques de construction ne cessent de s’améliorer. Par conséquent, l’utilisation d’une méthode de construction peut-elle est considérée comme un vice caché ultérieurement ? La réponse est non. Ainsi, les techniques conformes aux règles de l’art doivent être utilisées dans la construction d’une maison. Toutefois, les anciennes maisons doivent être construites selon les règles de l’art qui existaient lors de leur construction. Par conséquent, une excellente défense contre un recours pour vice caché consiste à démontrer que les normes de construction datant de l’époque de la construction de la résidence ont été respectées. Les conséquences qui découlent de l’absence d’une mise à jour aux normes actuelles doivent également être présumées par les acheteurs, sauf si des représentations contraires sont faites par le vendeur. Voir ABB inc. c. Domtar inc. [2007] 3 R.C.S. 461, par.49.

Conformité au Code national du bâtiment et le vice caché

Pour faire suite à ce qui vient d’être dit sur le changement de norme, plusieurs jugements ont souligné que la conformité avec les codes de construction n’a pas à être parfaite. L’important, c’est que l’usage auquel est destiné le bâtiment n’ait pas d’obstacle. (2015 QCCS 6146, 2012 QCCS 2409)

Opposer la notion d’acheteur professionnel au poursuivant pour vice caché

Dans le cadre de litiges portant sur les clauses limitant la responsabilité du vendeur, la notion d’acheteur professionnel a été développée. Plusieurs jugements de la Cour d’appel du Québec ont porté sur la possibilité pour un vendeur professionnel d’écarter l’application de la garantie légale de qualité lorsqu’il traite avec un acheteur professionnel. Plus un acheteur a les caractéristiques d’un acheteur professionnel, plus il est présumé connaître le vice.  (ABB inc. c. Domtar inc., [2007] 3 R.C.S. 461, par. 42)

Le statut d’acheteur professionnel a non seulement un impact sur la visibilité d’un vice, mais aussi sur l’intensité de son devoir de s’informer. En effet, plus il a de connaissances, plus un acheteur doit être attentif lors de l’achat. (Construction D’Autraie Inc. c. Giguère Et Geoffroy Inc., 2001 CanLII 16889 (QC CQ), Gorman c. Goulet, 2002 CanLII 22704 (QC CQ), Emballages Richards Inc. c. Gestion C.A.D.E. Inc., 2004 CanLII 46042, Ferme avicole Héva inc. c. Coopérative fédérée de Québec (portion assurée), 2008 QCCA 1053 (CanLII)) Le statut a aussi un impact sur le délai pour dénoncer un vice caché. (Federal Trust Company c. Georges D’aoust, 1987 CanLII 217 [QC CA])

Appeler en garantie tous les défendeurs possibles pour le vice caché allégué

Si le vice était antérieur à l’achat par les vendeurs, les vendeurs peuvent poursuivre les propriétaires antérieurs. (article 1442 C.c.Q.) Ils peuvent aussi poursuivre l’entrepreneur en construction qui est responsable de la malfaçon. En multipliant les défendeurs, il est possible d’augmenter le nombre de parties qui peuvent contribuer à un règlement du litige. L’avocat doit toutefois faire attention de ne pas commettre d’abus de procédure. Il s’agit d’une question soulevée presque automatiquement par un avocat lorsqu’il représente un défendeur. Pour étudier davantage la question de l’appel en garantie, vous pouvez consulter notre article intitulé: L’arrêt Kravitz et le vice caché.

Opposer le manque de gravité du vice caché pour éviter une résiliation de la vente

Théoriquement, l’avocat du demandeur peut inclure une conclusion dans sa demande visant à obtenir une résiliation de la vente. Mais certaines conditions doivent être présentes. Un avocat va souvent hésiter à demander la résiliation de la vente en raison de la sévérité des critères. En effet, pour qu’un avocat puisse demander la résiliation de la vente au nom de son client, les sommes demandées pour les réparations doivent être très élevées par rapport au prix de la maison. Incidemment, dans un tel cas, il peut être plus simple de demander la résiliation de la vente. Les tribunaux vont exiger que le prix des réparations soit être très élevé par rapport au prix de la maison. Les tribunaux vont souvent résilier la vente lorsque le coût des réparations est supérieur à la somme payée par l’acheteur.

