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Droit Immobilier Longueuil Rive-Sud
Droit immobilier Longueuil Rive-Sud

Bienvenue sur le blogue de Hemmings avocat inc.. La présente section vise à informer le public sur le droit immobilier. Vous y trouverez des textes notamment sur le louage résidentiel, la Régie du logement, le louage commercial, la copropriété divise, la copropriété indivise, le droit de la construction et la garantie du vendeur (vice caché).

Pour des ressources juridiques à Longueuil, n’hésitez pas à consulter une liste d’organisations qui fournissent des services à peu de frais.

Pour de littérature en matière immobilière, voici quelques liens:

  1. Éducaloi sur les vices cachés
  2. Administrateur de condo : tout ce qu’il faut savoir
  3. Code de la copropriété divise, 3e éd.
  4. Travaux en condo : tout ce qu’il faut savoir
  5. La coopérative d’habitation et la loi
  6. Manuel de gestion d’un syndicat de copropriété divise au Québec : édition pour les petites copropriétés
  7. Vente, louage, contrat d’entreprise ou de service, 2e éd. CHAPITRE III – LES OBLIGATIONS DU VENDEUR
  8. Le partage consécutif à l’indivision

Notez que ces billets de blogue ne sont pas des avis juridiques. En cas de besoin, consultez un avocat pour avoir des réponses à votre situation particulière.

Voici nos articles sur le droit immobilier

*** Prière de consulter un avocat pour votre situation particulière.

Vice caché – les défenses d’un avocat

Quels moyens un avocat utilise-t-il pour vous défendre dans un recours en vice caché ?

En matière immobilière, que cela soit pour une résidence ou pour un immeuble à usage commercial, des allégations portant sur l’existence d’un vice caché peuvent provoquer un litige long et coûteux. Il n’y a jamais de garantie en matière de litige. Toutefois, une défense bien préparée peut réduire les frais juridiques en provoquant un règlement. Un avocat en défense va considérer un ensemble de moyens pour défendre son client.

Le vendeur garantit à l’acheteur l’absence de vice caché sur le bien qu’il lui vend et qui le rendrait impropre à l’usage auquel ce bien est destiné. (1726 C.c.Q.) Il doit aussi le garantir contre les vices cachés qui réduisent tellement l’utilité d’un bien que l’acheteur n’aurait pas offert une contrepartie aussi élevée ou il ne se serait pas procuré le bien. Lorsqu’un tel vice existe, le vendeur doit compenser l’acheteur pour la valeur du vice en question (action en réduction du prix ou résiliation de la vente).

Quels sont les principaux moyens qu’un défendeur peut opposer à un acheteur alléguant l’existence d’un vice caché ? Cet article a pour objectif de décrire certaines de ces défenses. Voici la structure de l’article sur les défenses à opposer dans les recours en vice caché :

Structure de l’article sur la défense contre une poursuite pour vice caché

  • Coordonnées de Hemmings avocat inc. à Longueuil sur la Rive-Sud ;
  • Fondements théoriques pour une poursuite en vice caché ;
    • La garantie du vendeur contre les vices cachés ;
    • Le « vice » ;
    • Le caractère « caché » du vice ;
    • La garantie du fabricant et du vendeur professionnel ;
  • L’acheteur doit faire un examen attentif de la propriété ;
    • L’inspecteur préachat et les vices cachés ;
    • Vice apparent — exemple des moisissures ;
    • Vice apparent — exemple de la capacité portante des sols ;
  • Opposer l’absence d’avis de dénonciation du vice caché ;
  • Opposer l’absence de mise en demeure ;
  • L’usure normale, la vétusté et les vices cachés ;
    • Exemples d’application des notions de vétusté ou de durée de vie normale avec les drains français ;
  • Déduction pour la durée de vie raisonnable ;
  • Les changements technologiques et les nouvelles normes de construction ;
  • Opposer la notion d’acheteur professionnel ;
  • Appeler en garantie tous les défendeurs possibles ;
  • Opposer le manque de gravité du vice caché pour éviter une résiliation de la vente.
  • En cas de poursuite pour vice caché, un avocat peut vous aider.
Peinture ville

Vices cachés – il y a de nombreuses défenses.

Coordonnées de Hemmings avocat inc. à Longueuil sur la Rive-Sud

Hemmings avocat inc., Longueuil, Rive-Sud, Montréal

32 rue Saint-Charles Ouest, Bureau 320

Longueuil, Rive-Sud, Québec, Canada

Téléphone : 514-707-6136

Fax : 1-855-738-4061

Courriel : fh@hemmingsavocats.ca.

*Notez que le présent article n’est pas un avis juridique. Vous devez consulter un avocat pour déterminer vos droits et obligations.

** Vous pouvez retrouver les jugements et les arrêts cités en exemple sur le site de CanLII.org.

Fondements théoriques pour une poursuite en vice caché

La garantie du vendeur contre les vices cachés

Le vendeur d’une résidence garantit à l’acheteur que l’immeuble vendu est libre de vice caché affectant l’immeuble, sauf s’il y a une disposition contractuelle contraire. (article 1726 C.c.Q.) Pour donner droit à une compensation, un vice caché doit (i) effectivement être un « vice », (ii) être « caché », (iii) exister avant la vente et (iv) être suffisamment grave pour affecter l’usage auquel la résidence était normalement destinée.

Par ailleurs, une autre condition de fond, c’est l’obligation pour l’acheteur qui constate l’existence d’un vice caché de le dénoncer rapidement par écrit au vendeur, et ce, dans le but que ce dernier puisse faire venir un expert et préparer sa défense avant toute rénovation ou transformation du vice. (1739 C.c.Q.).

Le « vice » caché

Le premier critère qui permet de déterminer si l’on est en présence d’un défaut caché est le déficit d’usage qu’il engendre. La garantie contre les vices cachés vise ainsi à assurer l’utilité pratique et économique du bien acquis. (ABB inc. c. Domtar inc. [2007] 3 R.C.S. 461, par. 46-54.) Dans ce même arrêt, la Cour suprême du Canada explique qu’il y a trois formes de défauts cachés. En premier lieu, il y a le « défaut matériel » qui est en fait un problème avec un matériau. Il y a aussi le « défaut fonctionnel » qui est en fait un défaut de conception. Finalement, il y a le « défaut conventionnel » qui vise les cas dans lesquels l’acheteur a précisé l’utilisation qu’il entend faire du bien ; toutefois, le bien ne peut être utilisé pour l’utilisation envisagée et dénoncée.

Le caractère « caché » du vice

L’acheteur doit ignorer le vice. Évidemment, un acheteur qui poursuit va toujours présenter la version selon laquelle il ne connaissait pas le vice. Comment les tribunaux font-ils pour déterminer si le vice était apparent ou caché au moment de la vente ? Ils procèdent à une analyse objective du caractère caché. À la lumière des faits déposés en preuve, un acheteur prudent et diligent aurait-il constaté l’existence du vice ? Voilà la question posée par les tribunaux. (Voir ABB inc. c. Domtar inc. [2007] 3 R.C.S. 461, par. 51.)

La gravité du vice caché

Le vice doit diminuer l’usage du bien. Mais cette diminution d’usage doit être grave. Si la gravité est insuffisante, il ne peut y avoir de compensation. (Voir ABB inc. c. Domtar inc. [2007] 3 R.C.S. 461, par. 52.)

La garantie du fabricant et du vendeur professionnel contre les vices cachés

Dans le cadre d’une affaire (ABB inc. c. Domtar inc. [2007] 3 R.C.S. 461) dont la trame factuelle n’a pas de lien avec l’immobilier résidentiel, la Cour suprême du Canada clarifie les principes fondamentaux en matière de recours basés sur la garantie du vendeur contre les vices cachés. Cet arrêt clarifie notamment les obligations pour du fabricant ; il est très utile pour déterminer la pleine étendue de la responsabilité des vendeurs professionnels et la mesure dans laquelle le statut d’acheteur professionnel vient la limiter.

La notion de vendeur professionnel a un impact sur plusieurs des critères pour l’identification d’un vice caché. En effet, un vendeur professionnel est présumé connaître l’existence d’un vice caché. (1728 C.c.Q..) Par conséquent, il est présumé être de mauvaise foi. Un vendeur de mauvaise foi doit non seulement compenser l’acheteur pour la réduction du prix (la réparation du vice caché), mais aussi des dommages-intérêts (les conséquences du vice caché.) La présomption est réfutable, mais plus le vendeur s’approche du statut du fabricant, plus ses défenses sont limitées pour réfuter la présomption de connaissance du vice.

Une autre présomption existe : celle de l’antériorité du vice à la vente. (1729 C.c.Q.)

Le fabricant est définitivement l’expert ultime et il est présumé connaître tous les vices affectant le bien vendu. En revanche, l’expertise de l’acheteur est également très importante. En effet, plus il connaît un bien, plus les vices lui sont apparents.

Vice caché – Les critères pour reconnaître un vendeur professionnel ou un fabricant

Il faut généralement trois éléments pour identifier un vendeur professionnel : une expertise, des ventes fréquentes et une intention de lucre. (Rousseau c. Montour-Langelier, 2018 QCCS 5783)

Le fabricant a une responsabilité particulièrement forte en raison de sa connaissance du produit. Il est difficile pour un fabricant de repousser la présomption de connaissance. Pour s’exonérer, il faut parvenir à démontrer que c’est la faute de l’acheteur.

Par ailleurs, notez qu’un courant jurisprudentiel selon lequel l’autoconstructeur est assimilé à un fabricant a déjà existé. Toutefois, ce n’est plus le cas depuis l’arrêt Grandmaître c. Lacombe, 2018 QCCA 651.

L'inspection préachat est nécessaire

L’inspection préachat permet souvent de prouver la visibilité d’un vice

L’acheteur doit faire un examen de la propriété

Dans le droit des contrats, l’obligation de bonne foi des parties contractantes se traduit de manière plus concrète par une obligation de se renseigner et par une obligation de renseigner l’autre partie. L’examen doit être attentif et sérieux. S’il y a un indice de vice caché, il faut procéder à un examen approfondi de l’indice.

L’inspecteur préachat et les vices cachés

Pour qu’un vice soit considéré caché, il doit être inconnu de l’acheteur. Plus précisément, l’acheteur doit faire un effort et se renseigner sur l’état actuel du bien. Les acheteurs n’ayant que très peu de connaissances des vices ou des indices de leur existence, ces derniers s’en remettent fréquemment à des inspecteurs préachats pour parvenir à trouver les vices apparents.

La notion de vice apparent revient fréquemment. L’inspecteur préachat peut engager sa responsabilité s’il ne constate pas un vice apparent (2010 QCCS 229). La notion de vice apparent réfère au vice qui peut être visiblement constaté lorsque l’acheteur est prudent et diligent.

L’acheteur n’a pas à avoir recours à un expert (article 1726 C.c.Q.), (2010 QCCS 229). Dans le cas d’un inspecteur, la norme est un peu plus élevée : l’inspecteur préachat doit constater les vices apparents ou conseiller d’approfondir les recherches lorsqu’il y a des indices de vices. (Lahaie c. Laperrière, 2009 QCCA 1285) Or, les inspecteurs préachat ayant davantage d’expérience, ces derniers ont une obligation de moeyn plus élevée que celle du citoyen ordinaire.

