Vices cachés

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Vice caché - articles sur le droit applicable

Vice caché – articles sur le droit applicable

Articles sur les vices cachés et le droit de la vente applicable.

Vice caché – les défenses d’un avocat

Quels moyens un avocat utilise-t-il pour vous défendre dans un recours en vice caché ?

En matière immobilière, que cela soit pour une résidence ou pour un immeuble à usage commercial, des allégations portant sur l’existence d’un vice caché peuvent provoquer un litige long et coûteux. Il n’y a jamais de garantie en matière de litige. Toutefois, une défense bien préparée peut réduire les frais juridiques en provoquant un règlement. Un avocat en défense va considérer un ensemble de moyens pour défendre son client.

Le vendeur garantit à l’acheteur l’absence de vice caché sur le bien qu’il lui vend et qui le rendrait impropre à l’usage auquel ce bien est destiné. (1726 C.c.Q.) Il doit aussi le garantir contre les vices cachés qui réduisent tellement l’utilité d’un bien que l’acheteur n’aurait pas offert une contrepartie aussi élevée ou il ne se serait pas procuré le bien. Lorsqu’un tel vice existe, le vendeur doit compenser l’acheteur pour la valeur du vice en question (action en réduction du prix ou résiliation de la vente).

Quels sont les principaux moyens qu’un défendeur peut opposer à un acheteur alléguant l’existence d’un vice caché ? Cet article a pour objectif de décrire certaines de ces défenses. Voici la structure de l’article sur les défenses à opposer dans les recours en vice caché :

Structure de l’article sur la défense contre une poursuite pour vice caché

  • Coordonnées de Hemmings avocat inc. à Longueuil sur la Rive-Sud ;
  • Fondements théoriques pour une poursuite en vice caché ;
    • La garantie du vendeur contre les vices cachés ;
    • Le « vice » ;
    • Le caractère « caché » du vice ;
    • La garantie du fabricant et du vendeur professionnel
  • L’acheteur doit faire un examen attentif de la propriété ;
    • L’inspecteur préachat et les vices cachés ;
    • Vice apparent — exemple des moisissures ;
    • Vice apparent — exemple de la capacité portante des sols ;
    • Des exemples avec l’ocre ferreuse
      • Un avocat en demande parvient à prouver l’existence d’un vice caché en raison de la présence d’ocre ferreuse
      • Un autre avocat en demande parvient à prouver la présence d’ocre ferreuse et à plaider qu’il s’agit d’un vice caché
      • L’ocre ferreuse peut tout de même constituer un vice apparent plutôt qu’un vice caché
      • Exemple de caractérisation de l’ocre ferreuse comme un vice apparent et non pas comme un vice caché
  • Opposer l’absence d’avis de dénonciation du vice caché ;
  • Opposer l’absence de mise en demeure ;
  • L’usure normale, la vétusté et les vices cachés ;
    • Exemples d’application des notions de vétusté ou de durée de vie normale avec les drains français ;
  • Déduction pour la durée de vie raisonnable ;
  • Les changements technologiques et les nouvelles normes de construction ;
  • Opposer la notion d’acheteur professionnel ;
  • Appeler en garantie tous les défendeurs possibles ;
  • Opposer le manque de gravité du vice caché pour éviter une résiliation de la vente ;
  • En cas de poursuite pour vice caché, un avocat peut vous aider.
Peinture ville

Vices cachés – il y a de nombreuses défenses.

Coordonnées de Hemmings avocat inc. à Longueuil sur la Rive-Sud

Hemmings avocat inc., Longueuil, Rive-Sud, Montréal

32 rue Saint-Charles Ouest, Bureau 320

Longueuil, Rive-Sud, Québec, Canada

Téléphone : 514-707-6136

Fax : 1-855-738-4061

Courriel : fh@hemmingsavocats.ca.

*Notez que le présent article n’est pas un avis juridique. Vous devez consulter un avocat pour déterminer vos droits et obligations.

** Vous pouvez retrouver les jugements et les arrêts cités en exemple sur le site de CanLII.org.

Fondements théoriques pour une poursuite en vice caché – points de réflexion d’un avocat

La garantie du vendeur contre les vices cachés

Le vendeur d’une résidence garantit à l’acheteur que l’immeuble vendu est libre de vice caché affectant l’immeuble, sauf s’il y a une disposition contractuelle contraire. (article 1726 C.c.Q.) Pour donner droit à une compensation, un vice caché doit (i) effectivement être un « vice », (ii) être « caché », (iii) exister avant la vente et (iv) être suffisamment grave pour affecter l’usage auquel la résidence était normalement destinée.

Par ailleurs, une autre condition de fond, c’est l’obligation pour l’acheteur qui constate l’existence d’un vice caché de le dénoncer rapidement par écrit au vendeur, et ce, dans le but que ce dernier puisse faire venir un expert et préparer sa défense avant toute rénovation ou transformation du vice. (1739 C.c.Q.).

Le « vice » caché

Le premier critère qui permet de déterminer si l’on est en présence d’un défaut caché est le déficit d’usage qu’il engendre. La garantie contre les vices cachés vise ainsi à assurer l’utilité pratique et économique du bien acquis. (ABB inc. c. Domtar inc. [2007] 3 R.C.S. 461, par. 46-54.) Dans ce même arrêt, la Cour suprême du Canada explique qu’il y a trois formes de défauts cachés. En premier lieu, il y a le « défaut matériel » qui est en fait un problème avec un matériau. Il y a aussi le « défaut fonctionnel » qui est en fait un défaut de conception. Finalement, il y a le « défaut conventionnel » qui vise les cas dans lesquels l’acheteur a précisé l’utilisation qu’il entend faire du bien ; toutefois, le bien ne peut être utilisé pour l’utilisation envisagée et dénoncée.

