Copropriété divise

Accueil » Blogue » Immobilier » Copropriété divise

Articles sur la copropriété divise, incluant les cotisations au fonds de prévoyance, la gestion des Syndicats de copropriété, la déclaration de copropriété divise et la gestion des relations entre voisins.

La copropriété indivise découlant d’une succession

Des héritiers d’une succession peuvent parfois être titulaires de droits dans une copropriété indivise. Qu’est-ce que l’indivision? Comment gérer l’indivision? Comment mettre un terme à cette indivision? Que se passe-t-il dans un contexte successoral? Voilà les questions auxquelles nous tentons de répondre.

Qu’est-ce que la copropriété indivise?

La copropriété indivise peut causer des problèmes, particulièrement en matière immobilière.

La copropriété indivise peut causer des problèmes, particulièrement en matière immobilière.

Une copropriété indivise peut être décrite comme un droit de propriété sur un bien. Plusieurs personnes ont chacune une quote-part de la propriété. Cette propriété n’est pas divisée matériellement. Comment distinguer la copropriété indivise de la copropriété divise? La copropriété indivise d’une personne est une quote-part sur la totalité d’un bien. Autrement dit, le droit de propriété n’est pas exclusif à une personne. La copropriété divise comprend un droit de propriété exclusif sur un bien. Plus précisément, c’est un régime communautaire de propriété, avec des parties exclusives (parties privatives) et des parties communes. Dans un contexte d’indivision, les profits, les pertes et les dépenses sont partagés. (1015-1020 C.c.Q.)

La notion de copropriété indivise est très présente en matière de droit immobilier. En effet, lorsqu’il y a plusieurs héritiers d’un immeuble, ils deviennent des propriétaires indivis de l’immeuble. Les conjoints de fait qui achètent conjointement une propriété se retrouvent fréquemment en situation d’indivision.

La copropriété indivise peut aussi naître grâce à un contrat. La copropriété indivise permet parfois de contourner certaines interdictions présentes dans la réglementation municipale. Certains tentent également d’économiser sur la fiscalité locale par l’entremise de la copropriété indivise. Les copropriétaires peuvent également conserver un certain contrôle sur l’identité des détenteurs d’une quote-part, grâce au droit d’écarter un acquéreur en remboursant le vendeur d’une quote-part.

Lorsque la copropriété indivise naît en raison d’un contrat, la quote-part de chaque copropriétaire indivis est définie dans le contrat. Lorsque la copropriété naît d’une autre façon, la quote-part de chaque copropriétaire indivis est présumée équivalente aux autres quotes-parts. (1015 C.c.Q.)

Comment gérer une copropriété indivise?

L’ensemble des copropriétaires indivis constitue une communauté. C’est cette communauté qui doit gérer le bien indivis. Les décisions sont généralement prises à la majorité. L’unanimité est toutefois exigée pour les décisions les plus importantes, incluant l’aliénation de l’immeuble, le partage de la copropriété indivise, les modifications substantielles et les changements de destination (1026 C.c.Q.).

Autrement, les indivisaires peuvent s’entendre sur la nomination d’un gérant. Un indivisaire peut également demander la nomination d’un gérant par un tribunal. (1027 – 1029 C.c.Q.) Cela peut être souhaitable en immobilier pour éviter des conflits et pour améliorer la gestion d’un l’immeuble.

Pour faciliter la gestion de la copropriété indivise, les indivisaires peuvent convenir d’une convention d’indivision. Cette convention peut prévoir des modifications aux règles d’administration de la copropriété indivise. Toutefois, il est incertain que l’unanimité requise pour les décisions importantes puisse être modifiée par une convention. On peut également prévoir un sursis au partage.

Dans tous les cas, un indivisaire peut vendre sa quote-part et l’hypothéquer. Des créanciers peuvent saisir sa quote-part. (1015 C.c.Q.) Toutefois, lorsque la quote-part est acquise par un tiers, les indivisaires peuvent s’y opposer remboursant l’acquéreur du montant versé pour l’acquisition et ainsi, se porter acquéreur de la quote-part (1022 C.c.Q.).

