Baux résidentiels

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Blogue sur la Régie du logement et les baux résidentiels

Résiliation pour non-paiement du loyer pendant plus de 3 semaines à la Régie du logement

Un propriétaire peut obtenir la résiliation d’un bail de logement par la Régie du logement, lorsque le paiement du loyer est en retard de plus de trois semaines (1971 C.c.Q.). Toutefois, certaines conditions doivent être respectées. Par ailleurs, le locataire a certains moyens de défense.

Voir aussi: Bail commercial modèle – exemples de clauses 

Conditions de résiliation lors d’un retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer

Calcul du délai de trois semaines pour le paiement du loyer

Le loyer doit être impayé pendant plus trois semaines le jour du dépôt de la demande et le jour de l’audition.

Le loyer doit être impayé pendant plus de trois semaines le jour du dépôt de la demande et le jour de l’audition.

Pour résilier un bail à la Régie du logement sur la base d’un non-paiement du loyer pendant plus de trois semaines, il faut que le loyer soit demeuré impayé pendant plus trois semaines le jour du dépôt de la demande et le jour de l’audition. Pour le calcul du délai, il faut se baser sur l’article 87 de la Loi sur la Régie du logement.

Discrétion des régisseurs de la Régie du logement

Au paragraphe 1724 de son livre, le professeur Deslauriers indique que la Régie du logement doit résilier un bail de logement, lorsqu’il y a un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer. Cela s’explique par les termes de l’article 1973 C.c.Q., qui prévoit que « le tribunal peut l’accorder […] à moins qu’il ne s’agisse d’un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer ». Cela a été interprété comme indiquant que la Régie du logement n’a pas la discrétion pour refuser une demande de résiliation d’un bail de logement lorsqu’il y a plus de trois semaines de retard).

Certaines décisions, telles que 3104-2583 Québec inc. c. Gingras, 2013 QCCQ 3888, semblent tempérer l’absence de discrétion de la Régie du logement. Toutefois, comme expliqué dans la décision Naud c. L’Espérance, 2015 QCRDL 25827, il faut des circonstances exceptionnelles pour éviter une résiliation. Le non-paiement du loyer, aussi petit soit-il, donne droit à une résiliation du bail de logement.

Régie du logement Village Olympique

Régie du logement Village Olympique

Expulsion du locataire

Comme les auteurs Me Gagnon et Me Jodoin l’indiquent dans leur livre, le délai normal pour une expulsion est de 30 jours, selon l’article 92 de la Loi sur la Régie du logement. Le délai peut toutefois être réduit et une exécution provisoire peut être ordonnée selon l’article 82.1 de la Loi sur la Régie du logement.

Frais judiciaires et intérêts

En plus de la résiliation du bail à logement et du paiement du loyer, un propriétaire peut demander à la Régie du logement un remboursement des frais pour déposer la demande, des frais de signification ainsi que des intérêts légaux (1883 C.c.Q.) (livre de Me Gagnon et Me Jodoin).

Défenses du locataire fautif à la Régie du logement

Paiement du loyer

La principale défense pour le locataire fautif consiste à payer son loyer avant le jugement de la Régie du logement (1883 C.c.Q.), afin d’éviter la résiliation du bail. Selon les articles 42 et 43 du Règlement sur la procédure devant la Régie du logement, le loyer peut être déposé directement à la Régie du logement.

Le montant à payer (loyer et autres)

Pour éviter la résiliation du bail par la Régie du logement, il faut un paiement du loyer et des autres frais (intérêts et judiciaires)

Pour éviter la résiliation du bail par la Régie du logement, il faut un paiement du loyer et des autres frais (intérêts et judiciaires)

Dans le cas d’un paiement partiel du loyer, nous avons indiqué dans un article précédent que tout montant versé par un locataire est reporté sur la plus ancienne dette. La date d’exigibilité de la dette la plus ancienne et toujours impayée constitue alors le nouveau point de départ du calcul de la dette. En cas de paiement partiel,  il doit y avoir un retard de 3 semaines le jour de l’audition.

Dans le cas d’un paiement partiel représentant la somme totale du loyer échu, un courant minoritaire prend la position que même si les intérêts et frais judiciaires n’ont pas été payés avant jugement, la résiliation n’est plus possible (Borzomi c. Brown, 2010 QCCQ 7181) (1604 C.c.Q.).

