Baux commerciaux

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S'informer sur les baux commerciaux est crucial

S’informer sur les baux commerciaux est crucial

Un bail commercial est un facteur stratégique important dans la vie d’une entreprise. Pour les propriétaires, le louage commercial représente un investissement très important. Propriétaires et locataires doivent connaître leurs droits afin de faire des choix judicieux et éviter les conflits qui peuvent miner la rentabilité de leur entreprise respective.

Cette page constitue une liste d’articles tentant de répondre aux questions souvent posées en matière de louage commercial. Nous discutons notamment du contenu des baux commerciaux, de la cession de bail, de la sous-location, de la résiliation de bail et des obligations de chacun. Cependant, les articles ne constituent pas des avis juridiques. Vous êtes priés de consulter un avocat afin de connaître l’étendue de vos droits et de vos obligations.

Ressources juridiques

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Ressources sur le louage commercial :

Vente, louage, contrat d’entreprise ou de service, 2e éd.

Articles sur les baux commerciaux

  1. Bail commercial modèle – exemples de clauses – droit immobilier

Cession de bail, sous-location et transfert d’un bail commercial

La sous-location et la cession de bail sont deux types de contrats différents. La cession de bail nécessite un changement d’identité du locataire, alors que dans la sous-location, le locataire conserve son statut au contrat, mais il loue ses droits à un sous-locataire. Les parties impliquées dans un bail commercial ayant un haut niveau de liberté, le bail prévoit généralement les règles applicaTous les articlesbles à la cession de bail et à la sous-location. En cas d’absence de règles dans le bail, un régime prévu par la loi s’applique.

Cession d'un bail commercial et sous-location - les règles du Code civil du Québec

Cession d’un bail commercial et sous-location – les règles du Code civil du Québec

Les règles applicables à la cession de bail et la sous-location dans le Code civil du Québec

Le Code civil du Québec permet la cession de bail et la sous-location. Le processus légal pour y parvenir est prévu aux articles 1870 à 1877 C.c.Q.. Il y a deux étapes au processus : (1) l’avis au propriétaire et (2) le consentement du propriétaire.

Dans tous les cas, le locataire doit éviter de se placer dans une position qui peut faire présumer un déguerpissement. Dans un tel cas, la rupture du bail est présumée et il ne peut donc pas y avoir de cession ou de sous-location de ce dernier.

1. L’avis au propriétaire

En premier lieu, le processus de sous-location ou de cession de bail nécessite un avis du locataire au propriétaire. Cet avis doit comprendre le nom et l’adresse de la personne à qui le bail sera cédé ou sous-loué, ainsi qu’une affirmation d’intention. Cet avis ne doit pas nécessairement être écrit. Cependant, il est préférable d’utiliser un avis écrit afin de prouver son existence en cas de besoin.

2. Le consentement du propriétaire

Un propriétaire peut accepter ou refuser une cession de bail ou une sous-location. S’il refuse, il doit toutefois avoir un motif sérieux.

Dans les 15 jours de l’avis, le propriétaire doit manifester son refus, à défaut de quoi, il est présumé avoir accepté l’opération. Ce dernier peut requérir des informations additionnelles, notamment sur l’identité et la solvabilité d’un sous-locataire.

Si le propriétaire répond à l’avis, il peut notamment refuser une cession/sous-location sur la base de (1) l’insolvabilité ou les difficultés financières du nouveau locataire (2) sur les clauses d’exclusivité (3) en raison de l’occupation à temps partiel d’un local ou (4) les défauts de paiement du locataire initial.

Modifications contractuelles au régime légal de la cession de bail et de la sous-location

Un contrat peut prévoir des motifsde refus et un formalisme à la cession et la sous-location

Un contrat peut prévoir des motifsde refus et un formalisme à la cession et la sous-location

Dans un contrat, les parties peuvent requérir le consentement du locateur. Toutefois, lorsqu’un propriétaire refuse, ce dernier doit fournir un motif sérieux, lorsqu’une clause prévoit que le locateur peut refuser une cession du bail commercial ou une sous-location du bail commercial. Pour plus d’informations, voir : Ferme Guy Bonin enr. c. Malouin2000 CanLII 6582 (QC CA). Si une clause interdit catégoriquement toute cession de bail ou sous-location de bail sans aborder la question du consentement du propriétaire, plusieurs auteurs sont d’avis qu’il faut tout de même un motif sérieux de refus de la part du propriétaire.