Les indivisaires peuvent tous utiliser le bien sans porter atteinte au droit de l’autre. Dans le cas d’un immeuble, cela peut représenter certaines difficultés. Ces difficultés peuvent forcer les copropriétaires indivis à procéder au partage. Par ailleurs, si un seul des indivisaires utilise la propriété, elle doit alors verser une indemnité aux autres indivisaires. (1015 C.c.Q.)

Comment mettre un terme à la copropriété indivise?

Une personne n'est pas tenue de demeurer en indivision.

Une personne n’est pas tenue de demeurer en indivision.

En raison des difficultés soulevées par la gestion d’une copropriété indivise, une personne n’est pas tenue de demeurer dans l’indivision. Autrement dit, un des indivisaires peut décider de mettre un terme à la situation. L’indivision cesse par la vente ou le partage de la propriété. Le partage doit se faire selon les règles prévues dans la partie sur les successions du Code civil du Québec.

Dans certaines circonstances, il est possible de surseoir au partage. Cela peut être fait par convention, par une clause dans un testament, par jugement ou par l’effet de la loi (1030 C.c.Q.) ou pour éviter une perte (1032 C.c.Q.).

Le cas particulier du partage d’une succession

La copropriété indivise peut résulter d’une transmission successorale à plusieurs héritiers. Le patrimoine de la succession est considéré comme un ensemble indivis de biens, et ce, dès le décès. Les héritiers ont une quote-part de cette grande masse. C’est le liquidateur qui s’occupe de la gestion de cet ensemble indivis.

En matière successorale, des adaptations sont nécessaires au régime de l’indivision. Ainsi, si l’accumulation des revenus au profit des copropriétaires indivis ne pose pas problème, le droit d’user des biens n’est pas aussi absolu. Les légataires à titre universel et les légataires universels peuvent empêcher un tiers d’acheter des droits dans une succession s’ils remboursent le tiers. Le droit de retrait n’est pas possible en cas de don des droits à un tiers.

Le moment du partage

Comme nous venons de le voir précédemment, un copropriétaire indivis n’est généralement pas tenu à demeurer dans l’indivision. Toutefois, en matière successorale, le partage ne peut pas avoir lieu avant que la liquidation ne soit terminée. La liquidation au sens du Code civil du Québec se termine après le paiement des dettes et des legs particuliers. (836 C.c.Q.) Les héritiers peuvent alors s’entendre sur les modalités de partage. (838 C.c.Q.)

Après la fin de la liquidation, le partage peut ensuite être retardé pour d’autres raisons. Le testateur peut retarder le partage si cela peut être utile au respect de sa volonté. (837 C.c.Q.) L’indivision peut aussi être maintenue dans le cas d’une entreprise familiale (839 C.c.Q.), dans le cas d’une résidence familiale encore utilisée par le conjoint survivant (840-841 C.c.Q.). L’indivision peut aussi être maintenue temporairement pour éviter une perte (843 C.c.Q.).

Une bonne entente entre les indivisaires permet d'éviter de nombreux frais au cours du partage.

Une bonne entente entre les indivisaires permet d’éviter de nombreux frais au cours du partage.

La composition des lots

Comme indiqué précédemment, le partage s’effectue à l’amiable ou judiciairement. Si le partage s’effectue judiciairement, on tente alors de favoriser le partage en nature. On forme ainsi des lots à partir des biens de la succession. Les lots sont composés en tenant compte des dispositions testamentaires. On évite également de morceler les immeubles et les entreprises dans la mesure du possible. Les indivisaires doivent s’entendre sur plusieurs éléments, dont le contenu et l’attribution des lots. En cas de désaccord, le tribunal peut trancher. Une soulte peut être versée pour compenser les inégalités entre les lots.