En cas de poursuite pour vice caché, un avocat peut vous aider.

Un avocat peut vous aider grâce à son réseau d’experts. Un avocat peut également vous aider à identifier tous les faits pertinents et vos chances de réussite. Par ailleurs, un avocat peut établir un plan solide pour vous défendre, et ce, dès le départ. Sans avocat, une partie non représentée peut facilement faire une erreur. Il est donc préférable de consulter un avocat aussitôt qu’un recours semble se pointer à l’horizon. N’hésitez pas à nous écrire en cas de besoin: fh@hemmingsavocats.ca.

Par |2020-01-16T23:32:40-05:00octobre 14th, 2019|

La fiducie et le testament

La création d’une fiducie par testament

La nature de la fiducie et la nature du testament

La fiducie est un patrimoine indépendant. Il s’agit d’un patrimoine affecté à une fin particulière et administré par au moins une personne différente des bénéficiaires. Sa création résulte du transfert de biens appartenant à une personne pour une fin particulière et qu’un fiduciaire accepte d’administrer (article 1260 C.c.Q.). Notez que l’utilisation des termes (fiduciaire, bénéficiaires, et constituant) n’est pas nécessaire à son existence. Il peut être nécessaire de consulter un avocat ou un notaire afin de déterminer si un testament prévoit la création implicite d’une fiducie.

Quant au testament, il s’agit d’un acte juridique unilatéral dans lequel le testateur fait preuve d’une intention libérale et prévoit la disposition de ses biens au moment de son décès. L’acte peut être modifié à tout instant, pourvu que le testateur ne soit pas inapte. Même alors, dans certaines circonstances, un majeur sous tutelle peut préparer un testament ; son testament devra toutefois être vérifié par le tribunal (article 709 C.c.Q.).

La fiducie testamentaire

La création d’une fiducie par l’entremise d’un testament est permise (article 1262 C.c.Q.). Cet acte juridique est parfois désigné comme un testament fiduciaire ou comme une fiducie testamentaire.

Pour que la fiducie soit valide, toutes les conditions pour la création d’une fiducie doivent être réunies. Il faut donc un transfert de bien par testament, à un patrimoine distinct de celui du défunt, des bénéficiaires et des fiduciaires et au moins un des fiduciaires doit avoir accepté sa charge. C’est à ce moment que le patrimoine du défunt est dessaisi des biens et que ces derniers sont soumis à l’administration du fiduciaire.

Également, toutes les conditions de validité du testament doivent être respectées.

Fiducie testamentaire

Le testament est un véhicule pour créer une fiducie

Il est généralement préférable de prévoir une seule affectation par fiducie afin d’en simplifier la gestion.

Les différentes formes de fiducie

La fiducie personnelle procure un avantage à une personne. Cette personne doit être déterminée ou déterminable grâce aux clauses dans l’acte de constitution. Elle doit être faite à titre gratuit et créée par testament ou donation pour être valide (articles 1267, 1824 C.c.Q.). La fiducie personnelle est utilisée pour effectuer des planifications fiscales. Elle est aussi utilisée pour éviter une désagrégation d’un patrimoine ou sa dilapidation.

Quant à la fiducie d’utilité privée, elle est moins bien définie par le Code civil du Québec. Il s’agit d’un patrimoine affecté à des fins privées (article 1268 C.c.Q.). Ce type de fiducie peut être utilisée pour l’administration d’une entreprise dans le but de générer un profit (article 1269 C.c.Q.). Elle peut aussi servir à procurer des avantages à des personnes, comme un fond de retraite (article 1269 C.c.Q.). Alternativement, elle peut être utilisée pour protéger un patrimoine environnemental ou des actifs. L’administration de ces fiducies peut être plus souple que celle d’une compagnie, bien que des lois particulières peuvent prévoir des obligations additionnelles aux fiduciaires en fonction de l’utilisation.

