Le droit de la copropriété indivise et son adaptation au partage d’une succession

Des héritiers d’une succession peuvent parfois être titulaires de droits dans une copropriété indivise. Qu’est-ce que l’indivision? Comment gérer l’indivision? Comment mettre un terme à cette indivision? Que se passe-t-il dans un contexte successoral? Voilà les questions auxquelles nous tentons de répondre.

* Ceci n’est pas un avis juridique. Prière de consulter un avocat pour votre situation particulière.

Qu’est-ce que la copropriété indivise?

La copropriété indivise peut causer des problèmes, particulièrement en matière immobilière.

La copropriété indivise peut causer des problèmes, particulièrement en matière immobilière.

Une copropriété indivise peut être décrite comme un droit de propriété sur un bien. Plusieurs personnes ont chacune une quote-part de la propriété. Cette propriété n’est pas divisée matériellement. Comment distinguer la copropriété indivise de la copropriété divise? La copropriété indivise d’une personne est une quote-part sur la totalité d’un bien. Autrement dit, le droit de propriété n’est pas exclusif à une personne. La copropriété divise comprend un droit de propriété exclusif sur un bien. Plus précisément, c’est un régime communautaire de propriété, avec des parties exclusives (parties privatives) et des parties communes. Dans un contexte d’indivision, les profits, les pertes et les dépenses sont partagés. (1015-1020 C.c.Q.)

La notion de copropriété indivise est très présente en matière de droit immobilier. En effet, lorsqu’il y a plusieurs héritiers d’un immeuble, ils deviennent des propriétaires indivis de l’immeuble. Les conjoints de fait qui achètent conjointement une propriété se retrouvent fréquemment en situation d’indivision.*** Il y a toutefois des règles particulières applicables aux conjoints de fait et elles sont été dégagées par les tribunaux. Elles seront décrites dans le présent article à une date ultérieure.

La copropriété indivise peut aussi naître grâce à un contrat. La copropriété indivise permet parfois de contourner certaines interdictions présentes dans la réglementation municipale. Certains tentent également d’économiser sur la fiscalité locale par l’entremise de la copropriété indivise. Les copropriétaires peuvent également conserver un certain contrôle sur l’identité des détenteurs d’une quote-part, grâce au droit d’écarter un acquéreur en remboursant le vendeur d’une quote-part.

Lorsque la copropriété indivise naît en raison d’un contrat, la quote-part de chaque copropriétaire indivis est définie dans le contrat. Lorsque la copropriété naît d’une autre façon, la quote-part de chaque copropriétaire indivis est présumée équivalente aux autres quotes-parts. (1015 C.c.Q.)

Comment gérer une copropriété indivise?

L’ensemble des copropriétaires indivis constitue une communauté. C’est cette communauté qui doit gérer le bien indivis. Les décisions sont généralement prises à la majorité. L’unanimité est toutefois exigée pour les décisions les plus importantes, incluant l’aliénation de l’immeuble, le partage de la copropriété indivise, les modifications substantielles et les changements de destination (1026 C.c.Q.).

Autrement, les indivisaires peuvent s’entendre sur la nomination d’un gérant. Un indivisaire peut également demander la nomination d’un gérant par un tribunal. (1027 – 1029 C.c.Q.) Cela peut être souhaitable en immobilier pour éviter des conflits et pour améliorer la gestion d’un l’immeuble.

Pour faciliter la gestion de la copropriété indivise, les indivisaires peuvent convenir d’une convention d’indivision. Cette convention peut prévoir des modifications aux règles d’administration de la copropriété indivise. Toutefois, il est incertain que l’unanimité requise pour les décisions importantes puisse être modifiée par une convention. On peut également prévoir un sursis au partage.

Dans tous les cas, un indivisaire peut vendre sa quote-part et l’hypothéquer. Des créanciers peuvent saisir sa quote-part. (1015 C.c.Q.) Toutefois, lorsque la quote-part est acquise par un tiers, les indivisaires peuvent s’y opposer remboursant l’acquéreur du montant versé pour l’acquisition et ainsi, se porter acquéreur de la quote-part (1022 C.c.Q.).

Les indivisaires peuvent tous utiliser le bien sans porter atteinte au droit de l’autre. Dans le cas d’un immeuble, cela peut représenter certaines difficultés. Ces difficultés peuvent forcer les copropriétaires indivis à procéder au partage. Par ailleurs, si un seul des indivisaires utilise la propriété, elle doit alors verser une indemnité aux autres indivisaires. (1015 C.c.Q.)

Comment mettre un terme à la copropriété indivise?

Une personne n'est pas tenue de demeurer en indivision.

Une personne n’est pas tenue de demeurer en indivision.