L’erreur de l’inspecteur préachat

Un problème peut parfois survenir lorsque l’inspecteur préachat commet une erreur et que l’acheteur ignore un vice en raison de cela. On ne peut pas imposer la norme de l’inspecteur préachat à l’acheteur (Marcoux c. Picard, 2008 QCCA 259 (CanLII)).

Dans un texte écrit par Me Hébert (Retour sur la responsabilité de l’inspecteur préachat : les développements récents, Volume 280 – Développements récents en droit de l’immobilier 2007), on fait la démonstration qu’il n’y a pas de lien de droit entre le vendeur et l’inspecteur préachat de l’acheteur. Par conséquent, il est très difficile pour un vendeur d’appeler en garantie un inspecteur préachat.

Le vice apparent qu’un inspecteur préachat omet de remarquer constitue-t-il un vice caché pour l’acheteur ? Les vendeurs vont parfois parvenir à se défendre en plaidant la faute de l’inspecteur préachat. (Beausoleil c. Bellerose, 2008 QCCQ 6582, Asselin c. Audet, REJB 2001-24260 et Bertosa c. Gabay, 2010 QCCS 4420). Mais il pourrait y avoir des situations problématiques dans lesquelles des nuances doivent être faites et il est périlleux d’en faire l’étude dans un article tel que celui-ci.

***Vous pouvez aussi consulter notre article intitulé Vice caché – un inspecteur en bâtiment est-il nécessaire?

Vice caché ou apparent — exemple des moisissures

Dans un dossier (2007 QCCS 1081, citant Lavoie c. Comtois, 1999 CanLII 11787 [QC CS]), on a jugé que les signes d’infiltration d’eau étaient apparents en raison des nombreux avertissements par l’inspecteur préachat. Or, les acheteurs n’ont pas demandé à un expert de vérifier la propriété. Par conséquent, en raison de la négligence des acheteurs, la Cour supérieure a jugé que le vice était apparent. Les infiltrations d’eau sont des signes tangibles de la présence de moisissures. Même si la moisissure n’est pas apparente d’emblée, un acheteur peut facilement déduire son existence à partir des signes d’infiltration d’eau.

Vice apparent ou vice caché— exemple de la capacité portante des sols

Le sol dont la capacité portante est insuffisante peut constituer un vice caché. ([1998] R.D.I. 369 [C.A.]) (1992 CanLII 3075 (QC CA)). Un problème de capacité portante du sol peut s’inférer d’un problème de stabilité, de la présence de lézardes dans les murs et de la présence de fissures. (2009 QCCA 1285 (CanLII))

Vice apparent ou caché – le cas des drains français

Les drains français sont utilisés pour éloigner l’eau de la fondation et éviter les problèmes d’humidité dans les sous-sols. (APCHQ) Par conséquent, lorsqu’il y a un problème avec un drain français, cela va souvent se traduire par une humidité excessive au sous-sol. Il s’agit là, d’un indice important. Les efflorescences et les odeurs constituent également des indices. L’âge de la maison peut également avoir un effet important sur les attentes raisonnables de l’acheteur.

Opposer l’absence d’avis de dénonciation du vice caché

L’acheteur doit informer le vendeur de l’existence d’un vice caché. S’il ne le fait pas, et qu’il procède aux réparations avant que le vendeur n’ait pu le constater pour préparer une défense pleine et entière, cela rend généralement le recours inadmissible, sauf en de rares circonstances. Si le vice n’est pas dénoncé à l’intérieur d’un délai raisonnable (maximum de 6 mois en matière immobilière), le recours peut être rejeté, mais le rejet de la demande est moins certain si la réparation du vice allégué n’a pas été effectuée. Il faudra alors déterminer dans quelle mesure le non-respect du délai raisonnable pour dénoncer le vice caché porte préjudice au défendeur et dans quelle mesure le vendeur était présumé connaître le vice caché. (1739 C.c.Q.) (Claude Joyal inc. c. CNH Canada Ltd., 2014 QCCA 588).

Vous n’avez pas besoin d’un avocat pour répondre à la l’avis de dénonciation, bien que cela soit préférable pour éviter les erreurs. L’avocat en défense va tenter de trouver le meilleur expert technique pour préparer votre preuve.

L'âge de la résidence est crucial

L’âge de la résidence est crucial: une maison âgée a rarement des vices cachés

Opposer l’absence de mise en demeure pour la réparation d’un vice caché

La mise en demeure doit inviter le vendeur à réparer le vice caché allégué. Le vendeur peut alors tenter de trouver une méthode de réparation à moindre coût. À défaut, le tribunal pourrait être tenté de réduire les dommages demandés par l’acheteur. (Bérubé c. Lemay, 2018 QCCA 395)

Il n’est pas nécessaire d’avoir recours à un avocat pour répondre à une mise en demeure. Toutefois, un avocat peut vous aider à éviter les erreurs, et surtout, les admissions préjudiciables et/ou erronées.

L’usure normale, la vétusté et les vices cachés

De nombreux jugements considèrent que la vétusté d’un bâtiment ne peut constituer un vice caché. À titre d’exemple, dans un jugement (2004 CanLII 25664 [QCCQ], référant aussi à l’arrêt 1989 CanLII 1171 [QC CA] et au jugement Villeneuve c. Renault Longueuil ltée, J.E. 79-541 C.S.), la vieillesse d’un plancher de 50 années a été jugée constituer une usure normale plutôt qu’un vice caché. L’acheteur ne pouvait pas raisonnablement s’attendre à acquérir un plancher neuf.

Les notions de vétusté ou de durée de vie normale sont très utiles pour se défendre ou diminuer les frais associés à des vices cachés allégués au niveau d’un drain français. C’est généralement l’expert technique qui va déterminer la durée de vie normale d’un bien. Toutefois, un avocat peut parfois trouver des normes dans la jurisprudence pour vous aider.

Exemples d’application des notions de vétusté ou de durée de vie normale avec les drains français

Exemple à l’aide d’un dossier de 2010

Dans un jugement (2010 QCCQ 10018), l’inexistence d’un drain français dans une maison construite il y a plus de 50 années ne constitue pas un vice caché, et ce, en raison de l’usure normale de ce type d’équipement. En effet, puisque les drains de l’époque étaient construits à l’aide de tuyaux d’argile, les drains auraient été dysfonctionnels au moment de l’achat. Par conséquent, même si la maison avait eu un drain français, ce dernier aurait été dysfonctionnel lors de l’achat. L’acheteur ne pouvait s’attendre à acheter une résidence avec un drain français fonctionnel.

En appui à son raisonnement, le tribunal cite Laperrière c. Korczynski, AZ-97036517 et Gélinas c. Beaumier, 1989 CanLII 1171 (QC CA). Dans le dernier jugement, on explique que l’acheteur d’une propriété âgée doit s’attendre à ce que la propriété ait été construite grâce aux méthodes de l’époque, et ce, même si ces dernières ne sont plus recommandées aujourd’hui. La demande est donc rejetée.

Un autre dossier datant de 2010

Dans un autre jugement (2010 QCCS 6385), un drain français dysfonctionnel datant de 1976 est analysé. Il est jugé vétuste et par conséquent, il ne constitue pas un vice caché. La référence d’un autre jugement intéressant sur la question : 2013 QCCQ 6429.

Déduction pour la durée de vie raisonnable

Un autre élément important dans une défense consiste à déterminer la durée de vie d’un bien qui fait l’objet d’un litige en vice caché. Un avocat va soulever cette question dans presque tous les litiges en vice caché. Par exemple, les drains français externes ont une durée de vie variant entre 25 et 45 années, selon leur nature. Par conséquent, si un drain français a été utilisé pendant 25 ans, une compensation pour vice caché pourrait varier entre 0 % ([25 ans d’usage utile potentiel – 25 ans d’usage effectif]/25 ans d’usage utile potentiel) et 44,44 % ([45 ans d’usage utile potentiel – 25 ans d’usage effectif]/45 ans d’usage utile potentiel) des coûts de réparation.

Exemples de déduction en raison de l’utilisation des équipements pour une certaine durée

Dans l’affaire (2007 QCCS 1081), on a jugé que la somme pour la réfection du drain français devait être réduite de 50 % (paragraphe 175).

Dans une autre affaire (2007 QCCS 1081), les dommages octroyés étaient de 33 543,38 $, même si le coût des réparations des dommages demandés par l’avocat en demande étaient de 60 855,76 $.

Les changements technologiques, les nouvelles normes de construction et le vice caché

Les techniques de construction ne cessent de s’améliorer. Par conséquent, l’utilisation d’une méthode de construction peut-elle est considérée comme un vice caché ultérieurement ? La réponse est non. Ainsi, les techniques conformes aux règles de l’art doivent être utilisées dans la construction d’une maison. Toutefois, les anciennes maisons doivent être construites selon les règles de l’art qui existaient lors de leur construction. Par conséquent, une excellente défense contre un recours pour vice caché consiste à démontrer que les normes de construction datant de l’époque de la construction de la résidence ont été respectées. Les conséquences qui découlent de l’absence d’une mise à jour aux normes actuelles doivent également être présumées par les acheteurs, sauf si des représentations contraires sont faites par le vendeur. Voir ABB inc. c. Domtar inc. [2007] 3 R.C.S. 461, par.49.

Conformité au Code national du bâtiment et le vice caché

Pour faire suite à ce qui vient d’être dit sur le changement de norme, plusieurs jugements ont souligné que la conformité avec les codes de construction n’a pas à être parfaite. L’important, c’est que l’usage auquel est destiné le bâtiment n’ait pas d’obstacle. (2015 QCCS 6146, 2012 QCCS 2409)

Opposer la notion d’acheteur professionnel au poursuivant pour vice caché

Dans le cadre de litiges portant sur les clauses limitant la responsabilité du vendeur, la notion d’acheteur professionnel a été développée. Plusieurs jugements de la Cour d’appel du Québec ont porté sur la possibilité pour un vendeur professionnel d’écarter l’application de la garantie légale de qualité lorsqu’il traite avec un acheteur professionnel. Plus un acheteur a les caractéristiques d’un acheteur professionnel, plus il est présumé connaître le vice.  (ABB inc. c. Domtar inc., [2007] 3 R.C.S. 461, par. 42)

Le statut d’acheteur professionnel a non seulement un impact sur la visibilité d’un vice, mais aussi sur l’intensité de son devoir de s’informer. En effet, plus il a de connaissances, plus un acheteur doit être attentif lors de l’achat. (Construction D’Autraie Inc. c. Giguère Et Geoffroy Inc., 2001 CanLII 16889 (QC CQ), Gorman c. Goulet, 2002 CanLII 22704 (QC CQ), Emballages Richards Inc. c. Gestion C.A.D.E. Inc., 2004 CanLII 46042, Ferme avicole Héva inc. c. Coopérative fédérée de Québec (portion assurée), 2008 QCCA 1053 (CanLII)) Le statut a aussi un impact sur le délai pour dénoncer un vice caché. (Federal Trust Company c. Georges D’aoust, 1987 CanLII 217 [QC CA])

Appeler en garantie tous les défendeurs possibles pour le vice caché allégué

Si le vice était antérieur à l’achat par les vendeurs, les vendeurs peuvent poursuivre les propriétaires antérieurs. (article 1442 C.c.Q.) Ils peuvent aussi poursuivre l’entrepreneur en construction qui est responsable de la malfaçon. En multipliant les défendeurs, il est possible d’augmenter le nombre de parties qui peuvent contribuer à un règlement du litige. L’avocat doit toutefois faire attention de ne pas commettre d’abus de procédure. Il s’agit d’une question soulevée presque automatiquement par un avocat lorsqu’il représente un défendeur. Pour étudier davantage la question de l’appel en garantie, vous pouvez consulter notre article intitulé: L’arrêt Kravitz et le vice caché.