La fiducie d’utilité sociale est essentiellement une fiducie ayant une vocation large et communautaire (article 1270 C.c.Q.).

L’établissement par testament

Les testaments olographes, les testaments devant témoins et les testaments notariés peuvent tous établir l’existence d’une fiducie testamentaire. La forme du testament n’a donc pas d’impact selon la majorité des auteurs. Le testament doit toutefois prendre une de ces trois formes, à défaut de quoi, il faudra tenter de faire valider le testament par l’entremise de l’article 714 C.c.Q.. Par ailleurs, les trois formes de fiducie identifiées ci-dessus peuvent être créées par testament.

Le fiduciaire et le bénéficiaire

Rôle du testateur

Afin de prévenir les litiges, le testateur devrait réfléchir longuement aux mécanismes de désignation des fiduciaires et des bénéficiaires.

C’est normalement le testateur qui doit déterminer l’identité du ou des fiduciaires/ bénéficiaires. Autant une personne physique qu’une personne morale peuvent être fiduciaires. Dans le cas d’une personne morale, celle-ci doit toutefois respecter les dispositions prévues à la Loi sur les sociétés de fiducie et les sociétés d’épargne, RLRQ, C. S-29-1.

La désignation se fait normalement par le testateur (articles 1267, 1276 C.c.Q.). Afin de prévenir les litiges, le testateur devrait réfléchir longuement aux mécanismes de désignation des fiduciaires et des bénéficiaires. En effet, il peut les désigner directement. Il peut également désigner un fiduciaire qui en désignera d’autres (article 1282 C.c.Q.) Il peut prévoir des remplacements (article 1276 C.c.Q.) Plus les volontés du testateur sont claires et simples à mettre en œuvre, plus la probabilité d’un litige est basse.

Toutefois, il arrive que le testateur ne nomme pas de fiduciaire. Il arrive également que les mécanismes de nomination ne soient pas fonctionnels. Dans ces deux derniers cas, le tribunal peut nommer un fiduciaire en lieu et place du testateur (1277 C.c.Q.).

Il faut aussi savoir qu’il doit y avoir obligatoirement un fiduciaire qui n’est pas un bénéficiaire ou un constituant de la fiducie 1275 C.c.Q.).

Administration de la fiducie – les pouvoirs et les devoirs des fiduciaires

Pouvoirs

La détermination des pouvoirs des fiduciaires peut nécessiter. En premier lieu, il faut respecter les règles de gestion stipulées dans le testament. Les règles inscrites dans le testament sont valides pourvu qu’elles ne soient pas contre l’ordre public et qu’elles respectent l’affectation du patrimoine. Ensuite, il faut regarder dans la section portant sur les pouvoirs fiduciaires dans le Code civil du Québec. Finalement, s’il n’y a toujours pas de réponse à une question, il faut alors aller voir la partie portant sur l’administration du bien d’autrui dans le Code civil du Québec.

Devoirs

Suite à venir

La modification de la fiducie testamentaire

Suite à venir

La fin de la vie de la fiducie testamentaire

La fin de la fiducie testamentaire se produit lorsque (i) le droit de chaque bénéficiaire devient caduc, (ii) lorsque le terme prévu par la fiducie testamentaire est arrivé, (iii) lorsque les objectifs de la fiducie sont atteints ou (iv) lorsque le tribunal décide d’y mettre fin (article 1296 C.c.Q.). Dans tous les cas, il peut être nécessaire de consulter votre avocat afin de déterminer si la fiducie existe toujours.

La caducité et la renonciation aux bénéfices

La fiducie cesse d’exister lorsque le droit de chaque bénéficiaire est caduc ou si les bénéficiaires y renoncent (article 1296 C.c.Q.).

L’arrivée du terme prévu de la fiducie testamentaire

La fiducie prend fin au moment prévu par le testateur. Par exemple, elle peut prendre fin avec le décès du bénéficiaire. Une date précise peut aussi être identifiée (article 1296 C.c.Q.).