L’attribution préférentielle

Dans un contexte successoral, il est également possible de demander l’attribution préférentielle d’un bien. Ainsi, ceux qui résident dans la maison familiale et ceux qui exploitaient l’entreprise familiale peuvent demander d’obtenir le bien en échange d’une compensation pour les autres héritiers. D’autres biens peuvent également faire l’objet d’une demande d’attribution préférentielle.

Le cas particulier des rapports

Lorsque le partage de la succession est effectué, il est parfois nécessaire de passer par une étape de rapport des dons, des legs et des dettes. Plus simplement, afin de favoriser une égalité entre les héritiers (legs à titre universel et legs universels), certains dons sont conditionnels au « rapport » à la succession. Encore plus simplement, ces dons doivent être redonnés à la succession si certaines conditions sont remplies. La principale condition est la stipulation expresse que le don est à charge de rapport.

Le partage partiel

Le partage peut également être partiel. Autrement dit, certains biens peuvent demeurer dans l’indivision, par convention ou par ordonnance du tribunal. Cela peut être justifié par des motifs économiques. Également, les héritiers désirant demeurer en indivision peuvent désintéresser l’héritier demandant le partage en offrant une juste compensation pour la quote-part de ce dernier.

La fin du partage d’une succession

Si le partage d’une succession met fin à l’indivision successorale, il se distingue d’autres formes de partage. En effet, l’effet du partage d’une succession est rétroactif; les nouveaux propriétaires sont présumés être propriétaires à partir du décès.

Finalement, le partage peut être annulé en cas de vice de consentement.

Autres billets en droit des successions

Dévolution légale aux héritiers

Accepter ou renoncer à une succession – pourquoi?

Liquidation d’une succession par étapes

Testaments olographes, notariés, devant témoins et les recours

Les impacts du mariage et du divorce sur les successions

Le décès et le service funéraire, ce qu’il faut savoir au plan du droit

Coordonnées de Hemmings avocat inc. à Longueuil sur la Rive-Sud

Hemmings avocat inc., Longueuil, Rive-Sud, Montréal

32 rue Saint-Charles Ouest, Bureau 205

Longueuil, Rive-Sud, Québec, Canada

Téléphone: 514-707-6136

Fax: 1-855-738-4061
Courriel: fh@hemmingsavocats.ca

* Ceci n’est pas un avis juridique. Prière de consulter un avocat pour votre situation particulière.

Ressources juridiques à Longueuil & sur la Rive-Sud de Montréal

By | 2017-02-05T15:16:58+00:00 janvier 7th, 2017|

Vice caché – comment minimiser les coûts d’un recours?

Vice Caché

Vice Caché

À l’achat d’un immeuble, plusieurs ont la désagréable surprise de découvrir un vice. Ce vice peut être un vice caché, lorsqu’il est (1) grave, (2) qu’il existait au moment de l’achat, (3) qu’il était inconnu de l’acheteur lors de la transaction et (4) non apparent. Lorsque le vice caché rend l’immeuble impropre à l’usage ou qu’il en diminue significativement son utilité, l’acheteur de l’immeuble peut avoir droit à une compensation.

Plusieurs acheteurs hésitent toutefois à prendre un recours, notamment en raison des coûts. En effet, un recours pour vice caché nécessite le recours à une expertise. En outre, les frais extrajudiciaires peuvent s’accumuler rapidement.

Il existe néanmoins des solutions pour minimiser les coûts d’un recours pour vice caché. Cet article en présente 4 : (1) l’expertise commune, (2) les assurances, (3) le dépôt de recours pour vice caché à la Cour du Québec, division des petites créances et (4) la médiation.

Quatre solutions pour minimiser les dépenses dans un recours pour vice caché

L’expertise commune

En raison du caractère technique des dossiers de vice caché, un demandeur doit souvent avoir recours à un expert pour guider le tribunal sur des sujets pointus. Toutefois, les frais d’un expert peuvent s’accumuler rapidement.