Opposer le manque de gravité du vice caché pour éviter une résiliation de la vente

Théoriquement, l’avocat du demandeur peut inclure une conclusion dans sa demande visant à obtenir une résiliation de la vente. Mais certaines conditions doivent être présentes. Un avocat va souvent hésiter à demander la résiliation de la vente en raison de la sévérité des critères. En effet, pour qu’un avocat puisse demander la résiliation de la vente au nom de son client, les sommes demandées pour les réparations doivent être très élevées par rapport au prix de la maison. Incidemment, dans un tel cas, il peut être plus simple de demander la résiliation de la vente. Les tribunaux vont exiger que le prix des réparations soit être très élevé par rapport au prix de la maison. Les tribunaux vont souvent résilier la vente lorsque le coût des réparations est supérieur à la somme payée par l’acheteur.

En cas de poursuite pour vice caché, un avocat peut vous aider.

Un avocat peut vous aider grâce à son réseau d’experts. Un avocat peut également vous aider à identifier tous les faits pertinents et vos chances de réussite. Par ailleurs, un avocat peut établir un plan solide pour vous défendre, et ce, dès le départ. Sans avocat, une partie non représentée peut facilement faire une erreur. Il est donc préférable de consulter un avocat aussitôt qu’un recours semble se poindre à l’horizon. N’hésitez pas à nous écrire en cas de besoin: fh@hemmingsavocats.ca.

Par |2019-10-16T17:31:54-05:00octobre 14th, 2019|

Vos protections lors de la construction ou de la rénovation de votre résidence

Le coût pour construire une résidence et la rénover peut être très élevé. Il représente souvent une portion importante du patrimoine d’un particulier. Dans ces circonstances, il est important de se protéger. Quelles sont vos protections contractuelles en matière de construction et de rénovation? Quels sont vos recours alternatifs? Voilà les questions auxquelles nous tentons de répondre.

Protections contractuelles dans les contrats de construction et de rénovation

Les contrats de construction et de rénovation incorporent de nombreuses règles prévues par le Code civil du Québec. Parmi ces règles, on retrouve de nombreuses protections pour le consommateur. En plus des protections générales prévues dans le droit des obligations (contrats d’adhésion, bonne foi, etc.), les consommateurs peuvent aussi miser sur (i) l’obligation de l’entrepreneur de respecter les règles de l’art, (ii) sur le devoir d’information, (iii) sur le droit à la résiliation unilatérale du contrat par le client.

Par ailleurs, les entrepreneurs doivent aussi faire preuve de loyauté envers leurs clients, agir avec prudence et diligence et réaliser des travaux conformes avec les devis.

Les règles de l’art et la qualité des travaux

Un entrepreneur doit respecter les règles de l'art, même si cela n'est pas indiqué dans le contrat

Un entrepreneur doit respecter les règles de l’art, même si cela n’est pas indiqué dans le contrat

En matière de construction et de rénovation, les règles de l’art doivent être respectées. C’est une obligation à laquelle on ne peut pas déroger, même par contrat. Si un entrepreneur en construction ne respecte pas les règles de l’art, il peut être obligé de compenser le client, sauf s’il s’agit d’un cas de force majeure ou si les défauts ont été causés par le client.

Le client peut aussi vérifier l’état des travaux à tout moment, pourvu que cela ne nuise pas à l’avancement de ceux-ci.

Définition des règles de l’art en matière de construction et de rénovation

L’obligation de respecter les règles de l’art est de nature contractuelle, et ce, même si ce n’est pas indiqué dans un contrat de construction. L’ensemble des règles de l’art est constitué des règles techniques permettant d’assurer la qualité, la durabilité et le caractère sécuritaire d’une résidence. Les règles de l’art applicables sont celles en vigueur au moment du contrat de construction ou de rénovation. Elles évoluent avec le temps et elles doivent être ajustées à l’environnement de l’ouvrage immobilier. En cas de non-respect, un client peut alors poursuivre un entrepreneur en construction.

Le droit d’être informé par l’entrepreneur en construction

Le Code civil du Québec prévoit un ensemble d’obligations pour un fournisseur de service. Parmi ces obligations, on trouve l’obligation d’informer adéquatement le client sur les travaux à effectuer. Il doit préciser la nature de la tâche à accomplir. Il doit informer le client sur le temps nécessaire pour accomplir la tâche. L’entrepreneur doit fournir des biens de bonne qualité pour les travaux. Lorsqu’un client fournit les matériaux, l’entrepreneur est tout de même tenu d’informer le client de défauts apparents ou qu’il devrait connaître.

Protections au niveau du prix des travaux de construction et de rénovation

Les entrepreneurs en construction et en rénovation doivent pleinement informer leurs clients sur les travaux et ce qui cause l'augmentation des prix.

Les entrepreneurs en construction et en rénovation doivent pleinement informer leurs clients sur les travaux et ce qui cause l’augmentation des prix.

De nombreux montages contractuels peuvent être créés pour établir le prix des travaux de construction et de rénovation. Toutefois, en matière résidentielle, le prix est généralement établi sur la base d’une estimation ou sur une base forfaitaire. Comment le consommateur peut-il se protéger?

Prix forfaitaire

Dans le cas d’un prix forfaitaire, peu importe le coût des travaux, le prix doit demeurer le même. Cela est vrai, même en cas de modification des conditions d’exécution, sauf si les parties s’entendent sur un changement de prix. Si la nature des travaux change ou si des modifications sont apportées au devis, il est préférable de s’entendre sur un nouveau prix afin d’éviter les litiges.

Estimation

Dans le cas d’une estimation établissant le prix, il faut se rappeler que l’entrepreneur a l’obligation d’informer le client. L’estimation doit donc être basée sur des informations précises et transmises au client.

Lorsque l’entrepreneur souhaite augmenter la facture, il doit se justifier au client. L’augmentation doit être raisonnable et basée sur la valeur réelle des travaux additionnels. L’entrepreneur doit aussi avoir informé le client avant de procéder aux travaux supplémentaires causant une augmentation. Un certain degré de précision dans la justification est également requis. Ainsi, la valeur des travaux supplémentaires ne peut être approximée sans s’appuyer sur de la preuve.

La résiliation du contrat de construction et de rénovation                                                                

Le client peut résilier le contrat à tout moment, même si les travaux sont déjà entrepris et que l’entrepreneur n’a commis aucune faute. Toutefois, ce droit ne doit pas être exercé abusivement.

Quant à l’entrepreneur, la résiliation d’un contrat est plus difficile. Il doit résilier le contrat pour un motif sérieux et il doit donner un préavis raisonnable. Il doit également prendre les mesures nécessaires pour éviter des dommages pour le client.

Dans tous les cas, la résiliation du contrat donne cependant droit à l’entrepreneur d’être compensé en proportion des travaux effectués. Si l’entrepreneur n’a pas commis de faute justifiant la résiliation du contrat, ce dernier pourrait également avoir droit à une indemnité de rupture. Puisque la situation peut facilement causer un litige, il est généralement préférable de parvenir à un règlement avec l’entrepreneur.

Paiement des travaux de construction et de rénovation

À la réception des travaux, le client doit payer l’entrepreneur. Cela ne signifie pas que les travaux sont terminés, car il peut indiquer à l’entrepreneur s’il a des réserves ou non par rapport aux travaux. Toutefois, le client peut effectuer une retenue sur le paiement, à la hauteur des réserves émises, sauf si l’entrepreneur lui fournit une sûreté suffisante pour garantir les travaux à corriger. S’il n’y a pas d’entente sur le montant à retenir, il faut alors avoir recours aux tribunaux ou à un expert.

La réception des travaux de construction et de rénovation se produit lorsque l'objet du contrat est prêt à servir à l'usage auquel il est destiné

La réception des travaux de construction et de rénovation se produit lorsque l’objet du contrat est prêt à servir à l’usage auquel il est destiné

Le client n’a pas à payer l’entrepreneur avant la fin des travaux, sauf si c’est prévu au contrat. Le droit à des acomptes doit avoir été prévu au contrat. Même alors, lorsque des acomptes sont demandés, l’entrepreneur doit fournir des preuves sur les dépenses encourues jusqu’alors.

Le client peut aussi retenir les sommes nécessaires pour faire radier les hypothèques légales.

Il est généralement conseillé de procéder à une inspection préréception, particulièrement dans les contrats importants.

Finalement, l’acceptation sans réserve et le paiement complet de l’entrepreneur ne signifient pas que le client ne conserve pas ses autres recours en cas de perte ou de malfaçons.

Responsabilité en cas de perte ou de malfaçons

Certaines présomptions ont été codifiées afin d’aider les clients ayant subi des dommages importants. Ainsi, en cas de perte de l’ouvrage, un entrepreneur, un architecte ou un ingénieur est présumé responsable de la perte pendant les 5 années suivant la fin des travaux, à moins qu’il ne parvienne à démontrer que c’est la responsabilité de quelqu’un d’autre. Ils sont également présumés responsables des malfaçons découvertes dans l’année suivant la réception.

Même après ces délais, les entrepreneurs peuvent être trouvés responsables de la perte d’un ouvrage ou de malfaçons. Toutefois, les présomptions ne s’appliquent plus et il faut examiner la question de la prescription d’un recours potentiel.

Les autres protections

La réglementation de l’industrie de la construction

L’industrie de la construction est hautement réglementée. Les entrepreneurs, les surveillants de chantier et les travailleurs doivent tous avoir les licences appropriées. Ainsi, les travailleurs doivent avoir les cartes appropriées en vertu de la Loi sur les relations du travail, la formation professionnelle et la gestion de la main-d’oeuvre dans l’industrie de la construction, c. R-20. L’entrepreneur doit également avoir une licence en vertu de la Loi sur le bâtiment, B-1.1. Ainsi, les consommateurs peuvent vérifier si le fournisseur de service est enregistré.

Des recours alternatifs aux tribunaux peuvent être envisagés. Attention aux délais de prescription.

Des recours alternatifs aux tribunaux peuvent être envisagés. Attention aux délais de prescription.

