Vice caché – quel propriétaire poursuivre?

Vice caché - articles sur le droit applicable

En cas de vice caché, un sous-acquéreur peut-il poursuivre directement un ancien propriétaire (autre que celui avec qui il a conclu une vente)? La réponse est aujourd’hui évidente : un sous-acquéreur peut poursuivre un manufacturier ou un ancien propriétaire pour vice caché, même s’il n’a pas de contrat avec lui. Néanmoins, il est intéressant de retourner en arrière pour retracer l’histoire de cette avancée en droit. L’objectif de ce billet est de faire un lien entre cette évolution et le droit immobilier.

Le tout commence avec l’affaire General Motors Products of Canada Ltd c. Leo Kravitz, [1979] 1 R.C.S., 790. M. Kravitz poursuit directement le manufacturier, General Motors. Il considère que son automobile est irrécupérable, en raison des innombrables défauts de fabrication. Toutefois, M. Kravitz était une partie à un contrat de vente avec un concessionnaire automobile et non pas avec le manufacturier. Dans ce contexte, le principe de l’effet relatif de contrat aurait normalement privé M. Kravitz d’un recours contre le manufacturier.

Mais plutôt que de suivre le principe général de l’effet relatif des contrats (normalement, le contrat ne s’applique qu’aux parties contractantes), la Cour suprême du Canada a estimé que le recours pouvait être autorisé. L’essence de son jugement s’appuie sur la théorie de l’accessoire, qui prévoit que la garantie contre les vices cachés est un accessoire du bien vendu. En termes différents, en acquérant un objet, l’acheteur se procure également la garantie de qualité qui était due au vendeur par le vendeur précédent.

Mais qu’est-ce que cela signifie pour les propriétaires immobiliers?

Il y a eu une controverse en lien avec l’application de l’arrêt Kravitz aux transactions immobilières; certains croyaient qu’il n’était pas applicable. Dans l’affaire Hay c. Jacques, 500-09-005791-975, la Cour d’appel remet les pendules à l’heure :

  1. Il est permis au sous-acquéreur, sous l’ancien code, de poursuivre un ancien propriétaire avec qui il n’a pas de contrat;
  2. L’arrêt Kravitz ne se limite pas aux recours contre le manufacturier; il peut être appliqué contre un ancien propriétaire avec qui le lien est indirect;
  3. L’arrêt Kravitz n’a pas pour effet de nier à l’acquéreur intermédiaire son droit de poursuivre également le vendeur initial en garantie;
  4. L’arrêt Kravitz ne s’applique pas seulement aux matières mobilières; son application doit d’ailleurs être faite de manière large et libérale;
  5. Les principes de l’arrêt Kravitz sont aujourd’hui codifiés aux articles 1442 et 1730 C.c.Q..
  6. L’acheteur doit néanmoins démontrer l’existence des conditions pour un recours en vice caché pour chaque transaction.

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* Ceci n’est pas un avis juridique. Prière de consulter un avocat pour votre situation particulière.

Résumé
L'arrêt Kravitz et les vices cachés
Titre
L'arrêt Kravitz et les vices cachés
Description
Un sous-acquéreur peut poursuivre un manufacturier ou un ancien propriétaire pour un vice caché, même s'il n’a pas de contrat avec lui?
Auteur
Compagnie
Hemmings avocat inc.
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