L’accomplissement des objectifs

La fiducie peut cesser d’exister lorsque son objectif est atteint. Toutefois, comme nous l’avons vu dans cet article, la durée de vie de l’institution peut être prolongée si elle a été créée à des fins d’utilité sociale (article 1296 C.c.Q.). Notez que ce motif d’extinction recoupe en partie le motif de la caducité.

Décision du tribunal

L’institution créée par un testament fiduciaire peut cesser d’exister à la suite de l’ordonnance d’un tribunal. Un tribunal peut décider de mettre un terme à l’existence d’une fiducie si elle a cessé de répondre aux volontés du testateur ; la volonté du testateur a une importance primordiale (articles 1294 et 1296 C.c.Q.). Le tribunal peut aussi rendre une telle ordonnance lorsque la poursuite du but est trop onéreuse.

Références

*** Les auteurs des ouvrages cités à titre de références n’ont pas lu ou approuvé cet article.

JACQUES BEAULNE ET CHRISTINE MORIN, Droit des successions, Montréal, Wilson & Lafleur, 2016.

ANDRÉ J. BARETTE ET JACQUES BEAULNE, Droit des fiducies, 3e édition, Montréal, Wilson & Lafleur, 2015.

ISABELLE FECTEAU, Testament fiduciaire – aspects civils et fiscaux, dans JurisClasseur Québec – Successions et libéralités, Montréal, LexisNexis, 2017.

Hemmings avocat inc., Longueuil, Rive-Sud, Montréal

32 rue Saint-Charles Ouest, Bureau 320

Longueuil, Québec, Canada

Téléphone : 514-707-6136

Fax : 1-855-738-4061
Courriel : fh@hemmingsavocats.ca

*** Ceci n’est pas un avis juridique. Prière de consulter un avocat pour votre situation particulière.

Par |2019-09-10T16:36:30-05:00septembre 2nd, 2019|

Vos protections lors de la construction ou de la rénovation de votre résidence

Le coût pour construire une résidence et la rénover peut être très élevé. Il représente souvent une portion importante du patrimoine d’un particulier. Dans ces circonstances, il est important de se protéger. Quelles sont vos protections contractuelles en matière de construction et de rénovation? Quels sont vos recours alternatifs? Voilà les questions auxquelles nous tentons de répondre.

Protections contractuelles dans les contrats de construction et de rénovation

Les contrats de construction et de rénovation incorporent de nombreuses règles prévues par le Code civil du Québec. Parmi ces règles, on retrouve de nombreuses protections pour le consommateur. En plus des protections générales prévues dans le droit des obligations (contrats d’adhésion, bonne foi, etc.), les consommateurs peuvent aussi miser sur (i) l’obligation de l’entrepreneur de respecter les règles de l’art, (ii) sur le devoir d’information, (iii) sur le droit à la résiliation unilatérale du contrat par le client.

Par ailleurs, les entrepreneurs doivent aussi faire preuve de loyauté envers leurs clients, agir avec prudence et diligence et réaliser des travaux conformes avec les devis.

Les règles de l’art et la qualité des travaux

Un entrepreneur doit respecter les règles de l'art, même si cela n'est pas indiqué dans le contrat

Un entrepreneur doit respecter les règles de l’art, même si cela n’est pas indiqué dans le contrat

En matière de construction et de rénovation, les règles de l’art doivent être respectées. C’est une obligation à laquelle on ne peut pas déroger, même par contrat. Si un entrepreneur en construction ne respecte pas les règles de l’art, il peut être obligé de compenser le client, sauf s’il s’agit d’un cas de force majeure ou si les défauts ont été causés par le client.

Le client peut aussi vérifier l’état des travaux à tout moment, pourvu que cela ne nuise pas à l’avancement de ceux-ci.

