Tout ce que vous devez savoir sur un usufruit et une nue-propriété (ou presque)

Introduction — les grands thèmes de l’usufruit et de la nue-propriété

Un usufruit peut être créé par testament, ce qui explique notre intérêt pour cette institution juridique. L’usufruit peut également être créé par la loi, par un contrat et par un jugement (lorsque la loi le permet). (Article 1121 C.c.Q.) L’usufruit est une institution plus complexe qu’il n’y paraît. Une étude approfondie peut vous permettre d’éviter certains pièges.

* Veuillez consulter un avocat ou un notaire pour votre situation particulière. ** Lisez aussi notre article intitulé « Quels moyens un avocat utilise-t-il pour vous défendre dans un recours en vice caché ? » *** Lisez aussi nos articles en droit des successions.

Structure de l’article portant sur l’usufruit et la nue-propriété — Hemmings avocat inc.

  1. Introduction — les grands thèmes de l’usufruit et de la nue-propriété
  2. Les coordonnées de Hemmings avocat inc.
  3. Qu’est-ce que l’usufruit ?
    • La définition positive de l’usufruit
      • Un usufruitier
      • L’assiette d’un usufruit
        • Les cas plus exotiques d’usufruit
      • Le terme d’un usufruit
      • Le nu-propriétaire
    • Distinguer un usufruit des autres institutions juridiques
      • Distinctions entre un usufruit et une fiducie
      • Distinguer un usufruit et une substitution
      • Le petit frère de l’usufruit : le droit d’usage
        • Quelques précisions au sujet du droit d’usage
      • Le loyer — distinctions entre un usufruit et une location
  1. Les relations entre l’usufruitier et le nu-propriétaire
    • Les obligations de l’usufruitier
      • Obligations avant l’entrée en vigueur de l’usufruit
        • L’inventaire des biens dans un usufruit
        • L’assurance dans un usufruit
      • Les obligations d’un usufruitier pendant l’usufruit
        • Les assurances pendant un usufruit
        • L’entretien de la propriété pendant un usufruit
          • Que se passe-t-il si le nu-propriétaire refuse de procéder aux réparations de nature capitale?
        • Le devoir d’information
      • D’autres exemples de l’obligation de l’usufruiter de ne pas entamer le capital de la propriété
    • Les obligations du nu-propriétaire
        • Le remboursement des impenses dans certaines circonstances
        • Le cas particulier d’une succession – dettes et frais de justice
  2. Recours et fin d’un usufruit
    • Demande pour cesser l’atteinte à son droit
    • La fin de l’usufruit
      • La destruction du bien faisant l’objet d’un usufruit
      • La déchéance du droit à la suite d’abus
      • L’abandon d’un usufruit
      • Transformation d’un usufruit en rente
  3. Références
Usufruit: structure de l'article

Usufruit: structure de l’article

Coordonnées de Hemmings avocat inc. à Longueuil sur la Rive-Sud

Hemmings avocat inc., Longueuil, Rive-Sud, Montréal

32 rue Saint-Charles Ouest, Bureau 320

Longueuil, Rive-Sud, Québec, Canada

Téléphone : 514-707-6136

Fax : 1-855-738-4061

Courriel : fh@hemmingsavocats.ca.

Qu’est-ce que l’usufruit ?

La définition positive de l’usufruit

La notion d’usufruit peut être définie positivement. Voici une description de (1) un usufruitier, (2) de l’assiette d’un usufruit, (3) du terme de l’usufruit et (4) du nu-propriétaire.

Un usufruitier

Il s’agit d’un droit créé par un propriétaire. Le propriétaire divise les droits réels principaux sur une propriété en deux. L’usufruitier est propriétaire du droit d’user et de jouir de la propriété. (Article 1120 C.c.Q.) Plus précisément, l’usufruitier a le droit de faire fructifier le bien. Il a également le droit de l’utiliser. Selon l’article 1120 C.c.Q., l’usufruitier doit préserver la substance (le capital). Il peut y avoir plusieurs usufruitiers. (Article 1122 C.c.Q.)

