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La promesse d’achat d’un immeuble – Hemmings avocat inc.

1.   Définir la promesse d’achat

La promesse d’achat est un contrat. Même si certains disent qu’elle constitue un avant-contrat, la promesse d’achat est tout de même un contrat. C’est important de le préciser, car cela distingue la promesse d’achat de l’offre d’achat.

Le droit et la promesse d’achat

1.1.                        Coordonnées de Hemmings avocat inc. à Longueuil sur la Rive-Sud

Hemmings avocat inc., Longueuil, Rive-Sud, Montréal

32 rue Saint-Charles Ouest, Bureau 320

Longueuil, Rive-Sud, Québec, Canada

Courriel : fh@hemmingsavocats.ca.

* Consultez notre article phare sur la question des vices cachés : Vice caché — les défenses d’un avocat. ** Vous pouvez trouver une copie des jugements sur Canlii ou sur SOQUIJ. *** Cet article n’est pas un avis juridique. Consultez un avocat ou un notaire si vous avez des questions.

1.2.                        L’offre

Une offre est un outil pour former un contrat (1388 C.c.Q.). Une offre contient tous les éléments essentiels du contrat. (1388 C.c.Q.) Lorsque cette offre est acceptée, le contrat est formé. Mais l’offre, contrairement à la promesse, n’est pas un contrat.

1.3.                        La formation de la promesse avec une offre

La promesse d’achat étant un contrat, elle se forme par une offre également. L’offre doit contenir une promesse de conclure le contrat projeté. (1396 C.c.Q.) L’« acceptation » nécessaire pour former la promesse d’achat prend la forme « son intention de prendre l’offre en considération et d’y répondre dans un délai raisonnable ou dans celui dont elle est assortie ». (1396 C.c.Q.) Seul l’acheteur est lié par l’intention du vendeur de prendre en considération son offre. L’« acceptation » peut être expresse ou tacite. (Baudouin & Renaud, 1396/8)

1.4.                        La levée de l’option

Si le vendeur « lève l’option », c’est-à-dire, s’il s’engage également à former le contrat, alors, la promesse devient bilatérale. Avant la levée de l’option, seul l’acheteur était lié. Après la levée de l’option, le vendeur est également lié. (1396 C.c.Q.) La levée de l’option peut être verbale ou écrite, bien que la constitution d’une preuve écrite est fortement suggérée.

1.5.                        La conclusion du contrat

Dans le cas d’une promesse d’achat d’un immeuble, nous avons vu précédemment que la première étape consiste à former le contrat de promesse d’achat. L’acheteur potentiel propose dans un document d’acheter un immeuble avec toutes les conditions requises. Le vendeur potentiel s’engage à la considérer dans un délai raisonnable.

Ensuite, le vendeur détermine dans le délai s’il lève l’option. S’il lève l’option, la promesse devient alors bilatérale. Cette promesse bilatérale ne transfère pas immédiatement la propriété et les parties doivent signer le contrat. (Baudouin & Renaud, 1396/17)

La troisième étape consiste à signer le contrat. Les parties doivent alors passer devant un notaire à l’intérieur du délai déterminé dans la promesse d’achat ou dans un délai raisonnable.

1.6.                        Distinction avec la fiche descriptive

Lavoie c. Bernier (Succession de), 2010 QCCA 342 (Baudouin & Renaud, 1388/13) : la fiche descriptive est-elle une offre d’achat qui peut être acceptée d’emblée ? L’appelant dans cette affaire prétend que la fiche descriptive est une offre qui peut être acceptée. Incidemment, le document intitulé « promesse d’achat » serait, en fin de compte, une acceptation de l’offre d’achat, qui serait alors la fiche descriptive préparée par le courtier. [9] La Cour d’appel n’est pas d’accord. [10] La Cour d’appel du Québec explique que le législateur a voulu encadrer la vente des résidences par l’entremise des courtiers. [12] Le rôle du courtier est de rechercher des promesses d’achat, plutôt que de faire une offre par l’entremise d’une fiche descriptive. [16] Cela est vrai, même si la fiche descriptive contient tous les éléments essentiels au contrat. [22] L’embauche d’un courtier suffit pour démontrer que le propriétaire n’entendait pas se lier par la fiche descriptive. [22]

2.   Contenu de la promesse d’achat

Généralement, une promesse d’achat va être faite en passant par le truchement d’un courtier immobilier. Incidemment, pour comprendre le contenu des promesses d’achat, il faut étudier les articles pertinents dans le Code civil du Québec et dans la Loi sur le courtage immobilier.