Le caractère « caché » du vice

L’acheteur doit ignorer le vice. Évidemment, un acheteur qui poursuit va toujours présenter la version selon laquelle il ne connaissait pas le vice. Comment les tribunaux font-ils pour déterminer si le vice était apparent ou caché au moment de la vente ? Ils procèdent à une analyse objective du caractère caché. À la lumière des faits déposés en preuve, un acheteur prudent et diligent aurait-il constaté l’existence du vice ? Voilà la question posée par les tribunaux. (Voir ABB inc. c. Domtar inc. [2007] 3 R.C.S. 461, par. 51.)

La gravité du vice caché

Le vice doit diminuer l’usage du bien. Mais cette diminution d’usage doit être grave. Si la gravité est insuffisante, il ne peut y avoir de compensation. (Voir ABB inc. c. Domtar inc. [2007] 3 R.C.S. 461, par. 52.)

La garantie du fabricant et du vendeur professionnel contre les vices cachés

Dans le cadre d’une affaire (ABB inc. c. Domtar inc. [2007] 3 R.C.S. 461) dont la trame factuelle n’a pas de lien avec l’immobilier résidentiel, la Cour suprême du Canada clarifie les principes fondamentaux en matière de recours basés sur la garantie du vendeur contre les vices cachés. Cet arrêt clarifie notamment les obligations pour du fabricant ; il est très utile pour déterminer la pleine étendue de la responsabilité des vendeurs professionnels et la mesure dans laquelle le statut d’acheteur professionnel vient la limiter.

La notion de vendeur professionnel a un impact sur plusieurs des critères pour l’identification d’un vice caché. En effet, un vendeur professionnel est présumé connaître l’existence d’un vice caché. (1728 C.c.Q..) Par conséquent, il est présumé être de mauvaise foi. Un vendeur de mauvaise foi doit non seulement compenser l’acheteur pour la réduction du prix (la réparation du vice caché), mais aussi des dommages-intérêts (les conséquences du vice caché.) La présomption est réfutable, mais plus le vendeur s’approche du statut du fabricant, plus ses défenses sont limitées pour réfuter la présomption de connaissance du vice.

Une autre présomption existe : celle de l’antériorité du vice à la vente. (1729 C.c.Q.)

Le fabricant est définitivement l’expert ultime et il est présumé connaître tous les vices affectant le bien vendu. En revanche, l’expertise de l’acheteur est également très importante. En effet, plus il connaît un bien, plus les vices lui sont apparents.

Vice caché – Les critères pour reconnaître un vendeur professionnel ou un fabricant

Il faut généralement trois éléments pour identifier un vendeur professionnel : une expertise, des ventes fréquentes et une intention de lucre. (Rousseau c. Montour-Langelier, 2018 QCCS 5783)

Le fabricant a une responsabilité particulièrement forte en raison de sa connaissance du produit. Il est difficile pour un fabricant de repousser la présomption de connaissance. Pour s’exonérer, il faut parvenir à démontrer que c’est la faute de l’acheteur.

Par ailleurs, notez qu’un courant jurisprudentiel selon lequel l’autoconstructeur est assimilé à un fabricant a déjà existé. Toutefois, ce n’est plus le cas depuis l’arrêt Grandmaître c. Lacombe, 2018 QCCA 651.

L'inspection préachat est nécessaire

L’inspection préachat permet souvent de prouver la visibilité d’un vice

L’acheteur doit faire un examen de la propriété

Dans le droit des contrats, l’obligation de bonne foi des parties contractantes se traduit de manière plus concrète par une obligation de se renseigner et par une obligation de renseigner l’autre partie. L’examen doit être attentif et sérieux. S’il y a un indice de vice caché, il faut procéder à un examen approfondi de l’indice.

L’inspecteur préachat et les vices cachés

Pour qu’un vice soit considéré caché, il doit être inconnu de l’acheteur. Plus précisément, l’acheteur doit faire un effort et se renseigner sur l’état actuel du bien. Les acheteurs n’ayant que très peu de connaissances des vices ou des indices de leur existence, ces derniers s’en remettent fréquemment à des inspecteurs préachats pour parvenir à trouver les vices apparents.

La notion de vice apparent revient fréquemment. L’inspecteur préachat peut engager sa responsabilité s’il ne constate pas un vice apparent (2010 QCCS 229). La notion de vice apparent réfère au vice qui peut être visiblement constaté lorsque l’acheteur est prudent et diligent.

L’acheteur n’a pas à avoir recours à un expert (article 1726 C.c.Q.), (2010 QCCS 229). Dans le cas d’un inspecteur, la norme est un peu plus élevée : l’inspecteur préachat doit constater les vices apparents ou conseiller d’approfondir les recherches lorsqu’il y a des indices de vices. (Lahaie c. Laperrière, 2009 QCCA 1285) Or, les inspecteurs préachat ayant davantage d’expérience, ces derniers ont une obligation de moeyn plus élevée que celle du citoyen ordinaire.

L’erreur de l’inspecteur préachat

Un problème peut parfois survenir lorsque l’inspecteur préachat commet une erreur et que l’acheteur ignore un vice en raison de cela. On ne peut pas imposer la norme de l’inspecteur préachat à l’acheteur (Marcoux c. Picard, 2008 QCCA 259 (CanLII)).

Dans un texte écrit par Me Hébert (Retour sur la responsabilité de l’inspecteur préachat : les développements récents, Volume 280 – Développements récents en droit de l’immobilier 2007), on fait la démonstration qu’il n’y a pas de lien de droit entre le vendeur et l’inspecteur préachat de l’acheteur. Par conséquent, il est très difficile pour un vendeur d’appeler en garantie un inspecteur préachat.

Le vice apparent qu’un inspecteur préachat omet de remarquer constitue-t-il un vice caché pour l’acheteur ? Les vendeurs vont parfois parvenir à se défendre en plaidant la faute de l’inspecteur préachat. (Beausoleil c. Bellerose, 2008 QCCQ 6582, Asselin c. Audet, REJB 2001-24260 et Bertosa c. Gabay, 2010 QCCS 4420). Mais il pourrait y avoir des situations problématiques dans lesquelles des nuances doivent être faites et il est périlleux d’en faire l’étude dans un article tel que celui-ci.