Toutefois, plusieurs jugements continuent d’affirmer que pour éviter la résiliation du bail, il faut un paiement du loyer et des autres frais (intérêts et judiciaires) :

Sardo c. Rios, 2012 QCRDL 32545, par. 11;

Fattal c. Lawson-Proulx, 2011 QCRDL 17320, par. 5;

Rubinovitch c. Duffus, 2013 QCRDL 12543, par. 7;

Et plusieurs autres.

Le moment pour payer le loyer

Il faut payer le loyer avant jugement pour éviter une résiliation du bail

Il faut payer le loyer avant jugement pour éviter une résiliation du bail

Pour éviter la résiliation du bail résidentiel par la Régie du logement, avant quelle échéance un locataire doit-il payer son loyer? Pour éviter la résiliation du bail résidentiel par la Régie du logement, le locataire doit payer son loyer avant jugement (1883 C.c.Q.). Mais que signifie l’expression « avant jugement »? Au paragraphe 17 du jugement Brousseau c. Ducharme, 2015 QCCQ 3606, on mentionne qu’il existe toujours un débat sur le moment exact désigné. Des décisions indiquent que c’est lors de l’envoi de l’avis de la décision par la Régie du logement. D’autres indiquent que c’est lors de la réception de la décision par le locataire.

Exception d’inexécution

L’exception d’inexécution n’est pas impossible (1591 C.c.Q.). Toutefois, la réussite du moyen de défense est improbable, notamment parce qu’il faut un manquement important et le non-paiement du loyer doit être proportionnel (Kougemitros c. Irving Esterson, 2014 QCRDL 23195) :

« À cet égard, le Tribunal fait siens les propos de la juge administratif Francine Jodoin dans une affaire où l’on soulevait l’exception d’inexécution :

« L’inexécution de la locataire doit donc être corrélative et proportionnelle au défaut constaté du locateur. Pour éviter une application abusive de cette défense, les tribunaux exigent, majoritairement, que le locataire introduise sa propre demande qui sera évaluée au mérite après une audition complète.

Le tribunal ne peut ici retenir ce moyen de défense en sa faveur. La description des problèmes allégués ne peut justifier la rétention complète du loyer. Il n’y a pas eu absence totale de jouissance du logement. La jurisprudence bien établie ne reconnaît pas à une partie le droit unilatéral de se faire justice à elle-même et de retenir le loyer pour forcer une autre partie à exécuter ses propres obligations ou pour se compenser des inconvénients subis. (…). »

En fait, éviter de déposer le paiement à la Régie du logement en attendant une décision risque de mener à la résiliation du bail résidentiel. L’exception d’inexécution est donc une défense qui fonctionne rarement.

Références

Me Sébastien Dubé, 10 jugements essentiels en matière de Régie du logement.

Professeur Jacques Deslauriers, Vente, louage, contrat d’entreprise ou de service.

Me Gagnon et Me Jodoin, Louer un logement, 2ed.

Loi sur la Régie du logement, chapitre R-8.1

Règlement sur la procédure devant la Régie du logement, chapitre R-8.1, r. 5

Autres liens utiles

Ressources à Longueuil & la Rive-Sud

Régie du logement

Éducaloi, La résiliation de bail par un locataire

Formulaire de demande relative au non-paiement de loyer

Fiche conseil sur le paiement du loyer

Bail résidentiel et résiliation pour non-paiement de loyer

Pour trouver des jugements de la Régie du logement.

Coordonnées de Hemmings avocat inc. à Longueuil sur la Rive-Sud

Hemmings avocat inc., Longueuil, Rive-Sud, Montréal

32 rue Saint-Charles Ouest, Bureau 205

Longueuil, Rive-Sud, Québec, Canada

Téléphone: 514-707-6136

Fax: 1-855-738-4061
Courriel: fh@hemmingsavocats.ca

* Ceci n’est pas un avis juridique. Prière de consulter un avocat pour votre situation particulière.

Voir aussi

Bail commercial modèle – exemples de clauses – droit immobilier

Cour des petites créances – comment contester un jugement?

Petites créances – saisie de revenus pour exécuter un jugement

Vice caché – comment minimiser les coûts d’un recours?

*** Prière de consulter un avocat pour trouver une solution à votre situation particulière. Ceci n’est pas un avis juridique.

