Vices cachés

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Vice caché - articles sur le droit applicable

Vice caché – articles sur le droit applicable

Articles sur les vices cachés et le droit de la vente applicable.

Petites créances – saisie de revenus pour exécuter un jugement

L’exécution des jugements est un domaine complexe et les justiciables ayant recours à la Division des petites créances de la Cour du Québec (souvent appelée « Cour des petites créances ») peuvent se perdre facilement. Cet article décrit la saisie des revenus, une option accessible notamment aux petites créances et pouvant être exceptionnellement accomplie sans recours à un huissier.

Plusieurs options pour l'exécution d'un jugement aux petites créances

Plusieurs options pour l’exécution d’un jugement aux petites créances

Comme décrit dans un précédent article, la Division des petites créances peut être utilisée pour obtenir une compensation pour un vice caché à moindre coût ou pour un autre problème en droit immobilier.

Petites créances – l’exécution volontaire ou forcée d’un jugement

Après qu’un jugement a été rendu, la personne retenue responsable a généralement un délai de 30 jours pour exécuter volontairement le jugement. Si la personne ne s’exécute pas dans le délai prévu, le créancier peut avoir recours à l’exécution forcée du jugement.

Différentes méthodes d’exécution sont offertes et les règles applicables sont très complexes. Seuls les huissiers peuvent accomplir les actes nécessaires pour faire exécuter les jugements (Art. 658 C.p.c.).

Cette règle générale a toutefois une exception importante pour les jugements de la Division des petites créances de la Cour du Québec : la saisie en mains tierces des revenus du débiteur. En d’autres termes et plus précisément, lorsque la seule mesure d’exécution prévue est la saisie des revenus du débiteur, le créancier peut lui-même préparer un avis d’exécution (Art. 566 C.p.c.)

La possibilité de préparer une saisie sur salaire sans huissier peut être avantageuse au niveau des coûts.

L’avis d’exécution par saisie sur salaire

Pour profiter de cette méthode d’exécution sans huissier aux petites créances, un créancier doit se procurer le formulaire SJ-1103 du Ministère de la Justice du Québec. Le formulaire décrit avec précision les exigences. Le plus important à retenir, (1) c’est qu’il faut connaître les coordonnées de l’employeur du débiteur récalcitrant, (2) calculer les intérêts de la bonne façon, (3) calculer les frais de justice et (4) les frais postérieurs.

Le créancier doit obtenir les coordonnées de l’employeur du débiteur par ses propres moyens. En effet, il ne revient pas au greffe de la Cour du Québec de trouver ces informations. Par ailleurs, une personne peut ne pas avoir d’emploi. Cet élément peut donc causer d’importantes difficultés au justiciable.

Calcul des intérêts

Porter une attention particulière au calcul des intérêts

Porter une attention particulière au calcul des intérêts

Quant au calcul des intérêts sur le montant octroyé dans le jugement, il faut distinguer différents scénarios. Dans un cadre contractuel, c’est l’intérêt prévu au contrat qui est applicable (1618 C.c.Q.) (il est mentionné dans le jugement). Dans un cadre extracontractuel (absence de contrat) ou dans un cadre contractuel sans précision sur l’intérêt applicable, c’est l’intérêt au taux légal qui s’applique (5%, selon l’article 3 de la Loi sur l’intérêt (L.R.C. (1985), ch. I-15)). À ces intérêts, il faut parfois ajouter l’indemnité additionnelle (1619 C.c.Q.). Pour éviter de se mélanger, voici une façon de procéder :

  1. Est-ce que le jugement de la Cour des petites créances est basé sur un contrat prévoyant un taux d’intérêt spécifique? Si oui, il faut prendre cet intérêt.
  2. Sinon, c’est l’intérêt au taux légal qui s’applique (5%).
  3. Au taux contractuel ou au taux légal, il faut ajouter l’indemnité additionnelle si le jugement le prévoit.

Le jugement devrait normalement préciser le point de départ des intérêts. Toutefois, lorsqu’il ne prévoit pas le point de départ, il est préférable d’utiliser la date d’assignation (date de réception des procédures par le débiteur).

Quant aux intérêts de frais de justice et aux intérêts sur les frais postérieurs, il est préférable d’utiliser l’intérêt légal (5%).

Dans tous les cas, les justiciables peuvent utiliser des outils mis à leur disposition en ligne pour calculer les différentes formes d’intérêts :

Calcul de l’intérêt légal

Le Calcul d’intérêt à taux fixe

et le Calcul du taux légal et de l’indemnité additionnelle

Frais de justice

Les frais de justice comprennent principalement:

  1. Le coût pour déposer la procédure ou la contestation au greffe;
  2. Les frais de signification;
  3. Les indemnités payées pour les témoins;
  4. Les frais d’expertise.