2.1.                        Le Code civil du Québec

2.1.1.        Les éléments essentiels de la promesse d’achat

Nous avons vu de la promesse d’achat doit contenir tous ses éléments essentiels. Mais quels sont-ils ? Elle doit contenir les éléments essentiels d’un acte de vente. (Karim vol.1, 818.) Cela comprend une identification sans équivoque des parties, de l’objet et du prix offert pour ce dernier. Nous verrons que l’article 14 du Règlement sur les contrats et formulaires, RLRQ c C-73.2, r 2,1 prévoit d’autres éléments.

2.1.2.        La commission du courtier

Si une personne présente une promesse d’achat entièrement conforme aux conditions de mise en vente précisées dans le contrat de courtage, alors, il peut refuser la promesse d’achat. Toutefois, il devra payer la commission du courtier malgré tout, car le contrat avec le courtier est applicable lui. (Karim vol. 2, par. 82, à propos de l’article1500 C.c.Q.) Le lecteur doit toutefois savoir que parfois, le courtier peut obtenir une commission en cas de revente et il faut en tenir compte lorsque les dommages sont calculés.

2.1.3.        Les conditions accompagnant souvent une promesse d’achat

Un engagement peut être conditionnel et dépendre d’un évènement futur et incertain. (1497 C.c.Q.) Fréquemment, les promesses d’achat sont accompagnées d’une clause la rendant conditionnelle à l’obtention d’un financement hypothécaire et à l’obtention d’une inspection préachat satisfaisante. Parfois, le contrat n’est pas explicite, mais il y a une entente orale ou implicite qui prévoit ce type de condition. (Karim vol. 2, par. 38) Il va de soi que pour des questions de preuve, il est de loin préférable de les prévoir par écrit.

2.1.3.1.  La condition d’une inspection préachat satisfaisante

L’acheteur doit visiter l’immeuble. S’il ne le fait pas, il ne peut invoquer sa propre turpitude. Seule une inspection de sa part permet d’invoquer son insatisfaction sur l’état de l’immeuble pour retirer son offre d’achat. (Karim vol. 2, par. 93 et 1500 C.c.Q.) Nous pensons également que la bonne foi milite en faveur de cette solution.

La remarque sur les délais faite dans la section portant sur la condition de l’obtention d’un financement s’applique également à la condition d’une inspection préachat satisfaisante.

Si la partie responsable d’entreprendre des démarches ne le fait pas et que la vente échoue, le courtier peut tout de même recevoir sa commission. Cela est vrai, même lorsque le courtier n’est pas lié contractuellement avec la partie fautive. (Karim vol. 2, par. 136, 150-151 et 1502 C.c.Q.)

La jurisprudence a donné de nombreuses précisions par rapport à la possibilité de retirer une offre sur la base d’une telle condition.

2.1.3.2.  Lefrançois c. Kottaras, 2003 CanLII 1058

Le jugement Lefrançois c. Kottaras, 2003 CanLII 1058 est, avec l’arrêt Lozeau c. Stern, 2013 QCCA 685, un des plus importants pour comprendre les principes utiles pour déterminer s’il est permis de retirer une promesse d’achat.

Dans ce dossier, les défendeurs sont les acheteurs potentiels. [2] Leur offre d’achat de la résidence des demandeurs a été acceptée. [2] Une clause prévoit qu’ils peuvent faire inspecter l’immeuble avant d’acheter. [3] Le demandeur demande l’octroi de dommages intérêts en raison du non-respect de l’offre d’achat.