Les propriétaires peuvent contourner ces difficultés en énonçant dans le bail les motifs de refus à la cession de bail et à la sous-location de bail. Le contrat peut également modifier le formalisme nécessaire. Rien n’empêche de requérir l’écrit afin d’éviter des litiges sur la base de problèmes de preuve. Par des clauses précises, un propriétaire peut également exiger un plus grand nombre d’informations, incluant l’identité de la personne physique contrôlant le nouveau locataire. Un propriétaire peut aussi prévoir une clause permettant de résilier un bail plutôt que de donner un motif de refus.

Un refus injustifié permettrait au locataire de demander au tribunal la résiliation du bail. Lorsqu’une clause prévoit que le propriétaire peut résilier le bail, plutôt que d’accepter la cession ou la sous-location, cette clause ne peut être exercée de manière abusive.

Autres considérations contractuelles pour un transfert

Un contrat peut également moduler les obligations du sous-locataire, ces dernières pouvant être différentes des obligations du bail principal. Toutefois, le contrat de sous-location ne peut pas prévoir plus de droits au sous-locataire qu’il n’en prévoit au locataire.

Les baux commerciaux prévoient fréquemment qu’un changement de contrôle d’un locataire est présumé être une cession de bail. Dans un tel contexte, il faut respecter les étapes prévues pour la cession de bail et la sous-location dans le cadre d’un changement de contrôle.

Dans la convention de cession de bail, il faut déterminer quelle est la responsabilité de l’ancien locataire. En effet, un contrat de cession de bail peut prévoir que l’ancien locataire demeure responsable des obligations au bail, et ce, à titre de caution.

Un contrat peut également déterminer ce que constitue une compensation juste pour le transfert du bail (1872 C.c.Q.).

Un contrat de transfert de bail va également souvent prévoir des modalités pour le paiement des ajustements de loyer, lorsque le loyer a une composante variable.

Finalement, dans une sous-location, le sous-locataire n’est responsable envers le propriétaire que du loyer prévu au contrat. Par conséquent, en cas de défaut du locataire, le sous-locataire n’est redevable envers le propriétaire que des obligations échues au contrat de sous-location (1874 C.c.Q.).

Comparaison entre la cession de bail et la sous-location

La sous-location ne permet pas au locataire de se libérer de ses obligations envers le propriétaire et le nouvel occupant. En matière de sous-location, la fin du bail principal signifie que le sous-bail est également terminé, même si le sous-locataire a respecté ses obligations. Le contrat de sous-location peut prévoir des obligations différentes de celles du bail principal, ce qui est moins souvent le cas en matière de cession de bail. Par conséquent, le droit au renouvellement du bail principal ne se retrouve peut-être pas dans le contrat de sous-location. Dans une cession de bail, ce droit va généralement être transféré.

La cession de bail permet parfois à l’ancien locataire de se libérer de ses obligations envers le propriétaire et le nouvel occupant, notamment lorsqu’il n’y a pas de garanties ou de caution dans le contrat de cession de bail. Dans une cession de bail, le droit au renouvellement va généralement être transféré.

Similarités

C'est la rencontre des intérêts qui dictera à la fin le contenu du contrat et sa nature.

C’est la rencontre des intérêts qui dictera à la fin le contenu du contrat et sa nature.

Néanmoins, plusieurs obligations doivent être respectées, peu importe le choix effectué. Qu’il s’agisse d’une cession ou d’une sous-location, il est impératif de ne pas nuire aux autres et les clauses d’exclusivités doivent être respectées. Dans le cas précis de la sous-location, l’existence de deux contrats n’empêche pas le propriétaire et un sous-locataire d’avoir des recours l’un contre l’autre. En effet, les articles 1875 et 1876 C.c.Q. diminuent les différences entre les deux types de contrats, car un propriétaire et un sous-locataire ont certains recours directs les uns envers les autres. Plus précisément, un propriétaire peut demander la résiliation du contrat de sous-location lorsqu’un sous-locataire cause un préjudice sérieux aux autres locataires ou au propriétaire (1875 C.c.Q.). Quant au sous-locataire, ce dernier peut forcer le propriétaire à remplir ses obligations prévues au bail principal (1876 C.c.Q.).

Il est également fréquent qu’un propriétaire impose sa convention à un sous-locataire.