Frais postérieurs

La notion de frais postérieurs réfère aux frais déboursés après la sortie du jugement dans le but de le faire exécuter.

Étapes subséquentes pour l’exécution du jugement

Après avoir rempli le formulaire pour la saisie sur salaire aux petites créances (SJ-1103), le créancier doit déposer le formulaire au greffe (administration) du tribunal ayant rendu le jugement.

L’avis ayant été déposé au greffe, le créancier doit ensuite notifier le débiteur ET son employeur (normalement par un envoi du document par courrier recommandé). C’est le greffe du tribunal qui se chargera de recevoir les sommes perçues. Il faut toutefois mettre en garde les justiciables : ce n’est pas la totalité des revenus d’un débiteur qui est saisissable.

Informations générales sur les procédures à la Division des petites créances de la Cour du Québec :

Ressources pour une vue d'ensemble sur les petites créances

Ressources pour une vue d’ensemble sur les petites créances

Petites créances – comment contester un jugement?

Éducaloi

Ministère de la Justice du Québec

Séances gratuites d’information au sujet des petites créances du Barreau de Longueuil (Rive-Sud):

Palais de justice de Longueuil (Rive-Sud)

1111, boulevard Jacques-Cartier Est

Longueuil (Québec)  J4M 2J6

Bureau d’aide juridique à Longueuil

101, Place Charles-Lemoyne
Bureau 221
Longueuil (Québec)
J4K 4Z1

Ressources à Longueuil et sur la Rive-Sud

Coordonnées de Hemmings avocat inc. à Longueuil sur la Rive-Sud

Hemmings avocat inc., Longueuil, Rive-Sud, Montréal

32 rue Saint-Charles Ouest, Bureau 205

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Courriel: fh@hemmingsavocats.ca

* Ceci n’est pas un avis juridique. Prière de consulter un avocat pour votre situation particulière.

Bail commercial modèle – exemples de clauses – droit immobilier

Cour des petites créances – comment contester un jugement?

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By | 2017-02-05T15:19:43+00:00 mai 14th, 2016|

Vice caché – comment minimiser les coûts d’un recours?

Vice Caché

Vice Caché

À l’achat d’un immeuble, plusieurs ont la désagréable surprise de découvrir un vice. Ce vice peut être un vice caché, lorsqu’il est (1) grave, (2) qu’il existait au moment de l’achat, (3) qu’il était inconnu de l’acheteur lors de la transaction et (4) non apparent. Lorsque le vice caché rend l’immeuble impropre à l’usage ou qu’il en diminue significativement son utilité, l’acheteur de l’immeuble peut avoir droit à une compensation.

Plusieurs acheteurs hésitent toutefois à prendre un recours, notamment en raison des coûts. En effet, un recours pour vice caché nécessite le recours à une expertise. En outre, les frais extrajudiciaires peuvent s’accumuler rapidement.

Il existe néanmoins des solutions pour minimiser les coûts d’un recours pour vice caché. Cet article en présente 4 : (1) l’expertise commune, (2) les assurances, (3) le dépôt de recours pour vice caché à la Cour du Québec, division des petites créances et (4) la médiation.

Quatre solutions pour minimiser les dépenses dans un recours pour vice caché

L’expertise commune

En raison du caractère technique des dossiers de vice caché, un demandeur doit souvent avoir recours à un expert pour guider le tribunal sur des sujets pointus. Toutefois, les frais d’un expert peuvent s’accumuler rapidement.

Dans ces circonstances, un demandeur peut envisager avoir recours à un expert commun avec le vendeur. En effet, le premier avantage consiste à partager les frais de l’expertise. En outre, l’expertise commune permet d’éviter un combat entre les experts, ce qui tend à faire diminuer le nombre de procédures. Finalement, en limitant les discordes d’ordre technique, une expertise commune augmente les probabilités d’une entente dans un dossier.

Les parties doivent souvent souscrire à des assurances

Les parties doivent souvent souscrire à des assurances

Les assurances

Dans un contrat de courtage ou dans certaines assurances habitations, on offre parfois une protection juridique accessoire. Ainsi, si vous pensez avoir un recours pour vice caché, les produits accessoires de vos assurances immobilières pourraient contenir des clauses vous donnant droit à certaines sommes.

Recours pour vice caché à la Cour du Québec, division des petites créances

Lorsque la créance découlant d’un vice caché est inférieure ou égale à 15 000$, la Cour du Québec, division des petites créances, a la compétence nécessaire pour trancher le litige. Mais même si la somme des réparations dépasse 15 000$, le recours à la division des petites créances peut être un choix stratégique intéressant. Si, à la suite des réparations des vices cachés, vous vous retrouvez avec un immeuble dans un meilleur état que celui que vous pensiez acheter, il y a de fortes chances que le tribunal n’ordonne pas la compensation de la totalité des coûts. Par conséquent, vous pouvez envisager de recourir à la division des petites créances lorsque les coûts de réparation d’un vice caché dépassent largement 15 000$.