Dans ces circonstances, un demandeur peut envisager avoir recours à un expert commun avec le vendeur. En effet, le premier avantage consiste à partager les frais de l’expertise. En outre, l’expertise commune permet d’éviter un combat entre les experts, ce qui tend à faire diminuer le nombre de procédures. Finalement, en limitant les discordes d’ordre technique, une expertise commune augmente les probabilités d’une entente dans un dossier.

Les parties doivent souvent souscrire à des assurances

Les parties doivent souvent souscrire à des assurances

Les assurances

Dans un contrat de courtage ou dans certaines assurances habitations, on offre parfois une protection juridique accessoire. Ainsi, si vous pensez avoir un recours pour vice caché, les produits accessoires de vos assurances immobilières pourraient contenir des clauses vous donnant droit à certaines sommes.

Recours pour vice caché à la Cour du Québec, division des petites créances

Lorsque la créance découlant d’un vice caché est inférieure ou égale à 15 000$, la Cour du Québec, division des petites créances, a la compétence nécessaire pour trancher le litige. Mais même si la somme des réparations dépasse 15 000$, le recours à la division des petites créances peut être un choix stratégique intéressant. Si, à la suite des réparations des vices cachés, vous vous retrouvez avec un immeuble dans un meilleur état que celui que vous pensiez acheter, il y a de fortes chances que le tribunal n’ordonne pas la compensation de la totalité des coûts. Par conséquent, vous pouvez envisager de recourir à la division des petites créances lorsque les coûts de réparation d’un vice caché dépassent largement 15 000$.

Le dépôt d’un recours pour vice caché à la division des petites créances donne accès à plusieurs avantages. En premier lieu, les gens doivent se représenter eux-mêmes, plutôt que par l’entremise d’un avocat (art. 542 N.c.p.c.). Les frais encourus sont donc bien moindres. Par ailleurs, les parties peuvent recourir à la médiation sans frais additionnels, après que la demande ait été déposée (art. 556 N.c.p.c.). Des rencontres d’informations sur les petites créances sont également données par le Barreau de Longueuil.

Vous pouvez également économiser au niveau de l’exécution du jugement: Petites créances – saisie de revenus pour exécuter un jugement

La médiation

La médiation constitue une façon de limiter les frais engagés par le demandeur et le défendeur dans un dossier de vice caché. En effet, la médiation a lieu avant les recours (le recours à un mode alternatif de règlement des conflits doit maintenant être envisagé, avant d’avoir recours aux tribunaux. (art. 1 N.c.p.c.)). La médiation est également un outil efficace. Selon les données, 86% des dossiers à la division des petites créances ayant eu recours à la médiation au Lac-Saint-Jean ont été réglés à l’amiable. La médiation est aussi une façon d’envisager des solutions autres que celles proposées par le droit, pourvu qu’elles ne soient pas contre l’ordre public. Finalement, le principe à la base de la médiation est de laisser les parties trouver une solution gagnante pour toutes les parties.

Pour plus d’informations sur les vices cachés :

Informations générales : Éducaloi

Étapes à suivre en cas de vice caché dans un immeuble

Pour une copropriété : La Copropriété info
Sur l’inspecteur en bâtiment : Un inspecteur en bâtiment, est-ce nécessaire?
Un dossier dans les journaux: En finir avec le vice caché

Ressouces à Longueuil

 

Coordonnées de Hemmings avocat inc. à Longueuil sur la Rive-Sud

Hemmings avocat inc., Longueuil, Rive-Sud, Montréal

32 rue Saint-Charles Ouest, Bureau 205

Longueuil, Rive-Sud, Québec, Canada

Téléphone: 514-707-6136

Fax: 1-855-738-4061
Courriel: fh@hemmingsavocats.ca

* Ceci n’est pas un avis juridique. Prière de consulter un avocat pour votre situation particulière.

By | 2017-02-05T15:19:49+00:00 février 1st, 2016|