***Vous pouvez aussi consulter notre article intitulé Vice caché – un inspecteur en bâtiment est-il nécessaire?

Vice caché ou apparent — exemple des moisissures

Dans un dossier (2007 QCCS 1081, citant Lavoie c. Comtois, 1999 CanLII 11787 [QC CS]), on a jugé que les signes d’infiltration d’eau étaient apparents en raison des nombreux avertissements par l’inspecteur préachat. Or, les acheteurs n’ont pas demandé à un expert de vérifier la propriété. Par conséquent, en raison de la négligence des acheteurs, la Cour supérieure a jugé que le vice était apparent. Les infiltrations d’eau sont des signes tangibles de la présence de moisissures. Même si la moisissure n’est pas apparente d’emblée, un acheteur peut facilement déduire son existence à partir des signes d’infiltration d’eau.

Vice apparent ou vice caché— exemple de la capacité portante des sols

Le sol dont la capacité portante est insuffisante peut constituer un vice caché. ([1998] R.D.I. 369 [C.A.]) (1992 CanLII 3075 (QC CA)). Un problème de capacité portante du sol peut s’inférer d’un problème de stabilité, de la présence de lézardes dans les murs et de la présence de fissures. (2009 QCCA 1285 (CanLII))

Vice apparent ou caché – le cas des drains français

Les drains français sont utilisés pour éloigner l’eau de la fondation et éviter les problèmes d’humidité dans les sous-sols. (APCHQ) Par conséquent, lorsqu’il y a un problème avec un drain français, cela va souvent se traduire par une humidité excessive au sous-sol. Il s’agit là, d’un indice important. Les efflorescences et les odeurs constituent également des indices. L’âge de la maison peut également avoir un effet important sur les attentes raisonnables de l’acheteur. Les dossiers de vicec cachés portant sur les drains français sont si fréquents que les avocats devraient connaître ces signes et en informer leurs clients.

Des exemples avec l’ocre ferreuse

L’ocre ferreuse est le résultat de la formation d’oxyde de fer. La présence de cet oxyde de fer dans les drains français et l’existence de certaines ferrobactéries peut résulter en la formation d’une substance solide qui obstrue complètement le drain français. L’étude des jugements démontre que les acheteurs parviennent souvent à obtenir une compensation. Toutefois, cela ne veut pas dire que le vice n’est jamais visible.

Un avocat en demande parvient à prouver l’existence d’un vice caché en raison de la présence d’ocre ferreuse – Myrand c. Cyr, 2012 QCCS 4614

L’avocat en demande présente un dossier dont le principal vice caché allégué est la présence d’ocre ferreuse. Une demande pour annuler la vente est formulée par l’avocat en demande. L’avocat en demande plaide que c’est en regardant et en photographiant les parties visibles du drain que l’inspecteur préachat a tenté de déterminer la présence d’ocre ferreuse. Or, selon le même avocat, les photos ne lassaient rien entrevoir, ce qui permet au tribunal de conclure que le vice était caché, et ce, malgré toutes les représentations de l’expert en défense. À la fin de son analyse, le tribunal retient la version de l’avocat et de l’expert en demande. Même s’il s’agissait d’un secteur à risque, les demandeurs n’avaient pas à faire passer une caméra dans les drains avant l’achat. Le vice est jugé caché et l’inspecteur préachat est jugé avoir bien fait son travail.

Un autre avocat en demande parvient à prouver la présence d’ocre ferreuse et à plaider qu’il s’agit d’un vice caché – Roy c. Proulx, 2015 QCCS 71

Un couple achète une résidence en 1998 et ils vendent la résidence en 2012. L’avocat de la demande poursuit ce couple en raison de la présence d’ocre ferreuse qu’il considère comme un vice caché. Les défendeurs seront condamnés à payer une somme compensatoire approximative de 32 000 $.

L’ocre ferreuse peut tout de même constituer un vice apparent plutôt qu’un vice caché

En effet, si des indices laissent soupçonner des problèmes avec les drains, l’ocre ferreuse peut être une cause. La présence de substances solides rouge-brun peut indiquer l’exitance d’un problème d’ocre ferreuse. Certains secteurs sont plus à risque que d’autres. Les normes appliquées par les jugements vont éventuellement changer, car ce type de problème est de plus en plus connu des acheteurs, des vendeurs et des professionnels de l’immobilier.

Exemple de caractérisation de l’ocre ferreuse comme un vice apparent et non pas comme un vice caché — Tomlin c. Lelliott, 2016 QCCS 5530

L’avocat et l’expert spécialiste en défense dans l’affaire Tomlin c. Lelliott ont réussi à démontrer qu’un vice d’ocre ferreuse. Le tribunal mentionne que la présence d’ocre ferreuse n’est pas nécessairement un vice caché. De nombreux jugements intéressants sont cités. Un avocat doit donc tenter de déterminer avec toute la précision possible le problème en question en compagnie de l’expert spécialiste technique. Dans ce dossier, l’ocre était manifestement visible dans le puits de captation et la pompe submersible.

Opposer l’absence d’avis de dénonciation du vice caché

L’acheteur doit informer le vendeur de l’existence d’un vice caché. S’il ne le fait pas, et qu’il procède aux réparations avant que le vendeur n’ait pu le constater pour préparer une défense pleine et entière, cela rend généralement le recours inadmissible, sauf en de rares circonstances. Si le vice n’est pas dénoncé à l’intérieur d’un délai raisonnable (maximum de 6 mois en matière immobilière), le recours peut être rejeté, mais le rejet de la demande est moins certain si la réparation du vice allégué n’a pas été effectuée. Il faudra alors déterminer dans quelle mesure le non-respect du délai raisonnable pour dénoncer le vice caché porte préjudice au défendeur et dans quelle mesure le vendeur était présumé connaître le vice caché. (1739 C.c.Q.) (Claude Joyal inc. c. CNH Canada Ltd., 2014 QCCA 588).

