La sous-location et la cession de bail sont deux types de contrats différents. La cession de bail nécessite un changement d’identité du locataire, alors que dans la sous-location, le locataire conserve son statut au contrat, mais il loue ses droits à un sous-locataire. Les parties impliquées dans un bail commercial ayant un haut niveau de liberté, le bail prévoit généralement les règles applicaTous les articlesbles à la cession de bail et à la sous-location. En cas d’absence de règles dans le bail, un régime prévu par la loi s’applique.

Cession d'un bail commercial et sous-location - les règles du Code civil du Québec

Cession d’un bail commercial et sous-location – les règles du Code civil du Québec

Les règles applicables à la cession de bail et la sous-location dans le Code civil du Québec

Le Code civil du Québec permet la cession de bail et la sous-location. Le processus légal pour y parvenir est prévu aux articles 1870 à 1877 C.c.Q.. Il y a deux étapes au processus : (1) l’avis au propriétaire et (2) le consentement du propriétaire.

Dans tous les cas, le locataire doit éviter de se placer dans une position qui peut faire présumer un déguerpissement. Dans un tel cas, la rupture du bail est présumée et il ne peut donc pas y avoir de cession ou de sous-location de ce dernier.

1. L’avis au propriétaire

En premier lieu, le processus de sous-location ou de cession de bail nécessite un avis du locataire au propriétaire. Cet avis doit comprendre le nom et l’adresse de la personne à qui le bail sera cédé ou sous-loué, ainsi qu’une affirmation d’intention. Cet avis ne doit pas nécessairement être écrit. Cependant, il est préférable d’utiliser un avis écrit afin de prouver son existence en cas de besoin.

2. Le consentement du propriétaire

Un propriétaire peut accepter ou refuser une cession de bail ou une sous-location. S’il refuse, il doit toutefois avoir un motif sérieux.

Dans les 15 jours de l’avis, le propriétaire doit manifester son refus, à défaut de quoi, il est présumé avoir accepté l’opération. Ce dernier peut requérir des informations additionnelles, notamment sur l’identité et la solvabilité d’un sous-locataire.

Si le propriétaire répond à l’avis, il peut notamment refuser une cession/sous-location sur la base de (1) l’insolvabilité ou les difficultés financières du nouveau locataire (2) sur les clauses d’exclusivité (3) en raison de l’occupation à temps partiel d’un local ou (4) les défauts de paiement du locataire initial.

Modifications contractuelles au régime légal de la cession de bail et de la sous-location

Un contrat peut prévoir des motifsde refus et un formalisme à la cession et la sous-location

Un contrat peut prévoir des motifsde refus et un formalisme à la cession et la sous-location

Dans un contrat, les parties peuvent requérir le consentement du locateur. Toutefois, lorsqu’un propriétaire refuse, ce dernier doit fournir un motif sérieux, lorsqu’une clause prévoit que le locateur peut refuser une cession du bail commercial ou une sous-location du bail commercial. Pour plus d’informations, voir : Ferme Guy Bonin enr. c. Malouin2000 CanLII 6582 (QC CA). Si une clause interdit catégoriquement toute cession de bail ou sous-location de bail sans aborder la question du consentement du propriétaire, plusieurs auteurs sont d’avis qu’il faut tout de même un motif sérieux de refus de la part du propriétaire.

Les propriétaires peuvent contourner ces difficultés en énonçant dans le bail les motifs de refus à la cession de bail et à la sous-location de bail. Le contrat peut également modifier le formalisme nécessaire. Rien n’empêche de requérir l’écrit afin d’éviter des litiges sur la base de problèmes de preuve. Par des clauses précises, un propriétaire peut également exiger un plus grand nombre d’informations, incluant l’identité de la personne physique contrôlant le nouveau locataire. Un propriétaire peut aussi prévoir une clause permettant de résilier un bail plutôt que de donner un motif de refus.

Un refus injustifié permettrait au locataire de demander au tribunal la résiliation du bail. Lorsqu’une clause prévoit que le propriétaire peut résilier le bail, plutôt que d’accepter la cession ou la sous-location, cette clause ne peut être exercée de manière abusive.

Autres considérations contractuelles pour un transfert

Un contrat peut également moduler les obligations du sous-locataire, ces dernières pouvant être différentes des obligations du bail principal. Toutefois, le contrat de sous-location ne peut pas prévoir plus de droits au sous-locataire qu’il n’en prévoit au locataire.