Mécanismes de règlement des conflits

Il existe des mécanismes de règlement des conflits différents des tribunaux. Ainsi, si une personne a un litige avec un entrepreneur, il peut en informer la Régie du Bâtiment du Québec afin d’améliorer les chances de règlement. Par ailleurs, un client insatisfait peut également appeler les administrateurs de la Garantie construction résidentielle. Cette dernière, en plus de constituer une garantie pour une exécution de qualité des travaux, offre un système de traitement des plaintes. Dans tous les cas, il importe de faire attention aux délais de prescription.

Assurance responsabilité civile

Il est préférable de s’assurer que votre entrepreneur est assuré pour sa responsabilité civile. Ainsi, si votre entrepreneur devait avoir des problèmes de solvabilité, alors, vous aurez toujours un débiteur solvable capable de vous indemniser pour une catastrophe.

Coordonnées de Hemmings avocat inc. à Longueuil sur la Rive-Sud

Hemmings avocat inc., Longueuil, Rive-Sud, Montréal

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* Ceci n’est pas un avis juridique. Prière de consulter un avocat pour votre situation particulière.

Par |2019-09-02T16:34:12-05:00mars 5th, 2017|

Copropriété indivise et partage de la succession

Le droit de la copropriété indivise et son adaptation au partage d’une succession

Des héritiers d’une succession peuvent parfois être titulaires de droits dans une copropriété indivise. Qu’est-ce que l’indivision? Comment gérer l’indivision? Comment mettre un terme à cette indivision? Que se passe-t-il dans un contexte successoral? Voilà les questions auxquelles nous tentons de répondre.

* Ceci n’est pas un avis juridique. Prière de consulter un avocat pour votre situation particulière.

Qu’est-ce que la copropriété indivise?

La copropriété indivise peut causer des problèmes, particulièrement en matière immobilière.

La copropriété indivise peut causer des problèmes, particulièrement en matière immobilière.

Une copropriété indivise peut être décrite comme un droit de propriété sur un bien. Plusieurs personnes ont chacune une quote-part de la propriété. Cette propriété n’est pas divisée matériellement. Comment distinguer la copropriété indivise de la copropriété divise? La copropriété indivise d’une personne est une quote-part sur la totalité d’un bien. Autrement dit, le droit de propriété n’est pas exclusif à une personne. La copropriété divise comprend un droit de propriété exclusif sur un bien. Plus précisément, c’est un régime communautaire de propriété, avec des parties exclusives (parties privatives) et des parties communes. Dans un contexte d’indivision, les profits, les pertes et les dépenses sont partagés. (1015-1020 C.c.Q.)

La notion de copropriété indivise est très présente en matière de droit immobilier. En effet, lorsqu’il y a plusieurs héritiers d’un immeuble, ils deviennent des propriétaires indivis de l’immeuble. Les conjoints de fait qui achètent conjointement une propriété se retrouvent fréquemment en situation d’indivision.*** Il y a toutefois des règles particulières applicables aux conjoints de fait et elles sont été dégagées par les tribunaux. Elles seront décrites dans le présent article à une date ultérieure.

La copropriété indivise peut aussi naître grâce à un contrat. La copropriété indivise permet parfois de contourner certaines interdictions présentes dans la réglementation municipale. Certains tentent également d’économiser sur la fiscalité locale par l’entremise de la copropriété indivise. Les copropriétaires peuvent également conserver un certain contrôle sur l’identité des détenteurs d’une quote-part, grâce au droit d’écarter un acquéreur en remboursant le vendeur d’une quote-part.

Lorsque la copropriété indivise naît en raison d’un contrat, la quote-part de chaque copropriétaire indivis est définie dans le contrat. Lorsque la copropriété naît d’une autre façon, la quote-part de chaque copropriétaire indivis est présumée équivalente aux autres quotes-parts. (1015 C.c.Q.)

Comment gérer une copropriété indivise?

L’ensemble des copropriétaires indivis constitue une communauté. C’est cette communauté qui doit gérer le bien indivis. Les décisions sont généralement prises à la majorité. L’unanimité est toutefois exigée pour les décisions les plus importantes, incluant l’aliénation de l’immeuble, le partage de la copropriété indivise, les modifications substantielles et les changements de destination (1026 C.c.Q.).

Autrement, les indivisaires peuvent s’entendre sur la nomination d’un gérant. Un indivisaire peut également demander la nomination d’un gérant par un tribunal. (1027 – 1029 C.c.Q.) Cela peut être souhaitable en immobilier pour éviter des conflits et pour améliorer la gestion d’un l’immeuble.

Pour faciliter la gestion de la copropriété indivise, les indivisaires peuvent convenir d’une convention d’indivision. Cette convention peut prévoir des modifications aux règles d’administration de la copropriété indivise. Toutefois, il est incertain que l’unanimité requise pour les décisions importantes puisse être modifiée par une convention. On peut également prévoir un sursis au partage.

Dans tous les cas, un indivisaire peut vendre sa quote-part et l’hypothéquer. Des créanciers peuvent saisir sa quote-part. (1015 C.c.Q.) Toutefois, lorsque la quote-part est acquise par un tiers, les indivisaires peuvent s’y opposer remboursant l’acquéreur du montant versé pour l’acquisition et ainsi, se porter acquéreur de la quote-part (1022 C.c.Q.).

Les indivisaires peuvent tous utiliser le bien sans porter atteinte au droit de l’autre. Dans le cas d’un immeuble, cela peut représenter certaines difficultés. Ces difficultés peuvent forcer les copropriétaires indivis à procéder au partage. Par ailleurs, si un seul des indivisaires utilise la propriété, elle doit alors verser une indemnité aux autres indivisaires. (1015 C.c.Q.)

Comment mettre un terme à la copropriété indivise?

Une personne n'est pas tenue de demeurer en indivision.

Une personne n’est pas tenue de demeurer en indivision.

En raison des difficultés soulevées par la gestion d’une copropriété indivise, une personne n’est pas tenue de demeurer dans l’indivision. Autrement dit, un des indivisaires peut décider de mettre un terme à la situation. L’indivision cesse par la vente ou le partage de la propriété. Le partage doit se faire selon les règles prévues dans la partie sur les successions du Code civil du Québec.

Dans certaines circonstances, il est possible de surseoir au partage. Cela peut être fait par convention, par une clause dans un testament, par jugement ou par l’effet de la loi (1030 C.c.Q.) ou pour éviter une perte (1032 C.c.Q.).

Le cas particulier du partage d’une succession et des droits de copropriété indivise qui en découlent

La copropriété indivise peut résulter d’une transmission successorale à plusieurs héritiers. Le patrimoine de la succession est considéré comme un ensemble indivis de biens, et ce, dès le décès. Les héritiers ont une quote-part de cette grande masse. C’est le liquidateur qui s’occupe de la gestion de cet ensemble indivis.

En matière successorale, des adaptations sont nécessaires au régime de l’indivision. Ainsi, si l’accumulation des revenus au profit des copropriétaires indivis ne pose pas problème, le droit d’user des biens n’est pas aussi absolu. Les légataires à titre universel et les légataires universels peuvent empêcher un tiers d’acheter des droits dans une succession s’ils remboursent le tiers. Le droit de retrait n’est pas possible en cas de don des droits à un tiers.

Il importe également de noter que la fin de la liquidation successorale marque souvent le point de départ de la prescription pour les créanciers de la succession. (Renaud et Baudoin citant 2016 QCCS 2333)

Les biens détenus en copropriété indivise avant le partage de la succession

Les biens faisant partie de la masse indivise de la succession ne comprennent pas seulement tous les biens indivisibles identifiés dans l’inventaire successoral et la reddition de compte de l’administration du patrimoine successoral. Ils comprennent aussi les revenus de ces actifs entre la fin de la liquidation successorale et le moment du partage. Les biens sujets à un rapport sont également inclus. Un « rapport » est une notion technique dont nous traitons ci-dessous. (Crispel et Lecours, par. 3) L’argent et les autres biens facilement divisibles ne font pas partie d’une action de partage, car ils sont déjàs divisés. (Renaud & Baudoin, citant 19 R.L. 136 et 19 R.L. (n.s.) 514)

Le moment du partage de la succession et de la copropriété indivise

Comme nous venons de le voir précédemment, un copropriétaire indivis n’est généralement pas tenu à demeurer dans l’indivision. (article 1030 C.c.Q.) Toutefois, en matière successorale, le partage ne peut pas avoir lieu avant que la liquidation ne soit terminée. La liquidation au sens du Code civil du Québec se termine après le paiement des dettes et des legs particuliers. (articles 836 et 1030 C.c.Q.) Les héritiers peuvent alors s’entendre sur les modalités de partage. (838 C.c.Q.)

Les autres motifs pour retarder le partage de la succession  et de la copropriété indivise

Après la fin de la liquidation, le partage peut ensuite être retardé pour d’autres raisons. Le testateur peut retarder le partage si cela peut être utile au respect de sa volonté. (837 C.c.Q.) L’indivision peut aussi être maintenue dans le cas d’une entreprise familiale (839 C.c.Q.), dans le cas d’une résidence familiale encore utilisée par le conjoint survivant (840-841 C.c.Q.). L’indivision peut aussi être maintenue temporairement pour éviter une perte (843 C.c.Q.). La doctrine mentionne également que le partage ne peut être reporté que pour des raisons sérieuses et légitimes. (article 837 C.c.Q.) (Crispel et Lecours, citant Beaulne)

Une bonne entente entre les indivisaires permet d'éviter de nombreux frais au cours du partage.

Une bonne entente entre les indivisaires permet d’éviter de nombreux frais au cours du partage.

La composition des lots dans le cadre du partage des copropriétés indivises

Comme indiqué précédemment, le partage s’effectue à l’amiable ou judiciairement. Si le partage s’effectue judiciairement, on tente alors de favoriser le partage en nature. On forme ainsi des lots à partir des biens de la succession. Les lots sont composés en tenant compte des dispositions testamentaires. On évite également de morceler les immeubles et les entreprises dans la mesure du possible. Les indivisaires doivent s’entendre sur plusieurs éléments, dont le contenu et l’attribution des lots. En cas de désaccord, le tribunal peut trancher. Une soulte peut être versée pour compenser les inégalités entre les lots.

L’attribution préférentielle des biens et des copropriétés indivises découlant de la succession

Dans un contexte successoral, il est également possible de demander l’attribution préférentielle d’un bien. Ainsi, ceux qui résident dans la maison familiale et ceux qui exploitaient l’entreprise familiale peuvent demander d’obtenir le bien en échange d’une compensation pour les autres héritiers. D’autres biens peuvent également faire l’objet d’une demande d’attribution préférentielle.

Le cas particulier des rapports lors du partage d’une succession

Lorsque le partage de la succession est effectué, il est parfois nécessaire de passer par une étape de rapport des dons, des legs et des dettes. Plus simplement, afin de favoriser une égalité entre les héritiers (legs à titre universel et legs universels), certains dons sont conditionnels au « rapport » à la succession. Encore plus simplement, ces dons doivent être redonnés à la succession si certaines conditions sont remplies. La principale condition est la stipulation expresse que le don est à charge de rapport.

