La présence de pyrite peut être un vice caché si son potentiel de gonflement est important.

Introduction

La présence de pyrite peut constituer un vice caché. Toutefois, la pyrite doit avoir un potentiel de gonflement important. À défaut, elle ne constitue pas un vice caché. Dans cet article portant sur le jugement Leblanc c. Dupuy, 2014 QCCS 3226, nous traitons d’un jugement fréquemment cité en matière de pyrite.

Les critères d’évaluation des dommages sont également intéressants. Il fournit également des explications intéressantes sur le problème que peut poser la pyrite. Le jugement est également un dossier de poursuite par le sous-acquéreur. Cela constitue une application des principes dégagés dans les jugements Kravitz et Hay c. Jacques.

*Consultez notre article phare sur la question des vices cachés : Vice caché — les défenses d’un avocat.

**Vous pouvez trouver une copie des jugements sur Canlii ou sur SOQUIJ.

Les principaux faits dans ce dossier portant sur la pyrite

pyrite vice caché avocat

La présence de pyrite ne constitue pas nécessairement un vice caché. Mais cela est possible, si son potentiel de gonflement est significatif.

Les parties dans cette poursuite pour vice caché

Des terrains sont achetés en 1976 par une personne identifiée comme étant le « Vendeur » dans le présent article. Sur ses terrains, le Vendeur construit 3 immeubles. Les immeubles seront vendus à une compagnie, qui ne sera plus en activité au moment de la poursuite. Cette compagnie vendra les immeubles au Demandeur. [3-7] Le vendeur fera l’acquisition des immeubles en 1982. [5]

La dénonciation de la présence de pyrite et des dommages

C’est en 2006 que le Demandeur embauche un expert pour déterminer s’il y a de la pyrite dans ses immeubles. En novembre 2006, le Demandeur apprend l’existence d’un problème de pyrite qui a un fort potentiel de gonflement. Le Demandeur obtient une estimation des coûts pour corriger la situation en juin 2007. L’avis de dénonciation est envoyé en novembre 2007.

La présence de pyrite constitue-t-elle un vice caché dans le présent dossier ?

Après un bref rappel des 4 critères pour identifier un vice caché (exister lors de la vente, être caché, inconnu lors de la vente et suffisamment grave), le tribunal explique que la défense en droit est principalement basée sur la contestation de la gravité du vice et sur la prescription. Les questions du délai de dénonciation et de l’entretien inadéquat sont aussi discutées.

Le problème de la pyrite [23-29]

Le problème de la pyrite est expliqué dans le jugement. Le sulfure de fer est parfois présent dans certaines pierres de remblai. L’eau et l’oxygène provoquent une réaction chimique. Cette réaction provoque un gonflement de la pierre. Elle peut aussi interagir avec le béton de la dalle, accélérant ainsi son usure.

La prescription est-elle applicable au recours en vice caché

Pour le tribunal, l’action n’est pas prescrite. C’est lors de la prise de connaissance du rapport de l’expert Moncho (expert du Demandeur) que le délai de prescription a commencé à s’écouler. [72, 77] Les fissures et le soulèvement de la dalle n’étaient pas suffisants pour faire commencer l’écoulement du délai de prescription antérieurement. [73-79]

La gravité des dommages causés par la présence de pyrite [80-104]

Les dommages causés par la pyrite sont suffisamment graves pour que la présence de pyrite constitue un vice caché. Le potentiel de gonflement de la pyrite est très élevé. [83] Le gonflement de la pyrite est vraisemblablement responsable des dommages observés. [83] Même pour l’expert du Défendeur, il faut remplacer le remblai sous la dalle. [91]

Les infiltrations d’eau d’un possible défaut d’entretien ne rendent pas le vice moins grave. L’humidité du sol suffisait à faire gonfler la pyrite. [100-104]

Le délai de dénonciation de la présence de pyrite

En tenant compte des circonstances, le tribunal estime que le délai de 11 mois pour dénoncer le vice est acceptable. Par conséquent, le délai de dénonciation ne peut servir de motif pour renoncer à la cause dans le présent dossier. Le tribunal tient notamment compte de l’absence de dommage résultant du délai de dénonciation. [105-125]

Quantification des dommages causés par la pyrite

Le droit applicable dans ce dossier de vice caché

L’acheteur qui a droit à une réduction de prix à la suite de la découverte d’un vice caché a droit à une compensation équivalente au dommage réel. Il faut tenir compte des coûts de correction. Toutefois, il faut déduire l’enrichissement qui résulte de la correction du vice. En effet, après l’achat d’un immeuble usagé, l’acheteur a droit à un immeuble usagé sans vice caché et non pas un immeuble partiellement neuf. [126-129]

L’application du droit aux faits

C’est le calcul par l’expert du Demandeur qui est retenu. Toutefois, les frais professionnels, le facteur « des contingences » et les profits de l’entrepreneur sont retirés par le tribunal du montant calculé. [146-153] Ensuite, une dépréciation de 40 % est appliquée au montant. Il tient compte de l’âge de l’immeuble et de la durée de vie utile des éléments. Également, il tient compte du bon état des lieux dans son calcul. [138-176]

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Résumé
La pyrite peut être un vice caché - Hemmings avocat inc. Longueuil
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La pyrite peut être un vice caché - Hemmings avocat inc. Longueuil
Description
La présence de pyrite peut constituer un vice caché, si son potentiel de gonflement est suffisant. Cet article analyse le jugement 2014 QCCS 3226.
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Hemmings avocat inc.
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