Le dépôt d’un recours pour vice caché à la division des petites créances donne accès à plusieurs avantages. En premier lieu, les gens doivent se représenter eux-mêmes, plutôt que par l’entremise d’un avocat (art. 542 N.c.p.c.). Les frais encourus sont donc bien moindres. Par ailleurs, les parties peuvent recourir à la médiation sans frais additionnels, après que la demande ait été déposée (art. 556 N.c.p.c.). Des rencontres d’informations sur les petites créances sont également données par le Barreau de Longueuil.

Vous pouvez également économiser au niveau de l’exécution du jugement: Petites créances – saisie de revenus pour exécuter un jugement

La médiation

La médiation constitue une façon de limiter les frais engagés par le demandeur et le défendeur dans un dossier de vice caché. En effet, la médiation a lieu avant les recours (le recours à un mode alternatif de règlement des conflits doit maintenant être envisagé, avant d’avoir recours aux tribunaux. (art. 1 N.c.p.c.)). La médiation est également un outil efficace. Selon les données, 86% des dossiers à la division des petites créances ayant eu recours à la médiation au Lac-Saint-Jean ont été réglés à l’amiable. La médiation est aussi une façon d’envisager des solutions autres que celles proposées par le droit, pourvu qu’elles ne soient pas contre l’ordre public. Finalement, le principe à la base de la médiation est de laisser les parties trouver une solution gagnante pour toutes les parties.

Pour plus d’informations sur les vices cachés :

Informations générales : Éducaloi

Étapes à suivre en cas de vice caché dans un immeuble

Pour une copropriété : La Copropriété info
Sur l’inspecteur en bâtiment : Un inspecteur en bâtiment, est-ce nécessaire?
Un dossier dans les journaux: En finir avec le vice caché

Ressouces à Longueuil

 

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By | 2017-02-05T15:19:49+00:00 février 1st, 2016|

Vice caché – un inspecteur en bâtiment est-il nécessaire?

Vice Caché

Le recours à un inspecteur en bâtiment compétent est très souhaitable, mais il n’est pas obligatoire. Et même si une analyse plus poussée pourrait vous être recommandée, il est préférable de faire un achat en considérant toutes les données disponibles. En fin de compte, mieux vaut prévenir l’achat d’une résidence avec un vice caché, que d’être coincé avec un litige.

Recourir à un inspecteur en bâtiment (inspecteur préachat) est-il nécessaire? Si oui, quels sont les avantages et les inconvénients?

Vice caché – un acheteur doit être prudent et diligent avant un achat.

Qu’est-ce qu’un vice caché?

Un vice caché, c’est :

  1. Un vice non apparent,
  2. Il est inconnu de l’acheteur (souvent inconnu du vendeur également),
  3. Il existait lors de l’achat,
  4. Un vice grave.

Règle générale, le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur qu’un immeuble est exempt de vices cachés (1726 C.c.Q.).

Vice caché – comment bénéficier de la garantie?

Un acheteur doit être prudent et diligent (1726 C.c.Q.) avant l’achat d’un immeuble. Pour être prudent et diligent, il doit s’informer. Un acheteur doit faire un examen visuel attentif de l’immeuble et repérer les indices pouvant laisser croire qu’il y a un vice caché.

S’il n’y a pas d’indice pour un acheteur prudent et diligent laissant croire à la présence d’un vice caché, l’acheteur peut profiter de la garantie contre les vices cachés s’il devait y en avoir un.

S’il y a des indices pour un acheteur prudent et diligent laissant croire à la présence d’un vice caché, l’acheteur doit pousser son enquête plus loin. Malgré les termes de l’article 1726 C.c.Q., le recours à un expert pourrait être alors exigé par un tribunal pour donner droit à une garantie contre les vices cachés. En fait, l’acheteur doit procéder à un examen plus poussé et jugé satisfaisant.

L’inspecteur en bâtiment

Il effectue l'examen visuel requis à 1726 C.c.Q.

Il effectue l’examen visuel requis à 1726 C.c.Q.

Son rôle

L’embauche d’un inspecteur en bâtiment permet à un acheteur d’éviter de faire l’examen requis de la résidence par l’article 1726 C.c.Q.. Autrement dit, c’est l’inspecteur en bâtiment qui fait un examen visuel attentif de l’immeuble et repère les indices pouvant laisser croire qu’il y a un vice caché.

Les avantages de recourir à un inspecteur en bâtiment

Un inspecteur en bâtiment analyse plus facilement un immeuble que l’acheteur moyen. Par conséquent, le recours à un tel service permet généralement d’effectuer un achat avec de meilleures informations.