Le partage partiel de la succession et de la copropriété indivise

Le partage peut également être partiel. Autrement dit, certains biens peuvent demeurer dans l’indivision, par convention ou par ordonnance du tribunal. Cela peut être justifié par des motifs économiques. Également, les héritiers désirant demeurer en indivision peuvent désintéresser l’héritier demandant le partage en offrant une juste compensation pour la quote-part de ce dernier.

La fin du partage d’une succession et de la copropriété indivion et ses conséquences sur les héritiers

Qu’est-ce qui marque la fin de la phase du partage de la succession? La délivrance des biens, elle marque la fin de l’application des règles du partage successoral. Par conséquent, s’il y a eu une délivrance des biens de la succession, les règles de la copropriété indivise ordinaire s’appliquent, et ce, même si la propriété a été acquise par héritage. (Senécal c. Senécal, 2007 QCCA 533)

Si le partage d’une succession met fin à l’indivision successorale, il se distingue d’autres formes de partage. En effet, l’effet du partage d’une succession est rétroactif ; les nouveaux propriétaires sont présumés être propriétaires à partir du décès.

Annulation du partage de la copropriété indivise

Finalement, le partage peut être annulé en cas de vice de consentement ; c’est ce qu’il y a de plus important à retenir dans cette partie.

          Les causes pour la nullité des contrats s’appliquent au partage successoral

L’Article 895 du Code civil du Québec prévoit que le partage successoral, qu’il soit complet ou partiel, peut être annulé pour les causes prévues dans la partie portant sur les contrats. Un partage peut donc être annulé pour cause de dol, crainte ou lésion de l’héritier. (Les articles 1399 à 1406 du Code civil du Québec) Considérant le nombre presque inexistant de jugements sur la question, un avocat doit faire attention avant de se prononcer sur la pleine portée de cet article.

Malgré le faible nombre de jugements, nous pouvons étudier la doctrine et les textes de la réforme du Code civil du Québec. Le texte de l’article 895 du Code civil du Québec permet de faire reconnaître la nullité d’un partage. Toutefois, il indique également que le partage peut être rectifié, c’est-à-dire qu’il peut être corrigé en tenant compte de la valeur des legs de chaque partie. Cette option peut être envisagée lorsque cela facilite le partage. C’est ce qui se dégage des commentaires de la réforme du Code civil du Québec. L’économie des articles 895 C.c.Q. à 898 C.c.Q. favorise également un partage rectificatif lorsque c’est possible par opposition à une annulation de la totalité du partage.

          Le cas précis d’une omission d’un bien (article 896 C.c.Q.)

Il arrive qu’à la suite d’une liquidation et d’un partage, un nouvel actif de la succession soit découvert. Dans un tel cas, il est possible de procéder à un second partage, sans annuler le premier. C’est ce que vient dire l’article 896 C.c.Q. et cela confirme que le législateur ne favorise pas une annulation du partage.

          Le cas précis de la lésion (article 897 C.c.Q.)

La lésion est un concept du droit des contrats. La notion de lésion contractuelle réfère au préjudice subi par un des contractants en raison les déséquilibres dans un contrat, et ce, même s’il n’y a pas eu d’erreur, de dol ou de crainte. La lésion entre majeurs n’est pas admise pour l’annulation d’un contrat en général. Il s’agit donc d’une institution qui vise les mineurs et les majeurs protégés. L’article 897 C.c.Q. vient nous indiquer quelle est la valeur des biens dont il faut tenir compte pour déterminer l’existence d’une lésion qui peut provoquer une annulation du partage. La valeur des biens à retenir, c’est celle au moment du partage. Si cela peut sembler abstrait, certains objets se déprécient rapidement, tels qu’une voiture. (Voir aussi les articles 1399, 1405 à 1407 C.c.Q.)

          Protection procédurale (article 898 C.c.Q.)

Le législateur veut protéger les actes de partages déjà terminés, et ce, en offrant la possibilité de faire cesser un nouveau partage. Comment y arriver ? L’article 898 du Code civil du Québec nous dit que l’héritier peut offrir au demandeur un supplément de part (en argent ou en nature) pour mettre fin au nouveau partage. Cela confirme notre analyse selon laquelle le législateur désire éviter les annulations de partage, lorsque cela est possible.

Références en droit des successions

Autres billets en droit des successions

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Accepter ou renoncer à une succession – pourquoi?

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Testaments olographes, notariés, devant témoins et les recours

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Par |2019-10-17T21:28:13-05:00janvier 7th, 2017|

Cession de bail, sous-location et transfert d’un bail commercial

La sous-location et la cession de bail sont deux types de contrats différents. La cession de bail nécessite un changement d’identité du locataire, alors que dans la sous-location, le locataire conserve son statut au contrat, mais il loue ses droits à un sous-locataire. Les parties impliquées dans un bail commercial ayant un haut niveau de liberté, le bail prévoit généralement les règles applicables à la cession de bail et à la sous-location. En cas d’absence de règles dans le bail, un régime prévu par la loi s’applique.

Cession d'un bail commercial et sous-location - les règles du Code civil du Québec

Cession d’un bail commercial et sous-location – les règles du Code civil du Québec

Les règles applicables à la cession de bail et la sous-location dans le Code civil du Québec

Le Code civil du Québec permet la cession de bail et la sous-location. Le processus légal pour y parvenir est prévu aux articles 1870 à 1877 C.c.Q.. Il y a deux étapes au processus : (1) l’avis au propriétaire et (2) le consentement du propriétaire.

Dans tous les cas, le locataire doit éviter de se placer dans une position qui peut faire présumer un déguerpissement. Dans un tel cas, la rupture du bail est présumée et il ne peut donc pas y avoir de cession ou de sous-location de ce dernier.

1. L’avis au propriétaire

En premier lieu, le processus de sous-location ou de cession de bail nécessite un avis du locataire au propriétaire. Cet avis doit comprendre le nom et l’adresse de la personne à qui le bail sera cédé ou sous-loué, ainsi qu’une affirmation d’intention. Cet avis ne doit pas nécessairement être écrit. Cependant, il est préférable d’utiliser un avis écrit afin de prouver son existence en cas de besoin.

2. Le consentement du propriétaire

Un propriétaire peut accepter ou refuser une cession de bail ou une sous-location. S’il refuse, il doit toutefois avoir un motif sérieux.

Dans les 15 jours de l’avis, le propriétaire doit manifester son refus, à défaut de quoi, il est présumé avoir accepté l’opération. Ce dernier peut requérir des informations additionnelles, notamment sur l’identité et la solvabilité d’un sous-locataire.

Si le propriétaire répond à l’avis, il peut notamment refuser une cession/sous-location sur la base de (1) l’insolvabilité ou les difficultés financières du nouveau locataire (2) sur les clauses d’exclusivité (3) en raison de l’occupation à temps partiel d’un local ou (4) les défauts de paiement du locataire initial.

*** Lisez également notre article intitulé: Quels moyens un avocat utilise-t-il pour vous défendre dans un recours en vice caché ?

Modifications contractuelles au régime légal de la cession de bail et de la sous-location

Un contrat peut prévoir des motifsde refus et un formalisme à la cession et la sous-location

Un contrat peut prévoir des motifsde refus et un formalisme à la cession et la sous-location

Dans un contrat, les parties peuvent requérir le consentement du locateur. Toutefois, lorsqu’un propriétaire refuse, ce dernier doit fournir un motif sérieux, lorsqu’une clause prévoit que le locateur peut refuser une cession du bail commercial ou une sous-location du bail commercial. Pour plus d’informations, voir : Ferme Guy Bonin enr. c. Malouin2000 CanLII 6582 (QC CA). Si une clause interdit catégoriquement toute cession de bail ou sous-location de bail sans aborder la question du consentement du propriétaire, plusieurs auteurs sont d’avis qu’il faut tout de même un motif sérieux de refus de la part du propriétaire.

Les propriétaires peuvent contourner ces difficultés en énonçant dans le bail les motifs de refus à la cession de bail et à la sous-location de bail. Le contrat peut également modifier le formalisme nécessaire. Rien n’empêche de requérir l’écrit afin d’éviter des litiges sur la base de problèmes de preuve. Par des clauses précises, un propriétaire peut également exiger un plus grand nombre d’informations, incluant l’identité de la personne physique contrôlant le nouveau locataire. Un propriétaire peut aussi prévoir une clause permettant de résilier un bail plutôt que de donner un motif de refus.

Un refus injustifié permettrait au locataire de demander au tribunal la résiliation du bail. Lorsqu’une clause prévoit que le propriétaire peut résilier le bail, plutôt que d’accepter la cession ou la sous-location, cette clause ne peut être exercée de manière abusive.

Autres considérations contractuelles pour un transfert

Un contrat peut également moduler les obligations du sous-locataire, ces dernières pouvant être différentes des obligations du bail principal. Toutefois, le contrat de sous-location ne peut pas prévoir plus de droits au sous-locataire qu’il n’en prévoit au locataire.

Les baux commerciaux prévoient fréquemment qu’un changement de contrôle d’un locataire est présumé être une cession de bail. Dans un tel contexte, il faut respecter les étapes prévues pour la cession de bail et la sous-location dans le cadre d’un changement de contrôle.

Dans la convention de cession de bail, il faut déterminer quelle est la responsabilité de l’ancien locataire. En effet, un contrat de cession de bail peut prévoir que l’ancien locataire demeure responsable des obligations au bail, et ce, à titre de caution.

Un contrat peut également déterminer ce que constitue une compensation juste pour le transfert du bail (1872 C.c.Q.).

Un contrat de transfert de bail va également souvent prévoir des modalités pour le paiement des ajustements de loyer, lorsque le loyer a une composante variable.

Finalement, dans une sous-location, le sous-locataire n’est responsable envers le propriétaire que du loyer prévu au contrat. Par conséquent, en cas de défaut du locataire, le sous-locataire n’est redevable envers le propriétaire que des obligations échues au contrat de sous-location (1874 C.c.Q.).

Comparaison entre la cession de bail et la sous-location

La sous-location ne permet pas au locataire de se libérer de ses obligations envers le propriétaire et le nouvel occupant. En matière de sous-location, la fin du bail principal signifie que le sous-bail est également terminé, même si le sous-locataire a respecté ses obligations. Le contrat de sous-location peut prévoir des obligations différentes de celles du bail principal, ce qui est moins souvent le cas en matière de cession de bail. Par conséquent, le droit au renouvellement du bail principal ne se retrouve peut-être pas dans le contrat de sous-location. Dans une cession de bail, ce droit va généralement être transféré.

La cession de bail permet parfois à l’ancien locataire de se libérer de ses obligations envers le propriétaire et le nouvel occupant, notamment lorsqu’il n’y a pas de garanties ou de caution dans le contrat de cession de bail. Dans une cession de bail, le droit au renouvellement va généralement être transféré.

Similarités

C'est la rencontre des intérêts qui dictera à la fin le contenu du contrat et sa nature.

C’est la rencontre des intérêts qui dictera à la fin le contenu du contrat et sa nature.