Deux jours après l’inspection, l’offre d’achat est retirée. [5] Les défendeurs avaient-ils raison d’agir ainsi? Ils soumettent que (i) le bruit de l’autoroute, (ii) la transmission de l’information sur la pyrite après l’envoi de l’offre d’achat, (iii) des problèmes significatifs notés dans le rapport d’inspection préachat militent en faveur. [6] Le demandeur plaide que rien ne diminuait la valeur de la maison dans l’inspection préachat. [7]

Au niveau des règles de droit, le tribunal rappelle que la clause d’inspection doit être interprétée en faveur de l’acheteur. [11] Si le rapport d’inspection préachat est négatif, l’acheteur peut se retirer. [12] Un retrait doit toutefois être basé sur (i) des faits révélés par l’inspection, (ii) susceptibles d’affecter la valeur de la propriété à la baisse, les revenus qu’il génère ou les dépenses qu’il occasionne, et ce, (iii) de manière significative. [13] Autrement dit, les défauts sont-ils suffisamment importants pour modifier la décision d’acheter au prix convenu? [15] Dans son évaluation, le tribunal doit tenir compte du prix d’achat de l’âge et de la nature du bien. [16] La condition d’une inspection préachat satisfaisante n’a pas pour but de protéger contre toute vétusté ou contre des défauts insignifiants. [17-18] Il faut déterminer le tout d’une manière objective, en renvoyant à l’immeuble plutôt qu’à l’acheteur, [19] même s’il faut reconnaître une certaine marge d’appréciation à l’acheteur. [21] Le défaut soulevé n’a pas à être significatif pour tous. [22]

En analysant tous les rapports d’inspection, le tribunal traitera de chaque problème soulevé. Le tribunal va conclure qu’aucun des motifs invoqués n’était suffisant pour annuler l’offre. [24-120] Les défendeurs seront condamnés à des dommages pour avoir fait défaut de respecter leur promesse d’achat.     

2.1.3.3.  Lozeau c. Stern, 2013 QCCA 685

Dans l’arrêt Lozeau, la Cour d’appel du Québec confirme les règles de droit dégagées précédemment. En référant à la clause contractuelle appropriée, la Cour d’appel souligne qu’il faut un « facteur se rapportant à l’immeuble susceptible, de façon significative, d’en diminuer la valeur ou les revenus ou d’en augmenter les dépenses ». [Surlignement par la Cour d’appel] [12]

La Cour d’appel précise que le facteur soulevé pour retirer une promesse d’achat acceptée n’a pas à être une déficience de l’immeuble, il peut seulement être un risque sérieux de devoir faire des travaux. [22]

Notez que l’arrêt et le jugement qui viennent d’être résumés sont basés sur une clause contractuelle qui n’existe pas nécessairement dans toutes les promesses d’achat.

2.1.3.4.  Exemples d’application
  1. Un vice de titre non négligeable peut être un motif pour refuser. (Baudouin & Renaud, 1396/10)
  2. Si l’usage envisagé est prohibé par un règlement de zonage, cela peut justifier l’annulation de la promesse. (1396/13)
  3. La découverte d’un vice important.
  4. L’existence d’occre ferreuse a été jugée suffisante pour retirer une promesse d’achat. Belisle c. Najlauoi, 2018 QCCQ 7458; Leclerc c. St-Pierre, 2019 QCCQ 5167.
  5. Des problèmes de solidité ont été jugés suffisants. Desjardins c. Sakr, 2015 QCCQ 3826.
  6. De fortes ordeurs de moisissures au sous-sol et un toit à refaire ont été jugés suffisants. Paquet c. Fandke, 2016 QCCQ 5148
  7. La fin d’une relation amoureuse par les deux acheteurs n’est pas suffisance pour annuler la promesse d’achat. (1396/15)
2.1.4.        La condition de l’obtention d’un financement

Tout comme la condition d’une inspection préachat satisfaisante, cette condition est aussi balisée par les exigences de la bonne foi et l’interdiction d’avoir des clauses purement potestatives (1500 C.c.Q.).