Définition des règles de l’art en matière de construction et de rénovation

L’obligation de respecter les règles de l’art est de nature contractuelle, et ce, même si ce n’est pas indiqué dans un contrat de construction. L’ensemble des règles de l’art est constitué des règles techniques permettant d’assurer la qualité, la durabilité et le caractère sécuritaire d’une résidence. Les règles de l’art applicables sont celles en vigueur au moment du contrat de construction ou de rénovation. Elles évoluent avec le temps et elles doivent être ajustées à l’environnement de l’ouvrage immobilier. En cas de non-respect, un client peut alors poursuivre un entrepreneur en construction.

Le droit d’être informé par l’entrepreneur en construction

Le Code civil du Québec prévoit un ensemble d’obligations pour un fournisseur de service. Parmi ces obligations, on trouve l’obligation d’informer adéquatement le client sur les travaux à effectuer. Il doit préciser la nature de la tâche à accomplir. Il doit informer le client sur le temps nécessaire pour accomplir la tâche. L’entrepreneur doit fournir des biens de bonne qualité pour les travaux. Lorsqu’un client fournit les matériaux, l’entrepreneur est tout de même tenu d’informer le client de défauts apparents ou qu’il devrait connaître.

Protections au niveau du prix des travaux de construction et de rénovation

Les entrepreneurs en construction et en rénovation doivent pleinement informer leurs clients sur les travaux et ce qui cause l'augmentation des prix.

Les entrepreneurs en construction et en rénovation doivent pleinement informer leurs clients sur les travaux et ce qui cause l’augmentation des prix.

De nombreux montages contractuels peuvent être créés pour établir le prix des travaux de construction et de rénovation. Toutefois, en matière résidentielle, le prix est généralement établi sur la base d’une estimation ou sur une base forfaitaire. Comment le consommateur peut-il se protéger?

Prix forfaitaire

Dans le cas d’un prix forfaitaire, peu importe le coût des travaux, le prix doit demeurer le même. Cela est vrai, même en cas de modification des conditions d’exécution, sauf si les parties s’entendent sur un changement de prix. Si la nature des travaux change ou si des modifications sont apportées au devis, il est préférable de s’entendre sur un nouveau prix afin d’éviter les litiges.

Estimation

Dans le cas d’une estimation établissant le prix, il faut se rappeler que l’entrepreneur a l’obligation d’informer le client. L’estimation doit donc être basée sur des informations précises et transmises au client.

Lorsque l’entrepreneur souhaite augmenter la facture, il doit se justifier au client. L’augmentation doit être raisonnable et basée sur la valeur réelle des travaux additionnels. L’entrepreneur doit aussi avoir informé le client avant de procéder aux travaux supplémentaires causant une augmentation. Un certain degré de précision dans la justification est également requis. Ainsi, la valeur des travaux supplémentaires ne peut être approximée sans s’appuyer sur de la preuve.

La résiliation du contrat de construction et de rénovation                                                                

Le client peut résilier le contrat à tout moment, même si les travaux sont déjà entrepris et que l’entrepreneur n’a commis aucune faute. Toutefois, ce droit ne doit pas être exercé abusivement.

Quant à l’entrepreneur, la résiliation d’un contrat est plus difficile. Il doit résilier le contrat pour un motif sérieux et il doit donner un préavis raisonnable. Il doit également prendre les mesures nécessaires pour éviter des dommages pour le client.

Dans tous les cas, la résiliation du contrat donne cependant droit à l’entrepreneur d’être compensé en proportion des travaux effectués. Si l’entrepreneur n’a pas commis de faute justifiant la résiliation du contrat, ce dernier pourrait également avoir droit à une indemnité de rupture. Puisque la situation peut facilement causer un litige, il est généralement préférable de parvenir à un règlement avec l’entrepreneur.

Paiement des travaux de construction et de rénovation

À la réception des travaux, le client doit payer l’entrepreneur. Cela ne signifie pas que les travaux sont terminés, car il peut indiquer à l’entrepreneur s’il a des réserves ou non par rapport aux travaux. Toutefois, le client peut effectuer une retenue sur le paiement, à la hauteur des réserves émises, sauf si l’entrepreneur lui fournit une sûreté suffisante pour garantir les travaux à corriger. S’il n’y a pas d’entente sur le montant à retenir, il faut alors avoir recours aux tribunaux ou à un expert.