Néanmoins, plusieurs obligations doivent être respectées, peu importe le choix effectué. Qu’il s’agisse d’une cession ou d’une sous-location, il est impératif de ne pas nuire aux autres et les clauses d’exclusivités doivent être respectées. Dans le cas précis de la sous-location, l’existence de deux contrats n’empêche pas le propriétaire et un sous-locataire d’avoir des recours l’un contre l’autre. En effet, les articles 1875 et 1876 C.c.Q. diminuent les différences entre les deux types de contrats, car un propriétaire et un sous-locataire ont certains recours directs les uns envers les autres. Plus précisément, un propriétaire peut demander la résiliation du contrat de sous-location lorsqu’un sous-locataire cause un préjudice sérieux aux autres locataires ou au propriétaire (1875 C.c.Q.). Quant au sous-locataire, ce dernier peut forcer le propriétaire à remplir ses obligations prévues au bail principal (1876 C.c.Q.).

Il est également fréquent qu’un propriétaire impose sa convention à un sous-locataire.

En fin de compte, les intérêts de tous doivent être considérés dans une transaction de la sorte. Certains vont vouloir modifier le bail initial, alors que d’autres voudront avoir un meilleur contrôle sur le renouvellement du bail. Certains veulent garder un contrôle sur le local, comme c’est souvent le cas pour un franchiseur. D’autres veulent se libérer complètement de leurs obligations. Dans un contexte de négociation, une myriade de possibilités peuvent être envisagées pour satisfaire les intérêts de chacun. Les différences entre les contrats peuvent alors disparaître.

 Autres ressources:

Bail commercial modèle – exemples de clauses – droit immobilier

Résiliation pour non-paiement du loyer pendant plus de 3 semaines à la Régie du logement

Bail résidentiel et résiliation pour non-paiement de loyer

Ressources à Longueuil et sur la Rive-Sud

* Ceci n’est pas un avis juridique. Prière de consulter un avocat pour votre situation particulière.

Par |2019-10-16T13:58:47-05:00août 2nd, 2016|

Bail commercial modèle – exemples de clauses – droit immobilier

L’importance du bail commercial – étude de clauses dans les modèles et les exemples

Par Me Francis Hemmings, litige civil et commercial, Rive-Sud, Longueuil et Montréal

Un local commercial est très important pour une entreprise

Un local commercial est très important pour une entreprise

Pour la majorité des entreprises, la localisation de leurs activités est primordiale. L’achalandage développé au fil du temps dépend souvent en partie de la localisation. Les litiges peuvent également avoir un impact important sur les flux de trésorerie. Par conséquent, les PME doivent faire attention avant de signer un bail commercial. Après avoir trouvé un local, un propriétaire d’entreprise aurait avantage à consulter un avocat qui va personnaliser un modèle ou un exemple type de contrat selon l’état du droit immobilier.

La loi, c’est le bail

En matière commerciale, contrairement à l’exemple du louage résidentiel, très peu de règles sont obligatoires. Par exemple, la principale règle impérative est de fournir un local en état et la jouissance de ce local. Le Code civil du Québec prévoit des règles supplétives qui s’appliquent lorsqu’un modèle ne prévoit pas les règles applicables. Le droit immobilier protège peu les commerçants à l’extérieur du droit des contrats.

*** Lisez également notre article intitulé: Quels moyens un avocat utilise-t-il pour vous défendre dans un recours en vice caché ?

Précision du bail commercial

Une mécanique précise dans un bail commercial prévient des litiges

Une mécanique précise dans un bail commercial prévient des litiges

Le local loué et les autres définitions doivent être décrits avec précision. Afin d’éviter un litige, il est préférable de préciser les droits d’utilisation des aires communes et les responsabilités de chacun, incluant le locateur, le locataire et les autres locataires. Les aires communes peuvent comprendre les ascenseurs, les corridors, les espaces de rangement, les équipements spécialisés, etc.

Quant au loyer variable, il est préférable d’avoir recours à des indices ajustés régulièrement par des tiers neutres, afin de bien connaître les obligations de chacun. Si le prix du local est ajusté à l’inflation, on peut avoir recours aux données de Statistique Canada. Dans le cas des taxes, il importe de se référer aux documents émis par les gouvernements.

Cohérence du bail commercial

Un locateur va souvent modifier un modèle ou un exemple de bail commercial sans l’aide d’un avocat afin d’économiser. Le modèle utilisé est souvent cohérent. Toutefois, l’introduction de modifications sans le recours à un avocat peut compromettre l’économie du contrat. Autrement dit, ce dernier cesse d’être cohérent et les parties peinent à déterminer quelles sont leurs obligations. Évidemment, les incohérences favorisent les divergences dans la compréhension des parties et favorisent les litiges.

Un locateur va souvent modifier un modèle ou un exemple de bail commercial sans l’aide d’un avocat afin d’économiser. Le modèle utilisé est souvent cohérent. Toutefois, l’introduction de modifications sans le recours à un avocat peut compromettre l’économie du contrat. Autrement dit, ce dernier cesse d’être cohérent et les parties peinent à déterminer quelles sont leurs obligations. Évidemment, les incohérences favorisent les divergences dans la compréhension des parties et favorisent les litiges.

La cohérence dans les baux commerciaux prévient des litiges

La cohérence dans les baux commerciaux prévient des litiges

La résiliation du bail commercial

Dans le Code civil du Québec, on exige l’existence d’un défaut important aux obligations pour permettre à un tribunal de résilier un bail commercial. Pour éviter les frais associés aux poursuites judiciaires, plusieurs locateurs incluent des clauses de résiliation extrajudiciaire. Les contrats définissent souvent ce qu’un défaut constitue. Ces clauses ont été jugées valides, bien que les locateurs doivent être de bonne foi lorsqu’ils les utilisent.

Plusieurs locateurs vont exiger davantage. Les exemples de baux commerciaux contiennent fréquemment des clauses empêchant les locataires de retenir le loyer, malgré les défauts d’exécution des propriétaires. Par conséquent, les baux commerciaux obligent souvent les locataires à recourir aux tribunaux pour obtenir justice, alors que les propriétaires ont souvent accès à la résiliation extrajudiciaire (ce qui est beaucoup moins coûteux et beaucoup plus rapide).

Pour rétablir l’équilibre et pour favoriser un climat de coopération, il est généralement préférable d’avoir recours à un exemple ou un modèle avec une clause de médiation-arbitrage plutôt qu’une clause de résiliation classique, souvent présente. En effet, en plus de permettre de mettre sur un pied d’égalité les parties dans leurs recours, cette approche favorise l’échange d’informations, ce qui dédramatise les conflits. Au surplus, des solutions à l’extérieur du droit peuvent être trouvées. Finalement, s’il n’y a pas d’entente, l’arbitrage suivant immédiatement la médiation permet de parvenir à une solution rapide et confidentielle.

Le loyer d’un bail commercial

De nombreux choix de modèles ou de formulaires existent

De nombreux choix de modèles ou d’exemples existent

Les approches pour la fixation du loyer dans un bail commercial sont nombreuses. Les exemples et les modèles diffèrent selon que le loyer est fixe ou variable. Un modèle ou un exemple de bail commercial devrait être choisi en fonction du type de loyer. loyer

Exemple avec un fixe

Un bail « brut » pour un local est un loyer fixe. Autrement dit, il n’y a pas de fluctuations en fonction des dépenses encourues par chacune des parties. Cette approche favorise la prévisibilité des charges. En revanche, le locateur perd un moyen de protéger sa marge de profit. Plusieurs peuvent être tentés de prévenir des pertes de profits en haussant le coût du loyer.  Incidemment, un locataire pourrait devoir payer un loyer plus élevé que dans un loyer variable.

Modèles avec un loyer variable

Dans les modèles commerciaux à loyer variable, nous retrouvons fréquemment (i) un loyer de base (ii) un loyer additionnel (iii) et/ou un loyer en fonction du chiffre d’affaires du locataire.

Le loyer de base permet fréquemment de récupérer l’investissement en capital initial du locateur dans l’immeuble. Le loyer de base peut être fixe ou ajusté selon une formule précise. Par exemple, le loyer de base peut être ajusté selon les données sur l’inflation de Statistique Canada.

Le loyer additionnel permet d’ajuster les obligations du locataire en fonction des coûts d’exploitation. Ce loyer comprend fréquemment le coût des assurances, le coût d’entretien, les frais d’administration, les variations dans les taxes et les frais de rénovation.

Le loyer en fonction du chiffre d’affaires permet aux locateurs de profiter du succès de leurs locataires. Cela augmente les charges des locataires, mais permet une convergence entre les intérêts des locataires et des locateurs.

Les baux nets – exemples et modèles

Certains baux nets réfèrent à des exemples et des modèles précis de baux. Dans un bail net, le locateur a la responsabilité de construire un immeuble et le loyer sera variable, avec un loyer de base et un loyer additionnel (pour les frais d’exploitation et d’administration). Pour ce qui est d’un bail net net, le loyer est similaire, mais l’immeuble est déjà construit. Dans un bail net net net, c’est le locataire qui construit l’immeuble. Quant au bail net net net net, un propriétaire vend son immeuble. Le nouveau propriétaire loue l’immeuble à l’ancien propriétaire.

Dans tous les cas, nonobstant les titres utilisés dans un contrat, les obligations dans le contrat doivent être claires, précises et cohérentes avec les titres ou les catégories de contrats.

Les autres clauses de baux commerciaux (dans les exemples et les modèles)

Accès aux livres dans un bail commercial

Un loyer variable nécessite souvent une clause d'accès aux livres du ou des créanciers

Un loyer variable nécessite souvent une clause d’accès aux livres du ou des créanciers

Plusieurs exemples et modèles de baux commerciaux contiennent des clauses permettant de vérifier les documents contenant les informations nécessaires pour le calcul du loyer.

La non-concurrence dans un bail commercial

Plusieurs exemples et modèles de baux commerciaux contiennent une clause de non-concurrence. Une clause de non-concurrence peut profiter au locataire, car elle empêche le locateur de lui faire compétition. Quant au locateur, il peut profiter d’une telle clause pour garantir à des locataires potentiels qu’il préviendra l’utilisation d’un local par un concurrent.

La cession ou la sous-location du bail commercial

Les locateurs interdisent souvent la cession de bail et la sous-location. L’objectif est de garder le contrôle sur l’identité des locataires et sur les activités exercées dans leurs immeubles. Ainsi, il faut souvent obtenir la permission d’un propriétaire avant de pouvoir céder un bail ou sous-louer le local. Voir aussi pour plus de détails: Cession de bail et sous-location en matière commerciale

Les assurances

Les parties doivent souvent souscrire à des assurances

Les parties doivent souvent souscrire à des assurances

Plusieurs exemples et des modèles de baux commerciaux contiennent des clauses sur les assurances, afin de forcer les parties en présence à se munir d’une assurance responsabilité. Les clauses précisent souvent ceux qui doivent être les bénéficiaires de ces assurances. En cas d’incident, une partie est partiellement protégée de l’insolvabilité des autres.