Vous n’avez pas besoin d’un avocat pour répondre à la l’avis de dénonciation, bien que cela soit préférable pour éviter les erreurs. L’avocat en défense va tenter de trouver le meilleur expert technique pour préparer votre preuve.

L'âge de la résidence est crucial

L’âge de la résidence est crucial: une maison âgée a rarement des vices cachés

Opposer l’absence de mise en demeure pour la réparation d’un vice caché

La mise en demeure doit inviter le vendeur à réparer le vice caché allégué. Le vendeur peut alors tenter de trouver une méthode de réparation à moindre coût. À défaut, le tribunal pourrait être tenté de réduire les dommages demandés par l’acheteur. (Bérubé c. Lemay, 2018 QCCA 395)

Il n’est pas nécessaire d’avoir recours à un avocat pour répondre à une mise en demeure. Toutefois, un avocat peut vous aider à éviter les erreurs, et surtout, les admissions préjudiciables et/ou erronées.

L’usure normale, la vétusté et les vices cachés

De nombreux jugements considèrent que la vétusté d’un bâtiment ne peut constituer un vice caché. À titre d’exemple, dans un jugement (2004 CanLII 25664 [QCCQ], référant aussi à l’arrêt 1989 CanLII 1171 [QC CA] et au jugement Villeneuve c. Renault Longueuil ltée, J.E. 79-541 C.S.), la vieillesse d’un plancher de 50 années a été jugée constituer une usure normale plutôt qu’un vice caché. L’acheteur ne pouvait pas raisonnablement s’attendre à acquérir un plancher neuf.

Les notions de vétusté ou de durée de vie normale sont très utiles pour se défendre ou diminuer les frais associés à des vices cachés allégués au niveau d’un drain français. C’est généralement l’expert technique qui va déterminer la durée de vie normale d’un bien. Toutefois, un avocat peut parfois trouver des normes dans la jurisprudence pour vous aider.

Exemples d’application des notions de vétusté ou de durée de vie normale avec les drains français

Exemple à l’aide d’un dossier de 2010

Dans un jugement (2010 QCCQ 10018), l’inexistence d’un drain français dans une maison construite il y a plus de 50 années ne constitue pas un vice caché, et ce, en raison de l’usure normale de ce type d’équipement. En effet, puisque les drains de l’époque étaient construits à l’aide de tuyaux d’argile, les drains auraient été dysfonctionnels au moment de l’achat. Par conséquent, même si la maison avait eu un drain français, ce dernier aurait été dysfonctionnel lors de l’achat. L’acheteur ne pouvait s’attendre à acheter une résidence avec un drain français fonctionnel.

En appui à son raisonnement, le tribunal cite Laperrière c. Korczynski, AZ-97036517 et Gélinas c. Beaumier, 1989 CanLII 1171 (QC CA). Dans le dernier jugement, on explique que l’acheteur d’une propriété âgée doit s’attendre à ce que la propriété ait été construite grâce aux méthodes de l’époque, et ce, même si ces dernières ne sont plus recommandées aujourd’hui. La demande est donc rejetée.

Un autre dossier datant de 2010

Dans un autre jugement (2010 QCCS 6385), un drain français dysfonctionnel datant de 1976 est analysé. Il est jugé vétuste et par conséquent, il ne constitue pas un vice caché. La référence d’un autre jugement intéressant sur la question : 2013 QCCQ 6429.

Déduction pour la durée de vie raisonnable

Un autre élément important dans une défense consiste à déterminer la durée de vie d’un bien qui fait l’objet d’un litige en vice caché. Un avocat va soulever cette question dans presque tous les litiges en vice caché. Par exemple, les drains français externes ont une durée de vie variant entre 25 et 45 années, selon leur nature. Par conséquent, si un drain français a été utilisé pendant 25 ans, une compensation pour vice caché pourrait varier entre 0 % ([25 ans d’usage utile potentiel – 25 ans d’usage effectif]/25 ans d’usage utile potentiel) et 44,44 % ([45 ans d’usage utile potentiel – 25 ans d’usage effectif]/45 ans d’usage utile potentiel) des coûts de réparation.

Exemples de déduction en raison de l’utilisation des équipements pour une certaine durée

Dans l’affaire (2007 QCCS 1081), on a jugé que la somme pour la réfection du drain français devait être réduite de 50 % (paragraphe 175).

Dans une autre affaire (2007 QCCS 1081), les dommages octroyés étaient de 33 543,38 $, même si le coût des réparations des dommages demandés par l’avocat en demande étaient de 60 855,76 $.

Les changements technologiques, les nouvelles normes de construction et le vice caché

Les techniques de construction ne cessent de s’améliorer. Par conséquent, l’utilisation d’une méthode de construction peut-elle est considérée comme un vice caché ultérieurement ? La réponse est non. Ainsi, les techniques conformes aux règles de l’art doivent être utilisées dans la construction d’une maison. Toutefois, les anciennes maisons doivent être construites selon les règles de l’art qui existaient lors de leur construction. Par conséquent, une excellente défense contre un recours pour vice caché consiste à démontrer que les normes de construction datant de l’époque de la construction de la résidence ont été respectées. Les conséquences qui découlent de l’absence d’une mise à jour aux normes actuelles doivent également être présumées par les acheteurs, sauf si des représentations contraires sont faites par le vendeur. Voir ABB inc. c. Domtar inc. [2007] 3 R.C.S. 461, par.49.