En raison des difficultés soulevées par la gestion d’une copropriété indivise, une personne n’est pas tenue de demeurer dans l’indivision. Autrement dit, un des indivisaires peut décider de mettre un terme à la situation. L’indivision cesse par la vente ou le partage de la propriété. Le partage doit se faire selon les règles prévues dans la partie sur les successions du Code civil du Québec.

Dans certaines circonstances, il est possible de surseoir au partage. Cela peut être fait par convention, par une clause dans un testament, par jugement ou par l’effet de la loi (1030 C.c.Q.) ou pour éviter une perte (1032 C.c.Q.).

Le cas particulier du partage d’une succession et des droits de copropriété indivise qui en découlent

La copropriété indivise peut résulter d’une transmission successorale à plusieurs héritiers. Le patrimoine de la succession est considéré comme un ensemble indivis de biens, et ce, dès le décès. Les héritiers ont une quote-part de cette grande masse. C’est le liquidateur qui s’occupe de la gestion de cet ensemble indivis.

En matière successorale, des adaptations sont nécessaires au régime de l’indivision. Ainsi, si l’accumulation des revenus au profit des copropriétaires indivis ne pose pas problème, le droit d’user des biens n’est pas aussi absolu. Les légataires à titre universel et les légataires universels peuvent empêcher un tiers d’acheter des droits dans une succession s’ils remboursent le tiers. Le droit de retrait n’est pas possible en cas de don des droits à un tiers.

Il importe également de noter que la fin de la liquidation successorale marque souvent le point de départ de la prescription pour les créanciers de la succession. (Renaud et Baudoin citant 2016 QCCS 2333)

Les biens détenus en copropriété indivise avant le partage de la succession

Les biens faisant partie de la masse indivise de la succession ne comprennent pas seulement tous les biens indivisibles identifiés dans l’inventaire successoral et la reddition de compte de l’administration du patrimoine successoral. Ils comprennent aussi les revenus de ces actifs entre la fin de la liquidation successorale et le moment du partage. Les biens sujets à un rapport sont également inclus. Un « rapport » est une notion technique dont nous traitons ci-dessous. (Crispel et Lecours, par. 3) L’argent et les autres biens facilement divisibles ne font pas partie d’une action de partage, car ils sont déjàs divisés. (Renaud & Baudoin, citant 19 R.L. 136 et 19 R.L. (n.s.) 514)

Le moment du partage de la succession et de la copropriété indivise

Comme nous venons de le voir précédemment, un copropriétaire indivis n’est généralement pas tenu à demeurer dans l’indivision. (article 1030 C.c.Q.) Toutefois, en matière successorale, le partage ne peut pas avoir lieu avant que la liquidation ne soit terminée. La liquidation au sens du Code civil du Québec se termine après le paiement des dettes et des legs particuliers. (articles 836 et 1030 C.c.Q.) Les héritiers peuvent alors s’entendre sur les modalités de partage. (838 C.c.Q.)

Les autres motifs pour retarder le partage de la succession  et de la copropriété indivise

Après la fin de la liquidation, le partage peut ensuite être retardé pour d’autres raisons. Le testateur peut retarder le partage si cela peut être utile au respect de sa volonté. (837 C.c.Q.) L’indivision peut aussi être maintenue dans le cas d’une entreprise familiale (839 C.c.Q.), dans le cas d’une résidence familiale encore utilisée par le conjoint survivant (840-841 C.c.Q.). L’indivision peut aussi être maintenue temporairement pour éviter une perte (843 C.c.Q.). La doctrine mentionne également que le partage ne peut être reporté que pour des raisons sérieuses et légitimes. (article 837 C.c.Q.) (Crispel et Lecours, citant Beaulne)

Une bonne entente entre les indivisaires permet d'éviter de nombreux frais au cours du partage.

Une bonne entente entre les indivisaires permet d’éviter de nombreux frais au cours du partage.

La composition des lots dans le cadre du partage des copropriétés indivises

Comme indiqué précédemment, le partage s’effectue à l’amiable ou judiciairement. Si le partage s’effectue judiciairement, on tente alors de favoriser le partage en nature. On forme ainsi des lots à partir des biens de la succession. Les lots sont composés en tenant compte des dispositions testamentaires. On évite également de morceler les immeubles et les entreprises dans la mesure du possible. Les indivisaires doivent s’entendre sur plusieurs éléments, dont le contenu et l’attribution des lots. En cas de désaccord, le tribunal peut trancher. Une soulte peut être versée pour compenser les inégalités entre les lots.

L’attribution préférentielle des biens et des copropriétés indivises découlant de la succession

Dans un contexte successoral, il est également possible de demander l’attribution préférentielle d’un bien. Ainsi, ceux qui résident dans la maison familiale et ceux qui exploitaient l’entreprise familiale peuvent demander d’obtenir le bien en échange d’une compensation pour les autres héritiers. D’autres biens peuvent également faire l’objet d’une demande d’attribution préférentielle.