La publication

Plusieurs exemples et des modèles de baux commerciaux contiennent des clauses interdisant la publication des baux commerciaux. Or, le locateur ne peut qu’interdire la publication de certains renseignements et il ne peut pas en interdire complètement la publication (2936 C.c.Q.). La publication du bail permet d’éviter la résiliation du bail par un acquéreur de l’immeuble dans certaines circonstances. La publication du bail commercial peut être faite par réquisition d’inscription ou par avis de bail.

Renouvellement des baux commerciaux

La majorité des exemples et des modèles de baux commerciaux contient des clauses prévoyant les modalités de renouvellement. Le renouvellement peut être automatique ou optionnel. La clause peut prévoir quelles seront les obligations de chacun après le renouvellement. Une telle clause bénéficie au locataire qui a développé un achalandage sur les lieux.

Les garanties

La majorité des exemples et des modèles de baux commerciaux prévoit l’octroi de sûretés par le locataire au locateur afin de garantir le paiement des obligations. Parmi les es garanties pouvant être octroyées, on retrouve l’hypothèque mobilière, le cautionnement, le dépôt, le prêt et la lettre de garantie.

Les clauses d’exonération de responsabilité

La majorité des exemples et des modèles de baux commerciaux prévoit des exonérations de responsabilité. Or, le Code civil du Québec (1474 C.c.Q.) ne permet pas de limiter la responsabilité des parties à un contrat en cas de faute lourde ou intentionnelle. Dans le cas de préjudices corporels ou moraux, il n’est pas possible de limiter la responsabilité des parties même en cas de faute simple. Si une clause contractuelle prétend le contraire, elle n’a pas d’effet.

Clauses en cas de faillite

Les modèles et les exemples de baux commerciaux ont souvent des clauses portant sur la faillite. Une clause de résiliation automatique peut faire l’objet d’un contrôle judiciaire, tout en étant fréquemment applicable. Également, moyennant une indemnité, il est parfois possible de résilier un bail commercial en vertu de la loi sur la faillite. Finalement, en cas d’avis d’intention ou de proposition de faillite, certaines clauses prévoyant de résiliation sont inapplicables.

Annulation des ententes précédentes

Parfois, certains documents lors des négociations peuvent être utilisés par certains pour tenter de compléter ou modifier un contrat. Pour éviter une telle situation dans un litige, il est préférable d’inclure dès la formation du contrat une mention indiquant que le bail commercial est le seul document qui s’applique et que toute entente ou promesse précédente est caduque.

Autres ressources en droit immobilier – baux commerciaux

Vente, louage, contrat d’entreprise ou de service, 2e éd., Wilson & Lafleur

La clause parfaite de répartition, dans un bail commercial, des taxes municipales et scolaires, Développements récents en droit immobilier 2004

Examen des clauses financières d’un bail, Développements récents en droit de l’immobilier 2007

Les clauses d’assurance dans les baux commerciaux : tendances et contrastes dans la jurisprudence au Québec et au Canada, Développements récents en droit des assurances 2010

10 jugements essentiels en matière de louage commercial

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Voir aussi:

Cession de bail et sous-location en matière commerciale

Résiliation pour non-paiement du loyer pendant plus de 3 semaines à la Régie du logement

Bail résidentiel et résiliation pour non-paiement de loyer

Vice caché – un inspecteur en bâtiment est-il nécessaire?

Vice caché – comment minimiser les coûts d’un recours?

Petites créances – saisie de revenus pour exécuter un jugement

Cour des petites créances – comment contester un jugement?

Par |2019-10-16T13:57:29-05:00juillet 10th, 2016|

Petites créances – saisie de revenus pour exécuter un jugement

L’exécution des jugements est un domaine complexe et les justiciables ayant recours à la Division des petites créances de la Cour du Québec (souvent appelée « Cour des petites créances ») peuvent se perdre facilement. Cet article décrit la saisie des revenus, une option accessible notamment aux petites créances et pouvant être exceptionnellement accomplie sans recours à un huissier.

Plusieurs options pour l'exécution d'un jugement aux petites créances

Plusieurs options pour l’exécution d’un jugement aux petites créances

Comme décrit dans un précédent article, la Division des petites créances peut être utilisée pour obtenir une compensation pour un vice caché à moindre coût ou pour un autre problème en droit immobilier.

Petites créances – l’exécution volontaire ou forcée d’un jugement

Après qu’un jugement a été rendu, la personne retenue responsable a généralement un délai de 30 jours pour exécuter volontairement le jugement. Si la personne ne s’exécute pas dans le délai prévu, le créancier peut avoir recours à l’exécution forcée du jugement.

Différentes méthodes d’exécution sont offertes et les règles applicables sont très complexes. Seuls les huissiers peuvent accomplir les actes nécessaires pour faire exécuter les jugements (Art. 658 C.p.c.).

Cette règle générale a toutefois une exception importante pour les jugements de la Division des petites créances de la Cour du Québec : la saisie en mains tierces des revenus du débiteur. En d’autres termes et plus précisément, lorsque la seule mesure d’exécution prévue est la saisie des revenus du débiteur, le créancier peut lui-même préparer un avis d’exécution (Art. 566 C.p.c.)

La possibilité de préparer une saisie sur salaire sans huissier peut être avantageuse au niveau des coûts.

L’avis d’exécution par saisie sur salaire

Pour profiter de cette méthode d’exécution sans huissier aux petites créances, un créancier doit se procurer le formulaire SJ-1103 du Ministère de la Justice du Québec. Le formulaire décrit avec précision les exigences. Le plus important à retenir, (1) c’est qu’il faut connaître les coordonnées de l’employeur du débiteur récalcitrant, (2) calculer les intérêts de la bonne façon, (3) calculer les frais de justice et (4) les frais postérieurs.

Le créancier doit obtenir les coordonnées de l’employeur du débiteur par ses propres moyens. En effet, il ne revient pas au greffe de la Cour du Québec de trouver ces informations. Par ailleurs, une personne peut ne pas avoir d’emploi. Cet élément peut donc causer d’importantes difficultés au justiciable.

Calcul des intérêts

Porter une attention particulière au calcul des intérêts

Porter une attention particulière au calcul des intérêts

Quant au calcul des intérêts sur le montant octroyé dans le jugement, il faut distinguer différents scénarios. Dans un cadre contractuel, c’est l’intérêt prévu au contrat qui est applicable (1618 C.c.Q.) (il est mentionné dans le jugement). Dans un cadre extracontractuel (absence de contrat) ou dans un cadre contractuel sans précision sur l’intérêt applicable, c’est l’intérêt au taux légal qui s’applique (5%, selon l’article 3 de la Loi sur l’intérêt (L.R.C. (1985), ch. I-15)). À ces intérêts, il faut parfois ajouter l’indemnité additionnelle (1619 C.c.Q.). Pour éviter de se mélanger, voici une façon de procéder :

  1. Est-ce que le jugement de la Cour des petites créances est basé sur un contrat prévoyant un taux d’intérêt spécifique? Si oui, il faut prendre cet intérêt.
  2. Sinon, c’est l’intérêt au taux légal qui s’applique (5%).
  3. Au taux contractuel ou au taux légal, il faut ajouter l’indemnité additionnelle si le jugement le prévoit.

Le jugement devrait normalement préciser le point de départ des intérêts. Toutefois, lorsqu’il ne prévoit pas le point de départ, il est préférable d’utiliser la date d’assignation (date de réception des procédures par le débiteur).

Quant aux intérêts de frais de justice et aux intérêts sur les frais postérieurs, il est préférable d’utiliser l’intérêt légal (5%).

Dans tous les cas, les justiciables peuvent utiliser des outils mis à leur disposition en ligne pour calculer les différentes formes d’intérêts :

Calcul de l’intérêt légal

Le Calcul d’intérêt à taux fixe

et le Calcul du taux légal et de l’indemnité additionnelle

Frais de justice

Les frais de justice comprennent principalement:

  1. Le coût pour déposer la procédure ou la contestation au greffe;
  2. Les frais de signification;
  3. Les indemnités payées pour les témoins;
  4. Les frais d’expertise.

Frais postérieurs

La notion de frais postérieurs réfère aux frais déboursés après la sortie du jugement dans le but de le faire exécuter.

Étapes subséquentes pour l’exécution du jugement

Après avoir rempli le formulaire pour la saisie sur salaire aux petites créances (SJ-1103), le créancier doit déposer le formulaire au greffe (administration) du tribunal ayant rendu le jugement.

L’avis ayant été déposé au greffe, le créancier doit ensuite notifier le débiteur ET son employeur (normalement par un envoi du document par courrier recommandé). C’est le greffe du tribunal qui se chargera de recevoir les sommes perçues. Il faut toutefois mettre en garde les justiciables : ce n’est pas la totalité des revenus d’un débiteur qui est saisissable.

Informations générales sur les procédures à la Division des petites créances de la Cour du Québec :

Ressources pour une vue d'ensemble sur les petites créances

Ressources pour une vue d’ensemble sur les petites créances

Petites créances – comment contester un jugement?

Éducaloi

Ministère de la Justice du Québec

Séances gratuites d’information au sujet des petites créances du Barreau de Longueuil (Rive-Sud):

Palais de justice de Longueuil (Rive-Sud)

1111, boulevard Jacques-Cartier Est

Longueuil (Québec)  J4M 2J6

Bureau d’aide juridique à Longueuil

101, Place Charles-Lemoyne
Bureau 221
Longueuil (Québec)
J4K 4Z1

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Bail commercial modèle – exemples de clauses – droit immobilier

Cour des petites créances – comment contester un jugement?

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Par |2019-09-02T17:00:19-05:00mai 14th, 2016|

Vice caché – comment minimiser les coûts d’un recours?

Vice Caché

Vice Caché

À l’achat d’un immeuble, plusieurs ont la désagréable surprise de découvrir un vice. Ce vice peut être un vice caché, lorsqu’il est (1) grave, (2) qu’il existait au moment de l’achat, (3) qu’il était inconnu de l’acheteur lors de la transaction et (4) non apparent. Lorsque le vice caché rend l’immeuble impropre à l’usage ou qu’il en diminue significativement son utilité, l’acheteur de l’immeuble peut avoir droit à une compensation.

Plusieurs acheteurs hésitent toutefois à prendre un recours, notamment en raison des coûts. En effet, un recours pour vice caché nécessite le recours à une expertise. En outre, les frais extrajudiciaires peuvent s’accumuler rapidement.

Il existe néanmoins des solutions pour minimiser les coûts d’un recours pour vice caché. Cet article en présente 4 : (1) l’expertise commune, (2) les assurances, (3) le dépôt de recours pour vice caché à la Cour du Québec, division des petites créances et (4) la médiation.

*** Lisez également notre article intitulé: Quels moyens un avocat utilise-t-il pour vous défendre dans un recours en vice caché ?

Quatre solutions pour minimiser les dépenses dans un recours pour vice caché

L’expertise commune

En raison du caractère technique des dossiers de vice caché, un demandeur doit souvent avoir recours à un expert pour guider le tribunal sur des sujets pointus. Toutefois, les frais d’un expert peuvent s’accumuler rapidement.