En fin de compte, les intérêts de tous doivent être considérés dans une transaction de la sorte. Certains vont vouloir modifier le bail initial, alors que d’autres voudront avoir un meilleur contrôle sur le renouvellement du bail. Certains veulent garder un contrôle sur le local, comme c’est souvent le cas pour un franchiseur. D’autres veulent se libérer complètement de leurs obligations. Dans un contexte de négociation, une myriade de possibilités peuvent être envisagées pour satisfaire les intérêts de chacun. Les différences entre les contrats peuvent alors disparaître.

 Autres ressources:

Bail commercial modèle – exemples de clauses – droit immobilier

Résiliation pour non-paiement du loyer pendant plus de 3 semaines à la Régie du logement

Bail résidentiel et résiliation pour non-paiement de loyer

Ressources à Longueuil et sur la Rive-Sud

* Ceci n’est pas un avis juridique. Prière de consulter un avocat pour votre situation particulière.

By | 2016-10-15T14:11:49+00:00 août 2nd, 2016|

Bail commercial modèle – exemples de clauses – droit immobilier

L’importance du bail commercial – étude de clauses dans les modèles et les exemples

Par Me Francis Hemmings, litige civil et commercial, Rive-Sud, Longueuil et Montréal

Un local commercial est très important pour une entreprise

Un local commercial est très important pour une entreprise

Pour la majorité des entreprises, la localisation de leurs activités est primordiale. L’achalandage développé au fil du temps dépend souvent en partie de la localisation. Les litiges peuvent également avoir un impact important sur les flux de trésorerie. Par conséquent, les PME doivent faire attention avant de signer un bail commercial. Après avoir trouvé un local, un propriétaire d’entreprise aurait avantage à consulter un avocat qui va personnaliser un modèle ou un exemple type de contrat selon l’état du droit immobilier.

La loi, c’est le bail

En matière commerciale, contrairement à l’exemple du louage résidentiel, très peu de règles sont obligatoires. Par exemple, la principale règle impérative est de fournir un local en état et la jouissance de ce local. Le Code civil du Québec prévoit des règles supplétives qui s’appliquent lorsqu’un modèle ne prévoit pas les règles applicables. Le droit immobilier protège peu les commerçants à l’extérieur du droit des contrats.

Précision du bail commercial

Une mécanique précise dans un bail commercial prévient des litiges

Une mécanique précise dans un bail commercial prévient des litiges

Le local loué et les autres définitions doivent être décrits avec précision. Afin d’éviter un litige, il est préférable de préciser les droits d’utilisation des aires communes et les responsabilités de chacun, incluant le locateur, le locataire et les autres locataires. Les aires communes peuvent comprendre les ascenseurs, les corridors, les espaces de rangement, les équipements spécialisés, etc.

Quant au loyer variable, il est préférable d’avoir recours à des indices ajustés régulièrement par des tiers neutres, afin de bien connaître les obligations de chacun. Si le prix du local est ajusté à l’inflation, on peut avoir recours aux données de Statistique Canada. Dans le cas des taxes, il importe de se référer aux documents émis par les gouvernements.

Cohérence du bail commercial

Un locateur va souvent modifier un modèle ou un exemple de bail commercial sans l’aide d’un avocat afin d’économiser. Le modèle utilisé est souvent cohérent. Toutefois, l’introduction de modifications sans le recours à un avocat peut compromettre l’économie du contrat. Autrement dit, ce dernier cesse d’être cohérent et les parties peinent à déterminer quelles sont leurs obligations. Évidemment, les incohérences favorisent les divergences dans la compréhension des parties et favorisent les litiges.

Un locateur va souvent modifier un modèle ou un exemple de bail commercial sans l’aide d’un avocat afin d’économiser. Le modèle utilisé est souvent cohérent. Toutefois, l’introduction de modifications sans le recours à un avocat peut compromettre l’économie du contrat. Autrement dit, ce dernier cesse d’être cohérent et les parties peinent à déterminer quelles sont leurs obligations. Évidemment, les incohérences favorisent les divergences dans la compréhension des parties et favorisent les litiges.

La cohérence dans les baux commerciaux prévient des litiges

La cohérence dans les baux commerciaux prévient des litiges

La résiliation du bail commercial

Dans le Code civil du Québec, on exige l’existence d’un défaut important aux obligations pour permettre à un tribunal de résilier un bail commercial. Pour éviter les frais associés aux poursuites judiciaires, plusieurs locateurs incluent des clauses de résiliation extrajudiciaire. Les contrats définissent souvent ce qu’un défaut constitue. Ces clauses ont été jugées valides, bien que les locateurs doivent être de bonne foi lorsqu’ils les utilisent.