Conformité au Code national du bâtiment et le vice caché

Pour faire suite à ce qui vient d’être dit sur le changement de norme, plusieurs jugements ont souligné que la conformité avec les codes de construction n’a pas à être parfaite. L’important, c’est que l’usage auquel est destiné le bâtiment n’ait pas d’obstacle. (2015 QCCS 6146, 2012 QCCS 2409)

Opposer la notion d’acheteur professionnel au poursuivant pour vice caché

Dans le cadre de litiges portant sur les clauses limitant la responsabilité du vendeur, la notion d’acheteur professionnel a été développée. Plusieurs jugements de la Cour d’appel du Québec ont porté sur la possibilité pour un vendeur professionnel d’écarter l’application de la garantie légale de qualité lorsqu’il traite avec un acheteur professionnel. Plus un acheteur a les caractéristiques d’un acheteur professionnel, plus il est présumé connaître le vice.  (ABB inc. c. Domtar inc., [2007] 3 R.C.S. 461, par. 42)

Le statut d’acheteur professionnel a non seulement un impact sur la visibilité d’un vice, mais aussi sur l’intensité de son devoir de s’informer. En effet, plus il a de connaissances, plus un acheteur doit être attentif lors de l’achat. (Construction D’Autraie Inc. c. Giguère Et Geoffroy Inc., 2001 CanLII 16889 (QC CQ), Gorman c. Goulet, 2002 CanLII 22704 (QC CQ), Emballages Richards Inc. c. Gestion C.A.D.E. Inc., 2004 CanLII 46042, Ferme avicole Héva inc. c. Coopérative fédérée de Québec (portion assurée), 2008 QCCA 1053 (CanLII)) Le statut a aussi un impact sur le délai pour dénoncer un vice caché. (Federal Trust Company c. Georges D’aoust, 1987 CanLII 217 [QC CA])

Appeler en garantie tous les défendeurs possibles pour le vice caché allégué

Si le vice était antérieur à l’achat par les vendeurs, les vendeurs peuvent poursuivre les propriétaires antérieurs. (article 1442 C.c.Q.) Ils peuvent aussi poursuivre l’entrepreneur en construction qui est responsable de la malfaçon. En multipliant les défendeurs, il est possible d’augmenter le nombre de parties qui peuvent contribuer à un règlement du litige. L’avocat doit toutefois faire attention de ne pas commettre d’abus de procédure. Il s’agit d’une question soulevée presque automatiquement par un avocat lorsqu’il représente un défendeur. Pour étudier davantage la question de l’appel en garantie, vous pouvez consulter notre article intitulé: L’arrêt Kravitz et le vice caché.

Opposer le manque de gravité du vice caché pour éviter une résiliation de la vente

Théoriquement, l’avocat du demandeur peut inclure une conclusion dans sa demande visant à obtenir une résiliation de la vente. Mais certaines conditions doivent être présentes. Un avocat va souvent hésiter à demander la résiliation de la vente en raison de la sévérité des critères. En effet, pour qu’un avocat puisse demander la résiliation de la vente au nom de son client, les sommes demandées pour les réparations doivent être très élevées par rapport au prix de la maison. Incidemment, dans un tel cas, il peut être plus simple de demander la résiliation de la vente. Les tribunaux vont exiger que le prix des réparations soit être très élevé par rapport au prix de la maison. Les tribunaux vont souvent résilier la vente lorsque le coût des réparations est supérieur à la somme payée par l’acheteur.

En cas de poursuite pour vice caché, un avocat peut vous aider.

Un avocat peut vous aider grâce à son réseau d’experts. Un avocat peut également vous aider à identifier tous les faits pertinents et vos chances de réussite. Par ailleurs, un avocat peut établir un plan solide pour vous défendre, et ce, dès le départ. Sans avocat, une partie non représentée peut facilement faire une erreur. Il est donc préférable de consulter un avocat aussitôt qu’un recours semble se pointer à l’horizon. N’hésitez pas à nous écrire en cas de besoin: fh@hemmingsavocats.ca.

Par |2019-10-20T15:47:09-05:00octobre 14th, 2019|

Petites créances – saisie de revenus pour exécuter un jugement

L’exécution des jugements est un domaine complexe et les justiciables ayant recours à la Division des petites créances de la Cour du Québec (souvent appelée « Cour des petites créances ») peuvent se perdre facilement. Cet article décrit la saisie des revenus, une option accessible notamment aux petites créances et pouvant être exceptionnellement accomplie sans recours à un huissier.

Plusieurs options pour l'exécution d'un jugement aux petites créances

Plusieurs options pour l’exécution d’un jugement aux petites créances

Comme décrit dans un précédent article, la Division des petites créances peut être utilisée pour obtenir une compensation pour un vice caché à moindre coût ou pour un autre problème en droit immobilier.

Petites créances – l’exécution volontaire ou forcée d’un jugement

Après qu’un jugement a été rendu, la personne retenue responsable a généralement un délai de 30 jours pour exécuter volontairement le jugement. Si la personne ne s’exécute pas dans le délai prévu, le créancier peut avoir recours à l’exécution forcée du jugement.

Différentes méthodes d’exécution sont offertes et les règles applicables sont très complexes. Seuls les huissiers peuvent accomplir les actes nécessaires pour faire exécuter les jugements (Art. 658 C.p.c.).

Cette règle générale a toutefois une exception importante pour les jugements de la Division des petites créances de la Cour du Québec : la saisie en mains tierces des revenus du débiteur. En d’autres termes et plus précisément, lorsque la seule mesure d’exécution prévue est la saisie des revenus du débiteur, le créancier peut lui-même préparer un avis d’exécution (Art. 566 C.p.c.)

La possibilité de préparer une saisie sur salaire sans huissier peut être avantageuse au niveau des coûts.

L’avis d’exécution par saisie sur salaire

Pour profiter de cette méthode d’exécution sans huissier aux petites créances, un créancier doit se procurer le formulaire SJ-1103 du Ministère de la Justice du Québec. Le formulaire décrit avec précision les exigences. Le plus important à retenir, (1) c’est qu’il faut connaître les coordonnées de l’employeur du débiteur récalcitrant, (2) calculer les intérêts de la bonne façon, (3) calculer les frais de justice et (4) les frais postérieurs.