Par ailleurs, le recours à un inspecteur en bâtiment permet généralement de bénéficier de la garantie contre les vices cachés, car cela équivaut à un examen visuel d’un acheteur prudent et diligent.

Les questions soulevées par le recours à un inspecteur en bâtiment

Le recours à un inspecteur en bâtiment peut toutefois avoir d’autres conséquences. En effet, lorsqu’il voit des indices de vice caché, l’inspecteur en bâtiment doit expliquer à l’acheteur la signification de ces indices et parfois, recommander le recours à un expert. La plus grande facilité de l’inspecteur en bâtiment à trouver des indices de vice caché et son intérêt à se prémunir contre un recours en responsabilité civile augmentent les probabilités d’un recours à un expert. Or, si un acheteur néglige de pousser une analyse plus loin, alors que cela lui est recommandé par un inspecteur en bâtiment, il risque de perdre la garantie contre les vices cachés.

Par ailleurs, l’inspecteur en bâtiment est un généraliste. Par conséquent, il faut généralement avoir recours à un autre professionnel pour pousser une analyse plus loin, lorsque des indices de vice caché sont trouvés.

Conclusion

Le recours à un inspecteur en bâtiment compétent est très souhaitable, mais il n’est pas obligatoire. Et même si une analyse plus poussée pourrait vous être recommandée, il est préférable de faire un achat en considérant toutes les données disponibles. En fin de compte, mieux vaut prévenir que guérir (et engager des frais pour un litige).

*** Prière de consulter un avocat pour trouver une solution à votre situation particulière.

Sources

Me Isabelle Viens, L’inspection préachat sous la loupe du consommateur, p. 225 dans Le consommateur immobilier en quête de protection, dir. Pierre-Claude Lafond et Brigitte Lefebvre, Éditions Yvon Blais, 2014.

Me Jacques Deslauriers, Vente, louage, contrat d’entreprise ou de service, 2e éd, Wilson et Lafleur, 2013.

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L’arrêt Kravitz et le vice caché

Vice caché – quel propriétaire poursuivre?

Vice caché - articles sur le droit applicable

En cas de vice caché, un sous-acquéreur peut-il poursuivre directement un ancien propriétaire (autre que celui avec qui il a conclu une vente)? La réponse est aujourd’hui évidente : un sous-acquéreur peut poursuivre un manufacturier ou un ancien propriétaire pour vice caché, même s’il n’a pas de contrat avec lui. Néanmoins, il est intéressant de retourner en arrière pour retracer l’histoire de cette avancée en droit. L’objectif de ce billet est de faire un lien entre cette évolution et le droit immobilier.

Le tout commence avec l’affaire General Motors Products of Canada Ltd c. Leo Kravitz, [1979] 1 R.C.S., 790. M. Kravitz poursuit directement le manufacturier, General Motors. Il considère que son automobile est irrécupérable, en raison des innombrables défauts de fabrication. Toutefois, M. Kravitz était une partie à un contrat de vente avec un concessionnaire automobile et non pas avec le manufacturier. Dans ce contexte, le principe de l’effet relatif de contrat aurait normalement privé M. Kravitz d’un recours contre le manufacturier.

Mais plutôt que de suivre le principe général de l’effet relatif des contrats (normalement, le contrat ne s’applique qu’aux parties contractantes), la Cour suprême du Canada a estimé que le recours pouvait être autorisé. L’essence de son jugement s’appuie sur la théorie de l’accessoire, qui prévoit que la garantie contre les vices cachés est un accessoire du bien vendu. En termes différents, en acquérant un objet, l’acheteur se procure également la garantie de qualité qui était due au vendeur par le vendeur précédent.

Mais qu’est-ce que cela signifie pour les propriétaires immobiliers?

Il y a eu une controverse en lien avec l’application de l’arrêt Kravitz aux transactions immobilières; certains croyaient qu’il n’était pas applicable. Dans l’affaire Hay c. Jacques, 500-09-005791-975, la Cour d’appel remet les pendules à l’heure :

  1. Il est permis au sous-acquéreur, sous l’ancien code, de poursuivre un ancien propriétaire avec qui il n’a pas de contrat;
  2. L’arrêt Kravitz ne se limite pas aux recours contre le manufacturier; il peut être appliqué contre un ancien propriétaire avec qui le lien est indirect;
  3. L’arrêt Kravitz n’a pas pour effet de nier à l’acquéreur intermédiaire son droit de poursuivre également le vendeur initial en garantie;
  4. L’arrêt Kravitz ne s’applique pas seulement aux matières mobilières; son application doit d’ailleurs être faite de manière large et libérale;
  5. Les principes de l’arrêt Kravitz sont aujourd’hui codifiés aux articles 1442 et 1730 C.c.Q..
  6. L’acheteur doit néanmoins démontrer l’existence des conditions pour un recours en vice caché pour chaque transaction.

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