Plusieurs locateurs vont exiger davantage. Les exemples de baux commerciaux contiennent fréquemment des clauses empêchant les locataires de retenir le loyer, malgré les défauts d’exécution des propriétaires. Par conséquent, les baux commerciaux obligent souvent les locataires à recourir aux tribunaux pour obtenir justice, alors que les propriétaires ont souvent accès à la résiliation extrajudiciaire (ce qui est beaucoup moins coûteux et beaucoup plus rapide).

Pour rétablir l’équilibre et pour favoriser un climat de coopération, il est généralement préférable d’avoir recours à un exemple ou un modèle avec une clause de médiation-arbitrage plutôt qu’une clause de résiliation classique, souvent présente. En effet, en plus de permettre de mettre sur un pied d’égalité les parties dans leurs recours, cette approche favorise l’échange d’informations, ce qui dédramatise les conflits. Au surplus, des solutions à l’extérieur du droit peuvent être trouvées. Finalement, s’il n’y a pas d’entente, l’arbitrage suivant immédiatement la médiation permet de parvenir à une solution rapide et confidentielle.

Le loyer d’un bail commercial

De nombreux choix de modèles ou de formulaires existent

De nombreux choix de modèles ou d’exemples existent

Les approches pour la fixation du loyer dans un bail commercial sont nombreuses. Les exemples et les modèles diffèrent selon que le loyer est fixe ou variable. Un modèle ou un exemple de bail commercial devrait être choisi en fonction du type de loyer. loyer

Exemple avec un fixe

Un bail « brut » pour un local est un loyer fixe. Autrement dit, il n’y a pas de fluctuations en fonction des dépenses encourues par chacune des parties. Cette approche favorise la prévisibilité des charges. En revanche, le locateur perd un moyen de protéger sa marge de profit. Plusieurs peuvent être tentés de prévenir des pertes de profits en haussant le coût du loyer.  Incidemment, un locataire pourrait devoir payer un loyer plus élevé que dans un loyer variable.

Modèles avec un loyer variable

Dans les modèles commerciaux à loyer variable, nous retrouvons fréquemment (i) un loyer de base (ii) un loyer additionnel (iii) et/ou un loyer en fonction du chiffre d’affaires du locataire.

Le loyer de base permet fréquemment de récupérer l’investissement en capital initial du locateur dans l’immeuble. Le loyer de base peut être fixe ou ajusté selon une formule précise. Par exemple, le loyer de base peut être ajusté selon les données sur l’inflation de Statistique Canada.

Le loyer additionnel permet d’ajuster les obligations du locataire en fonction des coûts d’exploitation. Ce loyer comprend fréquemment le coût des assurances, le coût d’entretien, les frais d’administration, les variations dans les taxes et les frais de rénovation.

Le loyer en fonction du chiffre d’affaires permet aux locateurs de profiter du succès de leurs locataires. Cela augmente les charges des locataires, mais permet une convergence entre les intérêts des locataires et des locateurs.

Les baux nets – exemples et modèles

Certains baux nets réfèrent à des exemples et des modèles précis de baux. Dans un bail net, le locateur a la responsabilité de construire un immeuble et le loyer sera variable, avec un loyer de base et un loyer additionnel (pour les frais d’exploitation et d’administration). Pour ce qui est d’un bail net net, le loyer est similaire, mais l’immeuble est déjà construit. Dans un bail net net net, c’est le locataire qui construit l’immeuble. Quant au bail net net net net, un propriétaire vend son immeuble. Le nouveau propriétaire loue l’immeuble à l’ancien propriétaire.

Dans tous les cas, nonobstant les titres utilisés dans un contrat, les obligations dans le contrat doivent être claires, précises et cohérentes avec les titres ou les catégories de contrats.

Les autres clauses de baux commerciaux (dans les exemples et les modèles)

Accès aux livres dans un bail commercial

Un loyer variable nécessite souvent une clause d'accès aux livres du ou des créanciers

Un loyer variable nécessite souvent une clause d’accès aux livres du ou des créanciers

Plusieurs exemples et modèles de baux commerciaux contiennent des clauses permettant de vérifier les documents contenant les informations nécessaires pour le calcul du loyer.

La non-concurrence dans un bail commercial

Plusieurs exemples et modèles de baux commerciaux contiennent une clause de non-concurrence. Une clause de non-concurrence peut profiter au locataire, car elle empêche le locateur de lui faire compétition. Quant au locateur, il peut profiter d’une telle clause pour garantir à des locataires potentiels qu’il préviendra l’utilisation d’un local par un concurrent.