Dans ces circonstances, un demandeur peut envisager avoir recours à un expert commun avec le vendeur. En effet, le premier avantage consiste à partager les frais de l’expertise. En outre, l’expertise commune permet d’éviter un combat entre les experts, ce qui tend à faire diminuer le nombre de procédures. Finalement, en limitant les discordes d’ordre technique, une expertise commune augmente les probabilités d’une entente dans un dossier.

Les parties doivent souvent souscrire à des assurances

Les parties doivent souvent souscrire à des assurances

Les assurances

Dans un contrat de courtage ou dans certaines assurances habitations, on offre parfois une protection juridique accessoire. Ainsi, si vous pensez avoir un recours pour vice caché, les produits accessoires de vos assurances immobilières pourraient contenir des clauses vous donnant droit à certaines sommes.

Recours pour vice caché à la Cour du Québec, division des petites créances

Lorsque la créance découlant d’un vice caché est inférieure ou égale à 15 000$, la Cour du Québec, division des petites créances, a la compétence nécessaire pour trancher le litige. Mais même si la somme des réparations dépasse 15 000$, le recours à la division des petites créances peut être un choix stratégique intéressant. Si, à la suite des réparations des vices cachés, vous vous retrouvez avec un immeuble dans un meilleur état que celui que vous pensiez acheter, il y a de fortes chances que le tribunal n’ordonne pas la compensation de la totalité des coûts. Par conséquent, vous pouvez envisager de recourir à la division des petites créances lorsque les coûts de réparation d’un vice caché dépassent largement 15 000$.

Le dépôt d’un recours pour vice caché à la division des petites créances donne accès à plusieurs avantages. En premier lieu, les gens doivent se représenter eux-mêmes, plutôt que par l’entremise d’un avocat (art. 542 N.c.p.c.). Les frais encourus sont donc bien moindres. Par ailleurs, les parties peuvent recourir à la médiation sans frais additionnels, après que la demande ait été déposée (art. 556 N.c.p.c.). Des rencontres d’informations sur les petites créances sont également données par le Barreau de Longueuil.

Vous pouvez également économiser au niveau de l’exécution du jugement: Petites créances – saisie de revenus pour exécuter un jugement

La médiation

La médiation constitue une façon de limiter les frais engagés par le demandeur et le défendeur dans un dossier de vice caché. En effet, la médiation a lieu avant les recours (le recours à un mode alternatif de règlement des conflits doit maintenant être envisagé, avant d’avoir recours aux tribunaux. (art. 1 N.c.p.c.)). La médiation est également un outil efficace. Selon les données, 86% des dossiers à la division des petites créances ayant eu recours à la médiation au Lac-Saint-Jean ont été réglés à l’amiable. La médiation est aussi une façon d’envisager des solutions autres que celles proposées par le droit, pourvu qu’elles ne soient pas contre l’ordre public. Finalement, le principe à la base de la médiation est de laisser les parties trouver une solution gagnante pour toutes les parties.

Pour plus d’informations sur les vices cachés :

Informations générales : Éducaloi

Étapes à suivre en cas de vice caché dans un immeuble

Pour une copropriété : La Copropriété info
Sur l’inspecteur en bâtiment : Un inspecteur en bâtiment, est-ce nécessaire?
Un dossier dans les journaux: En finir avec le vice caché

Ressouces à Longueuil

 

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Par |2019-10-15T21:21:46-05:00février 1st, 2016|

Vice caché – un inspecteur en bâtiment est-il nécessaire?

Vice Caché

Le recours à un inspecteur en bâtiment compétent est très souhaitable, mais il n’est pas obligatoire. Et même si une analyse plus poussée pourrait vous être recommandée, il est préférable de faire un achat en considérant toutes les données disponibles. En fin de compte, mieux vaut prévenir l’achat d’une résidence avec un vice caché, que d’être coincé avec un litige.

Recourir à un inspecteur en bâtiment (inspecteur préachat) est-il nécessaire? Si oui, quels sont les avantages et les inconvénients?

Vice caché – un acheteur doit être prudent et diligent avant un achat.

Qu’est-ce qu’un vice caché?

Un vice caché, c’est :

  1. Un vice non apparent,
  2. Il est inconnu de l’acheteur (souvent inconnu du vendeur également),
  3. Il existait lors de l’achat,
  4. Un vice grave.

Règle générale, le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur qu’un immeuble est exempt de vices cachés (1726 C.c.Q.).

Vice caché – comment bénéficier de la garantie?

Un acheteur doit être prudent et diligent (1726 C.c.Q.) avant l’achat d’un immeuble. Pour être prudent et diligent, il doit s’informer. Un acheteur doit faire un examen visuel attentif de l’immeuble et repérer les indices pouvant laisser croire qu’il y a un vice caché.

S’il n’y a pas d’indice pour un acheteur prudent et diligent laissant croire à la présence d’un vice caché, l’acheteur peut profiter de la garantie contre les vices cachés s’il devait y en avoir un.

S’il y a des indices pour un acheteur prudent et diligent laissant croire à la présence d’un vice caché, l’acheteur doit pousser son enquête plus loin. Malgré les termes de l’article 1726 C.c.Q., le recours à un expert pourrait être alors exigé par un tribunal pour donner droit à une garantie contre les vices cachés. En fait, l’acheteur doit procéder à un examen plus poussé et jugé satisfaisant.

L’inspecteur en bâtiment

Il effectue l'examen visuel requis à 1726 C.c.Q.

Il effectue l’examen visuel requis à 1726 C.c.Q.

Son rôle

L’embauche d’un inspecteur en bâtiment permet à un acheteur d’éviter de faire l’examen requis de la résidence par l’article 1726 C.c.Q.. Autrement dit, c’est l’inspecteur en bâtiment qui fait un examen visuel attentif de l’immeuble et repère les indices pouvant laisser croire qu’il y a un vice caché.

Les avantages de recourir à un inspecteur en bâtiment

Un inspecteur en bâtiment analyse plus facilement un immeuble que l’acheteur moyen. Par conséquent, le recours à un tel service permet généralement d’effectuer un achat avec de meilleures informations.

Par ailleurs, le recours à un inspecteur en bâtiment permet généralement de bénéficier de la garantie contre les vices cachés, car cela équivaut à un examen visuel d’un acheteur prudent et diligent.

Les questions soulevées par le recours à un inspecteur en bâtiment

Le recours à un inspecteur en bâtiment peut toutefois avoir d’autres conséquences. En effet, lorsqu’il voit des indices de vice caché, l’inspecteur en bâtiment doit expliquer à l’acheteur la signification de ces indices et parfois, recommander le recours à un expert. La plus grande facilité de l’inspecteur en bâtiment à trouver des indices de vice caché et son intérêt à se prémunir contre un recours en responsabilité civile augmentent les probabilités d’un recours à un expert. Or, si un acheteur néglige de pousser une analyse plus loin, alors que cela lui est recommandé par un inspecteur en bâtiment, il risque de perdre la garantie contre les vices cachés.

Par ailleurs, l’inspecteur en bâtiment est un généraliste. Par conséquent, il faut généralement avoir recours à un autre professionnel pour pousser une analyse plus loin, lorsque des indices de vice caché sont trouvés.

Conclusion

Le recours à un inspecteur en bâtiment compétent est très souhaitable, mais il n’est pas obligatoire. Et même si une analyse plus poussée pourrait vous être recommandée, il est préférable de faire un achat en considérant toutes les données disponibles. En fin de compte, mieux vaut prévenir que guérir (et engager des frais pour un litige).

*** Prière de consulter un avocat pour trouver une solution à votre situation particulière.

Sources

Me Isabelle Viens, L’inspection préachat sous la loupe du consommateur, p. 225 dans Le consommateur immobilier en quête de protection, dir. Pierre-Claude Lafond et Brigitte Lefebvre, Éditions Yvon Blais, 2014.

Me Jacques Deslauriers, Vente, louage, contrat d’entreprise ou de service, 2e éd, Wilson et Lafleur, 2013.

Liens pertinents

Ressources à Longueuil et sur la Rive-Sud

Éducaloi, Le vice caché dans un immeuble.

Vice caché – comment minimiser les coûts d’un recours?

Inspection préachat: au-delà de la mise en scène 

Bail commercial modèle – exemples de clauses – droit immobilier

Cour des petites créances – comment contester un jugement?

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Par |2019-09-02T17:00:36-05:00octobre 6th, 2015|

L’arrêt Kravitz et le vice caché

Vice caché – quel propriétaire poursuivre?

Vice caché - articles sur le droit applicable

En cas de vice caché, un sous-acquéreur peut-il poursuivre directement un ancien propriétaire (autre que celui avec qui il a conclu une vente)? La réponse est aujourd’hui évidente : un sous-acquéreur peut poursuivre un manufacturier ou un ancien propriétaire pour vice caché, même s’il n’a pas de contrat avec lui. Néanmoins, il est intéressant de retourner en arrière pour retracer l’histoire de cette avancée en droit. L’objectif de ce billet est de faire un lien entre cette évolution et le droit immobilier.

Le tout commence avec l’affaire General Motors Products of Canada Ltd c. Leo Kravitz, [1979] 1 R.C.S., 790. M. Kravitz poursuit directement le manufacturier, General Motors. Il considère que son automobile est irrécupérable, en raison des innombrables défauts de fabrication. Toutefois, M. Kravitz était une partie à un contrat de vente avec un concessionnaire automobile et non pas avec le manufacturier. Dans ce contexte, le principe de l’effet relatif de contrat aurait normalement privé M. Kravitz d’un recours contre le manufacturier.

Mais plutôt que de suivre le principe général de l’effet relatif des contrats (normalement, le contrat ne s’applique qu’aux parties contractantes), la Cour suprême du Canada a estimé que le recours pouvait être autorisé. L’essence de son jugement s’appuie sur la théorie de l’accessoire, qui prévoit que la garantie contre les vices cachés est un accessoire du bien vendu. En termes différents, en acquérant un objet, l’acheteur se procure également la garantie de qualité qui était due au vendeur par le vendeur précédent.

Mais qu’est-ce que cela signifie pour les propriétaires immobiliers?

Il y a eu une controverse en lien avec l’application de l’arrêt Kravitz aux transactions immobilières; certains croyaient qu’il n’était pas applicable. Dans l’affaire Hay c. Jacques, 500-09-005791-975, la Cour d’appel remet les pendules à l’heure :

  1. Il est permis au sous-acquéreur, sous l’ancien code, de poursuivre un ancien propriétaire avec qui il n’a pas de contrat;
  2. L’arrêt Kravitz ne se limite pas aux recours contre le manufacturier; il peut être appliqué contre un ancien propriétaire avec qui le lien est indirect;
  3. L’arrêt Kravitz n’a pas pour effet de nier à l’acquéreur intermédiaire son droit de poursuivre également le vendeur initial en garantie;
  4. L’arrêt Kravitz ne s’applique pas seulement aux matières mobilières; son application doit d’ailleurs être faite de manière large et libérale;
  5. Les principes de l’arrêt Kravitz sont aujourd’hui codifiés aux articles 1442 et 1730 C.c.Q..
  6. L’acheteur doit néanmoins démontrer l’existence des conditions pour un recours en vice caché pour chaque transaction.

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