Le créancier doit obtenir les coordonnées de l’employeur du débiteur par ses propres moyens. En effet, il ne revient pas au greffe de la Cour du Québec de trouver ces informations. Par ailleurs, une personne peut ne pas avoir d’emploi. Cet élément peut donc causer d’importantes difficultés au justiciable.

Calcul des intérêts

Porter une attention particulière au calcul des intérêts

Porter une attention particulière au calcul des intérêts

Quant au calcul des intérêts sur le montant octroyé dans le jugement, il faut distinguer différents scénarios. Dans un cadre contractuel, c’est l’intérêt prévu au contrat qui est applicable (1618 C.c.Q.) (il est mentionné dans le jugement). Dans un cadre extracontractuel (absence de contrat) ou dans un cadre contractuel sans précision sur l’intérêt applicable, c’est l’intérêt au taux légal qui s’applique (5%, selon l’article 3 de la Loi sur l’intérêt (L.R.C. (1985), ch. I-15)). À ces intérêts, il faut parfois ajouter l’indemnité additionnelle (1619 C.c.Q.). Pour éviter de se mélanger, voici une façon de procéder :

  1. Est-ce que le jugement de la Cour des petites créances est basé sur un contrat prévoyant un taux d’intérêt spécifique? Si oui, il faut prendre cet intérêt.
  2. Sinon, c’est l’intérêt au taux légal qui s’applique (5%).
  3. Au taux contractuel ou au taux légal, il faut ajouter l’indemnité additionnelle si le jugement le prévoit.

Le jugement devrait normalement préciser le point de départ des intérêts. Toutefois, lorsqu’il ne prévoit pas le point de départ, il est préférable d’utiliser la date d’assignation (date de réception des procédures par le débiteur).

Quant aux intérêts de frais de justice et aux intérêts sur les frais postérieurs, il est préférable d’utiliser l’intérêt légal (5%).

Dans tous les cas, les justiciables peuvent utiliser des outils mis à leur disposition en ligne pour calculer les différentes formes d’intérêts :

Calcul de l’intérêt légal

Le Calcul d’intérêt à taux fixe

et le Calcul du taux légal et de l’indemnité additionnelle

Frais de justice

Les frais de justice comprennent principalement:

  1. Le coût pour déposer la procédure ou la contestation au greffe;
  2. Les frais de signification;
  3. Les indemnités payées pour les témoins;
  4. Les frais d’expertise.

Frais postérieurs

La notion de frais postérieurs réfère aux frais déboursés après la sortie du jugement dans le but de le faire exécuter.

Étapes subséquentes pour l’exécution du jugement

Après avoir rempli le formulaire pour la saisie sur salaire aux petites créances (SJ-1103), le créancier doit déposer le formulaire au greffe (administration) du tribunal ayant rendu le jugement.

L’avis ayant été déposé au greffe, le créancier doit ensuite notifier le débiteur ET son employeur (normalement par un envoi du document par courrier recommandé). C’est le greffe du tribunal qui se chargera de recevoir les sommes perçues. Il faut toutefois mettre en garde les justiciables : ce n’est pas la totalité des revenus d’un débiteur qui est saisissable.

Informations générales sur les procédures à la Division des petites créances de la Cour du Québec :

Ressources pour une vue d'ensemble sur les petites créances

Ressources pour une vue d’ensemble sur les petites créances

Petites créances – comment contester un jugement?

Éducaloi

Ministère de la Justice du Québec

Séances gratuites d’information au sujet des petites créances du Barreau de Longueuil (Rive-Sud):

Palais de justice de Longueuil (Rive-Sud)

1111, boulevard Jacques-Cartier Est

Longueuil (Québec)  J4M 2J6

Bureau d’aide juridique à Longueuil

101, Place Charles-Lemoyne
Bureau 221
Longueuil (Québec)
J4K 4Z1

Ressources à Longueuil et sur la Rive-Sud

Coordonnées de Hemmings avocat inc. à Longueuil sur la Rive-Sud

Hemmings avocat inc., Longueuil, Rive-Sud, Montréal

32 rue Saint-Charles Ouest, Bureau 320

Longueuil, Rive-Sud, Québec, Canada

Téléphone: 514-707-6136

Fax: 1-855-738-4061
Courriel: fh@hemmingsavocats.ca

* Ceci n’est pas un avis juridique. Prière de consulter un avocat pour votre situation particulière.

Bail commercial modèle – exemples de clauses – droit immobilier

Cour des petites créances – comment contester un jugement?

*** Prière de consulter un avocat pour trouver une solution à votre situation particulière.

Par |2019-09-02T17:00:19-05:00mai 14th, 2016|

Vice caché – comment minimiser les coûts d’un recours?

Vice Caché

Vice Caché

À l’achat d’un immeuble, plusieurs ont la désagréable surprise de découvrir un vice. Ce vice peut être un vice caché, lorsqu’il est (1) grave, (2) qu’il existait au moment de l’achat, (3) qu’il était inconnu de l’acheteur lors de la transaction et (4) non apparent. Lorsque le vice caché rend l’immeuble impropre à l’usage ou qu’il en diminue significativement son utilité, l’acheteur de l’immeuble peut avoir droit à une compensation.

Plusieurs acheteurs hésitent toutefois à prendre un recours, notamment en raison des coûts. En effet, un recours pour vice caché nécessite le recours à une expertise. En outre, les frais extrajudiciaires peuvent s’accumuler rapidement.

Il existe néanmoins des solutions pour minimiser les coûts d’un recours pour vice caché. Cet article en présente 4 : (1) l’expertise commune, (2) les assurances, (3) le dépôt de recours pour vice caché à la Cour du Québec, division des petites créances et (4) la médiation.

*** Lisez également notre article intitulé: Quels moyens un avocat utilise-t-il pour vous défendre dans un recours en vice caché ?