Les baux commerciaux prévoient fréquemment qu’un changement de contrôle d’un locataire est présumé être une cession de bail. Dans un tel contexte, il faut respecter les étapes prévues pour la cession de bail et la sous-location dans le cadre d’un changement de contrôle.

Dans la convention de cession de bail, il faut déterminer quelle est la responsabilité de l’ancien locataire. En effet, un contrat de cession de bail peut prévoir que l’ancien locataire demeure responsable des obligations au bail, et ce, à titre de caution.

Un contrat peut également déterminer ce que constitue une compensation juste pour le transfert du bail (1872 C.c.Q.).

Un contrat de transfert de bail va également souvent prévoir des modalités pour le paiement des ajustements de loyer, lorsque le loyer a une composante variable.

Finalement, dans une sous-location, le sous-locataire n’est responsable envers le propriétaire que du loyer prévu au contrat. Par conséquent, en cas de défaut du locataire, le sous-locataire n’est redevable envers le propriétaire que des obligations échues au contrat de sous-location (1874 C.c.Q.).

Comparaison entre la cession de bail et la sous-location

La sous-location ne permet pas au locataire de se libérer de ses obligations envers le propriétaire et le nouvel occupant. En matière de sous-location, la fin du bail principal signifie que le sous-bail est également terminé, même si le sous-locataire a respecté ses obligations. Le contrat de sous-location peut prévoir des obligations différentes de celles du bail principal, ce qui est moins souvent le cas en matière de cession de bail. Par conséquent, le droit au renouvellement du bail principal ne se retrouve peut-être pas dans le contrat de sous-location. Dans une cession de bail, ce droit va généralement être transféré.

La cession de bail permet parfois à l’ancien locataire de se libérer de ses obligations envers le propriétaire et le nouvel occupant, notamment lorsqu’il n’y a pas de garanties ou de caution dans le contrat de cession de bail. Dans une cession de bail, le droit au renouvellement va généralement être transféré.

Similarités

C'est la rencontre des intérêts qui dictera à la fin le contenu du contrat et sa nature.

C’est la rencontre des intérêts qui dictera à la fin le contenu du contrat et sa nature.

Néanmoins, plusieurs obligations doivent être respectées, peu importe le choix effectué. Qu’il s’agisse d’une cession ou d’une sous-location, il est impératif de ne pas nuire aux autres et les clauses d’exclusivités doivent être respectées. Dans le cas précis de la sous-location, l’existence de deux contrats n’empêche pas le propriétaire et un sous-locataire d’avoir des recours l’un contre l’autre. En effet, les articles 1875 et 1876 C.c.Q. diminuent les différences entre les deux types de contrats, car un propriétaire et un sous-locataire ont certains recours directs les uns envers les autres. Plus précisément, un propriétaire peut demander la résiliation du contrat de sous-location lorsqu’un sous-locataire cause un préjudice sérieux aux autres locataires ou au propriétaire (1875 C.c.Q.). Quant au sous-locataire, ce dernier peut forcer le propriétaire à remplir ses obligations prévues au bail principal (1876 C.c.Q.).

Il est également fréquent qu’un propriétaire impose sa convention à un sous-locataire.

En fin de compte, les intérêts de tous doivent être considérés dans une transaction de la sorte. Certains vont vouloir modifier le bail initial, alors que d’autres voudront avoir un meilleur contrôle sur le renouvellement du bail. Certains veulent garder un contrôle sur le local, comme c’est souvent le cas pour un franchiseur. D’autres veulent se libérer complètement de leurs obligations. Dans un contexte de négociation, une myriade de possibilités peuvent être envisagées pour satisfaire les intérêts de chacun. Les différences entre les contrats peuvent alors disparaître.

 Autres ressources:

Bail commercial modèle – exemples de clauses – droit immobilier

Résiliation pour non-paiement du loyer pendant plus de 3 semaines à la Régie du logement

Bail résidentiel et résiliation pour non-paiement de loyer

Ressources à Longueuil et sur la Rive-Sud

* Ceci n’est pas un avis juridique. Prière de consulter un avocat pour votre situation particulière.

Résumé
Cession de bail, sous-location et transfert d'un bail commercial
Titre
Cession de bail, sous-location et transfert d'un bail commercial
Description
Cession de bail et sous-location - les distinctions, les règles du Code civil du Québec et les modifications contractuelles possibles.
Auteur
Compagnie
Hemmings avocat inc.
Logo