Les parties peuvent prévoir un délai. Toutefois, les actions posées par les parties, les ententes accessoires signées et les communications peuvent parfois prolonger le délai pour obtenir un financement. Dans tous les cas, si le délai n’est stipulé de rigueur, il pourrait être préférable d’attendre quelques jours après le passage du délai fixé pour déclarer la condition caduque. (Karim vol. 2, par. 100, 103 et 1501 C.c.Q.) Certains tribunaux vont considérer qu’un délai qui n’est pas expressément considéré de rigueur est, en fin de compte, un délai raisonnable et le délai indiqué dans le contrat n’est qu’indicatif. (Ouimet c. 4550170 Canada inc., 2015 QCCS 4970, par. 58; Baudouin & Renaud, 1712/13) Certains ont toutefois inféré du comportement des parties que le délai était de rigueur. (Baudouin & Renaud, 1712/14)

2.1.5.      Loi sur le courtage immobilier

La promesse d’achat est une opération qui est visée par la loi sur le courtage immobilier. Cette loi prévoir l’utilisation obligatoire de certains formulaires afin de protéger le public. Vous trouverez notamment sur le site de l’OACIQ des exemples de promesse d’achat.

3.   Conséquences du défaut de passer titre

3.1.                        Frais de courtage

Le lecteur est référé à la section sur les dommages intérêts.

3.2.                        Préinscription

L’article 2966 C.c.Q. prévoit que toute demande en justice visant un droit réel peut être préinscrit au registre foncier, et ce, dans le but d’éviter qu’un tiers ne viennent acheter le droit pendant qu’il y a un débat sur celui-ci. Toutefois, pour préinscrire un droit, ce dernier doit être un « droit réel » portant sur un chose, plutôt qu’un « droit personnel. Or, le droit de faire passer titre a été jugé comme étant un droit personne plutôt que réel.  (Baudouin & Renaud, 1396/12 et 2966/35)

La passation de titre

3.3.                        Action en passation de titre

Il est possible de forcer une partie récalcitrante à passer titre. Autrement dit, lorsqu’une partie refuse de signer l’acte de vente promis dans la promesse d’achat, il est possible de forcer la signature dudit acte de vente, et ce, en ayant recours aux tribunaux. C’est l’article 1712 du Code civil du Québec qui le permet; en cas de défaut par une partie de vendre l’immeuble, elle peut obtenir un jugement qui tient lieu de la vente.

3.3.1.        Les conditions pour un recours en passation de titre

Dans l’arrêt Renaud c. Cyr, 2019 QCCA 1348, la Cour d’appel du Québec prend le temps de rappeler les conditions à satisfaire pour obtenir un jugement en passation de titre :

  1. La promesse d’achat doit être valide et l’option doit avoir été levée dans les temps prescrits.
  2. Il faut mettre en demeure l’autre partie de signer l’acte et démontrer que malgré cette mise en demeure, une des parties n’entend pas signer l’acte de vente conformément à son engagement pris dans la promesse d’achat.
  3. Il faut présenter un acte de vente qui est conforme à la promesse bilatérale.
  4. Le prix de la vente doit avoir été consigné.
  5. Pour éviter d’être présumé avoir abandonné son droit à la passation de titre, l’action doit être entreprise dans un délai raisonnable.
  6. La partie qui requiert la passation de titre doit avoir elle-même respecté ses obligations.

Également, si le bien est vendu à un tiers, la partie lésée ne peut que poursuivre pour obtenir des dommages intérêts.

3.3.2.        La mise en demeure

Une mise en demeure est généralement exigée pour l’ensemble des recours, et ce, dans le but de donner la chance à une partie d’exécuter ses obligations face à l’imminence d’un recours judiciaire. L’objectif est évidemment d’éviter des recours judiciaires inutiles. Si cela est fortement conseillé, l’envoi d’une mise en demeure n’est pas nécessaire pour assurer la validité du recours. Néanmoins, si la partie réfractaire s’exécute, la partie qui poursuite pour l’exécution en nature de la promesse d’achat pourrait avoir à payer certains frais.

En revanche, si le droit est clair, la personne refusant de s’exécuter sans motif valable pourrait être jugée de mauvaise foi.

3.3.3.        La conformité du titre à la promesse d’achat

Pour demander un jugement qui tient lieu de l’acte de vente d’un immeuble, il faut joindre à l’action un acte de vente qui sera intégré au jugement. L’acte joint au jugement doit refléter intégralement l’entente entre les parties. Il n’est donc pas possible de modifier la promesse d’achat.