Quatre solutions pour minimiser les dépenses dans un recours pour vice caché

L’expertise commune

En raison du caractère technique des dossiers de vice caché, un demandeur doit souvent avoir recours à un expert pour guider le tribunal sur des sujets pointus. Toutefois, les frais d’un expert peuvent s’accumuler rapidement.

Dans ces circonstances, un demandeur peut envisager avoir recours à un expert commun avec le vendeur. En effet, le premier avantage consiste à partager les frais de l’expertise. En outre, l’expertise commune permet d’éviter un combat entre les experts, ce qui tend à faire diminuer le nombre de procédures. Finalement, en limitant les discordes d’ordre technique, une expertise commune augmente les probabilités d’une entente dans un dossier.

Les parties doivent souvent souscrire à des assurances

Les parties doivent souvent souscrire à des assurances

Les assurances

Dans un contrat de courtage ou dans certaines assurances habitations, on offre parfois une protection juridique accessoire. Ainsi, si vous pensez avoir un recours pour vice caché, les produits accessoires de vos assurances immobilières pourraient contenir des clauses vous donnant droit à certaines sommes.

Recours pour vice caché à la Cour du Québec, division des petites créances

Lorsque la créance découlant d’un vice caché est inférieure ou égale à 15 000$, la Cour du Québec, division des petites créances, a la compétence nécessaire pour trancher le litige. Mais même si la somme des réparations dépasse 15 000$, le recours à la division des petites créances peut être un choix stratégique intéressant. Si, à la suite des réparations des vices cachés, vous vous retrouvez avec un immeuble dans un meilleur état que celui que vous pensiez acheter, il y a de fortes chances que le tribunal n’ordonne pas la compensation de la totalité des coûts. Par conséquent, vous pouvez envisager de recourir à la division des petites créances lorsque les coûts de réparation d’un vice caché dépassent largement 15 000$.

Le dépôt d’un recours pour vice caché à la division des petites créances donne accès à plusieurs avantages. En premier lieu, les gens doivent se représenter eux-mêmes, plutôt que par l’entremise d’un avocat (art. 542 N.c.p.c.). Les frais encourus sont donc bien moindres. Par ailleurs, les parties peuvent recourir à la médiation sans frais additionnels, après que la demande ait été déposée (art. 556 N.c.p.c.). Des rencontres d’informations sur les petites créances sont également données par le Barreau de Longueuil.

Vous pouvez également économiser au niveau de l’exécution du jugement: Petites créances – saisie de revenus pour exécuter un jugement

La médiation

La médiation constitue une façon de limiter les frais engagés par le demandeur et le défendeur dans un dossier de vice caché. En effet, la médiation a lieu avant les recours (le recours à un mode alternatif de règlement des conflits doit maintenant être envisagé, avant d’avoir recours aux tribunaux. (art. 1 N.c.p.c.)). La médiation est également un outil efficace. Selon les données, 86% des dossiers à la division des petites créances ayant eu recours à la médiation au Lac-Saint-Jean ont été réglés à l’amiable. La médiation est aussi une façon d’envisager des solutions autres que celles proposées par le droit, pourvu qu’elles ne soient pas contre l’ordre public. Finalement, le principe à la base de la médiation est de laisser les parties trouver une solution gagnante pour toutes les parties.

Pour plus d’informations sur les vices cachés :

Informations générales : Éducaloi

Étapes à suivre en cas de vice caché dans un immeuble

Pour une copropriété : La Copropriété info
Sur l’inspecteur en bâtiment : Un inspecteur en bâtiment, est-ce nécessaire?
Un dossier dans les journaux: En finir avec le vice caché

Ressouces à Longueuil

 

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* Ceci n’est pas un avis juridique. Prière de consulter un avocat pour votre situation particulière.

Par |2019-10-15T21:21:46-05:00février 1st, 2016|

Vice caché – un inspecteur en bâtiment est-il nécessaire?

Vice Caché

Le recours à un inspecteur en bâtiment compétent est très souhaitable, mais il n’est pas obligatoire. Et même si une analyse plus poussée pourrait vous être recommandée, il est préférable de faire un achat en considérant toutes les données disponibles. En fin de compte, mieux vaut prévenir l’achat d’une résidence avec un vice caché, que d’être coincé avec un litige.

Recourir à un inspecteur en bâtiment (inspecteur préachat) est-il nécessaire? Si oui, quels sont les avantages et les inconvénients?

Vice caché – un acheteur doit être prudent et diligent avant un achat.

Qu’est-ce qu’un vice caché?

Un vice caché, c’est :

  1. Un vice non apparent,
  2. Il est inconnu de l’acheteur (souvent inconnu du vendeur également),
  3. Il existait lors de l’achat,
  4. Un vice grave.

Règle générale, le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur qu’un immeuble est exempt de vices cachés (1726 C.c.Q.).

Vice caché – comment bénéficier de la garantie?

Un acheteur doit être prudent et diligent (1726 C.c.Q.) avant l’achat d’un immeuble. Pour être prudent et diligent, il doit s’informer. Un acheteur doit faire un examen visuel attentif de l’immeuble et repérer les indices pouvant laisser croire qu’il y a un vice caché.

S’il n’y a pas d’indice pour un acheteur prudent et diligent laissant croire à la présence d’un vice caché, l’acheteur peut profiter de la garantie contre les vices cachés s’il devait y en avoir un.

S’il y a des indices pour un acheteur prudent et diligent laissant croire à la présence d’un vice caché, l’acheteur doit pousser son enquête plus loin. Malgré les termes de l’article 1726 C.c.Q., le recours à un expert pourrait être alors exigé par un tribunal pour donner droit à une garantie contre les vices cachés. En fait, l’acheteur doit procéder à un examen plus poussé et jugé satisfaisant.

L’inspecteur en bâtiment

Il effectue l'examen visuel requis à 1726 C.c.Q.