By | 2017-03-13T23:40:39+00:00 octobre 14th, 2015|

Bail résidentiel et résiliation pour non-paiement de loyer

Résiliation d'un bail résidentiel pour cause de non paiement de loyer à la Régie du logement

Résiliation d’un bail résidentiel pour cause de non paiement de loyer à la Régie du logement

Peut-on résilier un bail résidentiel pour cause de non-paiement de loyer? Certainement! Toutefois, certaines conditions doivent être respectées. Cette question relève de la compétence de la Régie du logement. La Régie du logement a le pouvoir de résilier un bail résidentiel lorsqu’un retard de plus de trois semaines a été accumulé ou lorsqu’il y a fréquemment des retards, causant ainsi un préjudice sérieux au locateur.

Retard de plus de trois semaines dans le cas d’un bail résidentiel

Si un locataire est plus de trois semaines en retard pour le paiement du loyer de son logement, un locateur peut déposer une demande à la Régie du logement pour obtenir la résiliation du bail en vertu de l’article 1971 C.c.Q.. Fait important à noter, lorsque le retard de plus de trois semaines est démontré à l’aide d’un témoin à l’audition, la Régie du logement elle doit résilier le bail, à moins d’avoir un motif sérieux pour refuser la résiliation.

Les locataires peuvent toutefois se défendre. En effet, il suffit pour le locataire d’un logement de payer son loyer avant le jugement de la Régie du logement. Cette action permet au locataire de demeurer dans son logement.

Que se passe-t-il en cas d’augmentation de la créance?

Entre le dépôt de la demande pour la résiliation d’un bail et l’audition devant la Régie du logement, la créance du propriétaire augmente généralement. À l’audition, le propriétaire peut réclamer le loyer impayé en demandant la somme impayée jusqu’au jour de l’audition.

Que se passe-t-il en cas de paiement partiel?

Il arrive également que le locataire fasse des paiements partiels. Est-ce que le locateur perd son droit à la résiliation du bail? Tout dépend du montant versé par le locataire. Tout montant versé par un locataire est reporté sur la plus ancienne dette. La date d’exigibilité de la dette la plus ancienne et toujours impayée constitue alors le nouveau point de départ du calcul de la dette. Si le jour de l’audition, la dette la plus ancienne (toujours impayée) remonte à plus de trois semaines, le locateur peut toujours demander la résiliation du bail.

Retards fréquents dans le cas d’un bail résidentiel

Le fardeau administratif causé par les retards fréquents doit être très important pour que la résiliation d'un bail résidentiel soit acceptée par la Régie du logement.

Le fardeau administratif causé par les retards fréquents doit être très important pour que la résiliation d’un bail résidentiel soit acceptée par la Régie du logement.

Des retards fréquents dans le paiement du loyer peuvent également donner un droit à la résiliation du bail. Toutefois, cette situation est plus difficile que celle d’un retard de 3 semaines. En effet, non seulement, le paiement doit être en retard de manière fréquente, mais aussi, les retards doivent causer un préjudice sérieux.

L’accumulation de retards de courte durée est insuffisante. La plupart du temps, il faut démontrer que les retards causent un important fardeau administratif. Cela se traduit généralement par la preuve d’une accumulation d’avertissements, de recours devant la Régie du Logement et d’efforts pour être payé. Alternativement, un plus petit propriétaire peut également mettre en preuve des difficultés dans son flux de trésorerie.

Ressources baux logements

Décisions intéressantes pour mieux comprendre la résiliation pour retards fréquents:

7037457 Canada inc. c. Vanasse, 2013 QCRDL 9336

Coulombe c. Lawson-H., 2015 QCRDL 10177

Ressource pour les locataires :

Éducaloi, La résiliation de bail par un locataire

Autres liens utiles

Résiliation pour non-paiement du loyer pendant plus de 3 semaines à la Régie du logement (Précisions)

Régie du logement

Formulaire de demande relative au non-paiement de loyer

Fiche conseil sur le paiement du loyer

Blogue du CRL: 10 jugements essentiels en matière de Régie du logement

Bail commercial modèle – exemples de clauses – droit immobilier

Cour des petites créances – comment contester un jugement?

Petites créances – saisie de revenus pour exécuter un jugement

Vice caché – comment minimiser les coûts d’un recours?

Coordonnées de Hemmings avocat inc. à Longueuil sur la Rive-Sud

Hemmings avocat inc., Longueuil, Rive-Sud, Montréal

32 rue Saint-Charles Ouest, Bureau 205

Longueuil, Rive-Sud, Québec, Canada

Téléphone: 514-707-6136

Fax: 1-855-738-4061
Courriel: fh@hemmingsavocats.ca

* Ceci n’est pas un avis juridique. Prière de consulter un avocat pour votre situation particulière.

 

By | 2016-12-19T14:17:57+00:00 septembre 30th, 2015|
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