Toutefois, afin d’éviter une rigueur procédurale nuisible à l’économie du système judiciaire, les tribunaux peuvent modifier l’acte afin de le rendre conforme à l’intention des parties dans la promesse d’achat dont l’option a été levée. Les tribunaux ne peuvent toutefois pas modifier le contenue de la promesse.

Une partie peut renoncer à une clause si elle lui est exclusivement favorable. (Baudouin & Renaud, 1712/67)

Le jugement vient déclarer le droit des parties.

Voir (Baudouin & Renaud,1712-3, 1712/17-20, 1712/38-40, 1712/42-43, 1712/53-54, 1712/67)

L’acte de vente doit être signifié avec l’action. (Baudouin & Renaud, 1712/48)

3.3.4.        La consignation du prix de vente

Lorsqu’une partie veut entreprendre un recours, elle doit s’assurer d’avoir verser l’acompte prévue dans la promesse d’achat, et ce, en temps utile. 

Si c’est l’acheteur qui entend forcer l’exécution en nature de la promesse d’achat, il doit consigner le prix de la vente.  Autrement dit, l’acheteur doit démontrer sa capacité de payer (Baudouin & Renaud, 1712/2, 1712/31/ 1712/45)

S’il y a une difficulté à déterminer l’étendue des obligations de l’acheteur, il faut alors demander au tribunal de déterminer l’étendue des obligations de chaque partie, avant de faire un autre recours en passation de titre. (Baudouin & Renaud, 1712/27)

La consignation du montant peut se faire pendant l’instance, mais avant l’audience. Le tribunal doit éviter de transférer la propriété sans s’être assuré du paiement de la somme d’argent convenue dans la promesse d’achat. (Baudouin & Renaud, 1712/49-1712-51)

Si le prix de vente n’est pas consigné, l’acheteur doit fournir une preuve documentaire du financement pour rassurer les tribunaux.

3.4. Recours en dommages-intérêts

L’exécution en nature de la promesse bilatérale peut normalement être demandée, notamment pour les obligations étapes préalables à une demande en passation de titre. (Karim vol. 2, par. 1451-1452)

Les dommages octroyés par les tribunaux (1607 et 1611 C.c.Q.) :

  • [Vendeur] La différence entre le prix convenu avec l’acheteur ayant brisé la promesse d’achat et le véritable acheteur. (Baudouin & Renaud,1607/313; 1611/65) Il faut toutefois ajuster le prix en fonction du marché immobilier contemporain à la promesse d’achat. (Baudouin & Renaud, 1611/86)
  • [Vendeur] Les taxes municipales et scolaires payées entre la date du bris de la promesse et la date de la vente à un autre acheteur. (Baudouin & Renaud,1607/313; 1607/316; 1611/89 )
  • [Vendeur] Les frais pour remettre en vente l’immeuble. (Baudouin & Renaud,1607/316 )
  • [Vendeur] Les frais d’assurance, d’électricité (Baudouin & Renaud,1607/316; 1611/89)
  • [Vendeur] Dans certaines circonstances, les frais associés à la location d’un logement (Baudouin & Renaud,1607/318)
  • [Vendeur et acheteur]Le dommage subit par le courtier de la partie non fautive ne peut pas réclamer sa commission à la partie fautive. Benakezouh c. Immeubles Henry Ho, 2003 CanLII 41798, par. 77.
  • [Vendeur et acheteur] Dans le cas du courtier immobilier de la personne qui brise la promesse d’achat devenue bilatérale, le courtier peut parfois recevoir sa commission, mais cela dépend du contexte et notamment de la possibilité de revendre la propriété à d’autres acheteurs. (Baudouin & Renaud, 1611/144, 1611/145)

Références

Jean-Louis Baudouin et Yvon Renaud, Code civil du Québec annoté, 23e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2020 (« Baudouin & Renaud » ci-dessus)

Vincent Karim, Les obligations, vol. 1, 4e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2015 (« Karim vol. 1 » ci-dessus)

Vincent Karim, Les obligations, vol. 2, 4e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2015 (« Karim vol. 2 » ci-dessus)