Il effectue l’examen visuel requis à 1726 C.c.Q.

Son rôle

L’embauche d’un inspecteur en bâtiment permet à un acheteur d’éviter de faire l’examen requis de la résidence par l’article 1726 C.c.Q.. Autrement dit, c’est l’inspecteur en bâtiment qui fait un examen visuel attentif de l’immeuble et repère les indices pouvant laisser croire qu’il y a un vice caché.

Les avantages de recourir à un inspecteur en bâtiment

Un inspecteur en bâtiment analyse plus facilement un immeuble que l’acheteur moyen. Par conséquent, le recours à un tel service permet généralement d’effectuer un achat avec de meilleures informations.

Par ailleurs, le recours à un inspecteur en bâtiment permet généralement de bénéficier de la garantie contre les vices cachés, car cela équivaut à un examen visuel d’un acheteur prudent et diligent.

Les questions soulevées par le recours à un inspecteur en bâtiment

Le recours à un inspecteur en bâtiment peut toutefois avoir d’autres conséquences. En effet, lorsqu’il voit des indices de vice caché, l’inspecteur en bâtiment doit expliquer à l’acheteur la signification de ces indices et parfois, recommander le recours à un expert. La plus grande facilité de l’inspecteur en bâtiment à trouver des indices de vice caché et son intérêt à se prémunir contre un recours en responsabilité civile augmentent les probabilités d’un recours à un expert. Or, si un acheteur néglige de pousser une analyse plus loin, alors que cela lui est recommandé par un inspecteur en bâtiment, il risque de perdre la garantie contre les vices cachés.

Par ailleurs, l’inspecteur en bâtiment est un généraliste. Par conséquent, il faut généralement avoir recours à un autre professionnel pour pousser une analyse plus loin, lorsque des indices de vice caché sont trouvés.

Conclusion

Le recours à un inspecteur en bâtiment compétent est très souhaitable, mais il n’est pas obligatoire. Et même si une analyse plus poussée pourrait vous être recommandée, il est préférable de faire un achat en considérant toutes les données disponibles. En fin de compte, mieux vaut prévenir que guérir (et engager des frais pour un litige).

*** Prière de consulter un avocat pour trouver une solution à votre situation particulière.

Sources

Me Isabelle Viens, L’inspection préachat sous la loupe du consommateur, p. 225 dans Le consommateur immobilier en quête de protection, dir. Pierre-Claude Lafond et Brigitte Lefebvre, Éditions Yvon Blais, 2014.

Me Jacques Deslauriers, Vente, louage, contrat d’entreprise ou de service, 2e éd, Wilson et Lafleur, 2013.

Liens pertinents

Ressources à Longueuil et sur la Rive-Sud

Éducaloi, Le vice caché dans un immeuble.

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Inspection préachat: au-delà de la mise en scène 

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Par |2019-09-02T17:00:36-05:00octobre 6th, 2015|

L’arrêt Kravitz et le vice caché

Vice caché – quel propriétaire poursuivre?

Vice caché - articles sur le droit applicable

En cas de vice caché, un sous-acquéreur peut-il poursuivre directement un ancien propriétaire (autre que celui avec qui il a conclu une vente)? La réponse est aujourd’hui évidente : un sous-acquéreur peut poursuivre un manufacturier ou un ancien propriétaire pour vice caché, même s’il n’a pas de contrat avec lui. Néanmoins, il est intéressant de retourner en arrière pour retracer l’histoire de cette avancée en droit. L’objectif de ce billet est de faire un lien entre cette évolution et le droit immobilier.

Le tout commence avec l’affaire General Motors Products of Canada Ltd c. Leo Kravitz, [1979] 1 R.C.S., 790. M. Kravitz poursuit directement le manufacturier, General Motors. Il considère que son automobile est irrécupérable, en raison des innombrables défauts de fabrication. Toutefois, M. Kravitz était une partie à un contrat de vente avec un concessionnaire automobile et non pas avec le manufacturier. Dans ce contexte, le principe de l’effet relatif de contrat aurait normalement privé M. Kravitz d’un recours contre le manufacturier.

Mais plutôt que de suivre le principe général de l’effet relatif des contrats (normalement, le contrat ne s’applique qu’aux parties contractantes), la Cour suprême du Canada a estimé que le recours pouvait être autorisé. L’essence de son jugement s’appuie sur la théorie de l’accessoire, qui prévoit que la garantie contre les vices cachés est un accessoire du bien vendu. En termes différents, en acquérant un objet, l’acheteur se procure également la garantie de qualité qui était due au vendeur par le vendeur précédent.

Mais qu’est-ce que cela signifie pour les propriétaires immobiliers?

Il y a eu une controverse en lien avec l’application de l’arrêt Kravitz aux transactions immobilières; certains croyaient qu’il n’était pas applicable. Dans l’affaire Hay c. Jacques, 500-09-005791-975, la Cour d’appel remet les pendules à l’heure :

  1. Il est permis au sous-acquéreur, sous l’ancien code, de poursuivre un ancien propriétaire avec qui il n’a pas de contrat;
  2. L’arrêt Kravitz ne se limite pas aux recours contre le manufacturier; il peut être appliqué contre un ancien propriétaire avec qui le lien est indirect;
  3. L’arrêt Kravitz n’a pas pour effet de nier à l’acquéreur intermédiaire son droit de poursuivre également le vendeur initial en garantie;
  4. L’arrêt Kravitz ne s’applique pas seulement aux matières mobilières; son application doit d’ailleurs être faite de manière large et libérale;
  5. Les principes de l’arrêt Kravitz sont aujourd’hui codifiés aux articles 1442 et 1730 C.c.Q..
  6. L’acheteur doit néanmoins démontrer l’existence des conditions pour un recours en vice caché pour chaque transaction.

Publications pertinentes

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Vice Caché – un inspecteur en bâtiment est-il nécessaire?

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