Le cas particulier des rapports lors du partage d’une succession

Lorsque le partage de la succession est effectué, il est parfois nécessaire de passer par une étape de rapport des dons, des legs et des dettes. Plus simplement, afin de favoriser une égalité entre les héritiers (legs à titre universel et legs universels), certains dons sont conditionnels au « rapport » à la succession. Encore plus simplement, ces dons doivent être redonnés à la succession si certaines conditions sont remplies. La principale condition est la stipulation expresse que le don est à charge de rapport.

Le partage partiel de la succession et de la copropriété indivise

Le partage peut également être partiel. Autrement dit, certains biens peuvent demeurer dans l’indivision, par convention ou par ordonnance du tribunal. Cela peut être justifié par des motifs économiques. Également, les héritiers désirant demeurer en indivision peuvent désintéresser l’héritier demandant le partage en offrant une juste compensation pour la quote-part de ce dernier.

La fin du partage d’une succession et de la copropriété indivion et ses conséquences sur les héritiers

Qu’est-ce qui marque la fin de la phase du partage de la succession? La délivrance des biens, elle marque la fin de l’application des règles du partage successoral. Par conséquent, s’il y a eu une délivrance des biens de la succession, les règles de la copropriété indivise ordinaire s’appliquent, et ce, même si la propriété a été acquise par héritage. (Senécal c. Senécal, 2007 QCCA 533)

Si le partage d’une succession met fin à l’indivision successorale, il se distingue d’autres formes de partage. En effet, l’effet du partage d’une succession est rétroactif ; les nouveaux propriétaires sont présumés être propriétaires à partir du décès.

Annulation du partage de la copropriété indivise

Finalement, le partage peut être annulé en cas de vice de consentement ; c’est ce qu’il y a de plus important à retenir dans cette partie.

          Les causes pour la nullité des contrats s’appliquent au partage successoral

L’Article 895 du Code civil du Québec prévoit que le partage successoral, qu’il soit complet ou partiel, peut être annulé pour les causes prévues dans la partie portant sur les contrats. Un partage peut donc être annulé pour cause de dol, crainte ou lésion de l’héritier. (Les articles 1399 à 1406 du Code civil du Québec) Considérant le nombre presque inexistant de jugements sur la question, un avocat doit faire attention avant de se prononcer sur la pleine portée de cet article.

Malgré le faible nombre de jugements, nous pouvons étudier la doctrine et les textes de la réforme du Code civil du Québec. Le texte de l’article 895 du Code civil du Québec permet de faire reconnaître la nullité d’un partage. Toutefois, il indique également que le partage peut être rectifié, c’est-à-dire qu’il peut être corrigé en tenant compte de la valeur des legs de chaque partie. Cette option peut être envisagée lorsque cela facilite le partage. C’est ce qui se dégage des commentaires de la réforme du Code civil du Québec. L’économie des articles 895 C.c.Q. à 898 C.c.Q. favorise également un partage rectificatif lorsque c’est possible par opposition à une annulation de la totalité du partage.

          Le cas précis d’une omission d’un bien (article 896 C.c.Q.)

Il arrive qu’à la suite d’une liquidation et d’un partage, un nouvel actif de la succession soit découvert. Dans un tel cas, il est possible de procéder à un second partage, sans annuler le premier. C’est ce que vient dire l’article 896 C.c.Q. et cela confirme que le législateur ne favorise pas une annulation du partage.

          Le cas précis de la lésion (article 897 C.c.Q.)

La lésion est un concept du droit des contrats. La notion de lésion contractuelle réfère au préjudice subi par un des contractants en raison les déséquilibres dans un contrat, et ce, même s’il n’y a pas eu d’erreur, de dol ou de crainte. La lésion entre majeurs n’est pas admise pour l’annulation d’un contrat en général. Il s’agit donc d’une institution qui vise les mineurs et les majeurs protégés. L’article 897 C.c.Q. vient nous indiquer quelle est la valeur des biens dont il faut tenir compte pour déterminer l’existence d’une lésion qui peut provoquer une annulation du partage. La valeur des biens à retenir, c’est celle au moment du partage. Si cela peut sembler abstrait, certains objets se déprécient rapidement, tels qu’une voiture. (Voir aussi les articles 1399, 1405 à 1407 C.c.Q.)

          Protection procédurale (article 898 C.c.Q.)

Le législateur veut protéger les actes de partages déjà terminés, et ce, en offrant la possibilité de faire cesser un nouveau partage. Comment y arriver ? L’article 898 du Code civil du Québec nous dit que l’héritier peut offrir au demandeur un supplément de part (en argent ou en nature) pour mettre fin au nouveau partage. Cela confirme notre analyse selon laquelle le législateur désire éviter les annulations de partage, lorsque cela est possible.

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Résumé
Copropriété indivise et partage de la succession
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Copropriété indivise et partage de la succession
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