La cession ou la sous-location du bail commercial

Les locateurs interdisent souvent la cession de bail et la sous-location. L’objectif est de garder le contrôle sur l’identité des locataires et sur les activités exercées dans leurs immeubles. Ainsi, il faut souvent obtenir la permission d’un propriétaire avant de pouvoir céder un bail ou sous-louer le local. Voir aussi pour plus de détails: Cession de bail et sous-location en matière commerciale

Les assurances

Les parties doivent souvent souscrire à des assurances

Les parties doivent souvent souscrire à des assurances

Plusieurs exemples et des modèles de baux commerciaux contiennent des clauses sur les assurances, afin de forcer les parties en présence à se munir d’une assurance responsabilité. Les clauses précisent souvent ceux qui doivent être les bénéficiaires de ces assurances. En cas d’incident, une partie est partiellement protégée de l’insolvabilité des autres.

La publication

Plusieurs exemples et des modèles de baux commerciaux contiennent des clauses interdisant la publication des baux commerciaux. Or, le locateur ne peut qu’interdire la publication de certains renseignements et il ne peut pas en interdire complètement la publication (2936 C.c.Q.). La publication du bail permet d’éviter la résiliation du bail par un acquéreur de l’immeuble dans certaines circonstances. La publication du bail commercial peut être faite par réquisition d’inscription ou par avis de bail.

Renouvellement des baux commerciaux

La majorité des exemples et des modèles de baux commerciaux contient des clauses prévoyant les modalités de renouvellement. Le renouvellement peut être automatique ou optionnel. La clause peut prévoir quelles seront les obligations de chacun après le renouvellement. Une telle clause bénéficie au locataire qui a développé un achalandage sur les lieux.

Les garanties

La majorité des exemples et des modèles de baux commerciaux prévoit l’octroi de sûretés par le locataire au locateur afin de garantir le paiement des obligations. Parmi les es garanties pouvant être octroyées, on retrouve l’hypothèque mobilière, le cautionnement, le dépôt, le prêt et la lettre de garantie.

Les clauses d’exonération de responsabilité

La majorité des exemples et des modèles de baux commerciaux prévoit des exonérations de responsabilité. Or, le Code civil du Québec (1474 C.c.Q.) ne permet pas de limiter la responsabilité des parties à un contrat en cas de faute lourde ou intentionnelle. Dans le cas de préjudices corporels ou moraux, il n’est pas possible de limiter la responsabilité des parties même en cas de faute simple. Si une clause contractuelle prétend le contraire, elle n’a pas d’effet.

Clauses en cas de faillite

Les modèles et les exemples de baux commerciaux ont souvent des clauses portant sur la faillite. Une clause de résiliation automatique peut faire l’objet d’un contrôle judiciaire, tout en étant fréquemment applicable. Également, moyennant une indemnité, il est parfois possible de résilier un bail commercial en vertu de la loi sur la faillite. Finalement, en cas d’avis d’intention ou de proposition de faillite, certaines clauses prévoyant de résiliation sont inapplicables.

Annulation des ententes précédentes

Parfois, certains documents lors des négociations peuvent être utilisés par certains pour tenter de compléter ou modifier un contrat. Pour éviter une telle situation dans un litige, il est préférable d’inclure dès la formation du contrat une mention indiquant que le bail commercial est le seul document qui s’applique et que toute entente ou promesse précédente est caduque.

Autres ressources en droit immobilier – baux commerciaux

Vente, louage, contrat d’entreprise ou de service, 2e éd., Wilson & Lafleur

La clause parfaite de répartition, dans un bail commercial, des taxes municipales et scolaires, Développements récents en droit immobilier 2004

Examen des clauses financières d’un bail, Développements récents en droit de l’immobilier 2007

Les clauses d’assurance dans les baux commerciaux : tendances et contrastes dans la jurisprudence au Québec et au Canada, Développements récents en droit des assurances 2010

10 jugements essentiels en matière de louage commercial

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Voir aussi:

Cession de bail et sous-location en matière commerciale

Résiliation pour non-paiement du loyer pendant plus de 3 semaines à la Régie du logement

Bail résidentiel et résiliation pour non-paiement de loyer

Vice caché – un inspecteur en bâtiment est-il nécessaire?

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By | 2017-03-05T18:36:17+00:00 juillet 10th, 2016|