La réception des travaux de construction et de rénovation se produit lorsque l'objet du contrat est prêt à servir à l'usage auquel il est destiné

La réception des travaux de construction et de rénovation se produit lorsque l’objet du contrat est prêt à servir à l’usage auquel il est destiné

Le client n’a pas à payer l’entrepreneur avant la fin des travaux, sauf si c’est prévu au contrat. Le droit à des acomptes doit avoir été prévu au contrat. Même alors, lorsque des acomptes sont demandés, l’entrepreneur doit fournir des preuves sur les dépenses encourues jusqu’alors.

Le client peut aussi retenir les sommes nécessaires pour faire radier les hypothèques légales.

Il est généralement conseillé de procéder à une inspection préréception, particulièrement dans les contrats importants.

Finalement, l’acceptation sans réserve et le paiement complet de l’entrepreneur ne signifient pas que le client ne conserve pas ses autres recours en cas de perte ou de malfaçons.

Responsabilité en cas de perte ou de malfaçons

Certaines présomptions ont été codifiées afin d’aider les clients ayant subi des dommages importants. Ainsi, en cas de perte de l’ouvrage, un entrepreneur, un architecte ou un ingénieur est présumé responsable de la perte pendant les 5 années suivant la fin des travaux, à moins qu’il ne parvienne à démontrer que c’est la responsabilité de quelqu’un d’autre. Ils sont également présumés responsables des malfaçons découvertes dans l’année suivant la réception.

Même après ces délais, les entrepreneurs peuvent être trouvés responsables de la perte d’un ouvrage ou de malfaçons. Toutefois, les présomptions ne s’appliquent plus et il faut examiner la question de la prescription d’un recours potentiel.

Les autres protections

La réglementation de l’industrie de la construction

L’industrie de la construction est hautement réglementée. Les entrepreneurs, les surveillants de chantier et les travailleurs doivent tous avoir les licences appropriées. Ainsi, les travailleurs doivent avoir les cartes appropriées en vertu de la Loi sur les relations du travail, la formation professionnelle et la gestion de la main-d’oeuvre dans l’industrie de la construction, c. R-20. L’entrepreneur doit également avoir une licence en vertu de la Loi sur le bâtiment, B-1.1. Ainsi, les consommateurs peuvent vérifier si le fournisseur de service est enregistré.

Des recours alternatifs aux tribunaux peuvent être envisagés. Attention aux délais de prescription.

Des recours alternatifs aux tribunaux peuvent être envisagés. Attention aux délais de prescription.

Mécanismes de règlement des conflits

Il existe des mécanismes de règlement des conflits différents des tribunaux. Ainsi, si une personne a un litige avec un entrepreneur, il peut en informer la Régie du Bâtiment du Québec afin d’améliorer les chances de règlement. Par ailleurs, un client insatisfait peut également appeler les administrateurs de la Garantie construction résidentielle. Cette dernière, en plus de constituer une garantie pour une exécution de qualité des travaux, offre un système de traitement des plaintes. Dans tous les cas, il importe de faire attention aux délais de prescription.

Assurance responsabilité civile

Il est préférable de s’assurer que votre entrepreneur est assuré pour sa responsabilité civile. Ainsi, si votre entrepreneur devait avoir des problèmes de solvabilité, alors, vous aurez toujours un débiteur solvable capable de vous indemniser pour une catastrophe.

Coordonnées de Hemmings avocat inc. à Longueuil sur la Rive-Sud

Hemmings avocat inc., Longueuil, Rive-Sud, Montréal

32 rue Saint-Charles Ouest, Bureau 320

Longueuil, Rive-Sud, Québec, Canada

Téléphone: 514-707-6136

Fax: 1-855-738-4061
Courriel: fh@hemmingsavocats.ca

* Ceci n’est pas un avis juridique. Prière de consulter un avocat pour votre situation particulière.

Par |2019-09-02T16:34:12-05:00mars 5th, 2017|
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