L’assiette d’un usufruit

L’usufruitier doit prendre possession du bien dans l’état au moment de l’entrée en vigueur de l’usufruit. (Article 1124 C.c.Q.) L’usufruit porte également sur ce qui s’incorpore au bien. (Article 1124 C.c.Q.) L’usufruitier devient propriétaire des fruits et des revenus qu’il tire du bien. (Article 1126 C.c.Q.) S’il en tire des biens qui dépérissent rapidement, il peut vendre ces derniers, mais il doit remettre l’équivalent en valeur au nu-propriétaire à la fin. (Articles 1127 à 1129 C.c.Q.) L’usufruitier ou le nu-propriétaire qui investit pour parvenir à la production de ces fruits a le droit à une indemnité. (Article 1129 C.c.Q.)

L’usufruitier a aussi le droit de percevoir les revenus perçus du bien pendant que son droit est en vigueur. (Article 1130 C.c.Q.) Il reçoit notamment les gains de nature exceptionnelle, mais il doit rendre compte de ces biens à la fin de l’usufruit. (Article 1131 C.c.Q.) Cela s’explique par le fait que l’usufruitier profite du bien, mais le nu-propriétaire recueille le capital.

S’il y a une augmentation du capital, l’usufruitier voit son droit s’y étendre également. (Article 1133 C.c.Q.)

Les cas plus exotiques d’usufruit

Il peut y avoir un usufruit de créances. Dans un tel cas, l’usufruit devient propriétaire des intérêts. Lorsque la créance devient exigible, c’est à l’usufruitier qu’il faut donner le capital. Il doit rendre compte à la fin du capital au nu-propriétaire. (Article 1132 C.c.Q.) (Lafond, paragraphe 1775)

Il peut aussi y avoir un usufruit de rente ou un usufruit de valeurs mobilières. (Lafond, paragraphe 1776-1177) Une logique similaire à celle d’un usufruit de créances est applicable. (Articles 1133 à 1134 C.c.Q.)

Sauf rare exception, un avocat ou un notaire vont généralement noter l’existence d’un usufruit dans le cadre d’une succession. La plupart du temps, l’usufruit a pour objectif de permettre à une partie de profiter de la résidence du défunt.

Le terme d’un usufruit

Également, l’usufruit est temporaire. (Lafond, paragraphe 1714) Même s’il est temporaire, la limite fixée par le Code civil du Québec à sa durée est de 100 ans. (Article 1123 C.c.Q.) Lorsqu’il n’y a pas un terme fixé, l’usufruit est viager. (Article 1123 C.c.Q.) Dans le cas d’une personne morale (compagnie), la loi prévoit un terme de 30 années pour l’usufruit. (Article 1123 C.c.Q.)

Le nu-propriétaire

Le nu-propriétaire est propriétaire du droit d’aliéner la propriété. Autrement dit, il est propriétaire du capital lorsque l’usufruit arrive à son terme. L’aliénation de son droit ne porte pas atteinte au droit de l’usufruitier.

Distinguer un usufruit des autres institutions juridiques

Pour savoir s'il s'agit vraiment d'un usufruit, consultez un avocat ou un notaire

Pour savoir s’il s’agit vraiment d’un usufruit, consultez un avocat ou un notaire

La distinction entre un usufruit et une autre institution peut être difficile à faire. N’hésitez pas à consulter un avocat ou un notaire sur la question afin de bien connaître vos droits.

Distinctions entre un usufruit et une fiducie

La notion d’usufruit se distingue d’autres institutions similaires. Notamment, l’usufruit se distingue de la fiducie. La fiducie est une institution juridique destinée à une fin particulière. (Article 1260 C.c.Q.) Le patrimoine fiduciaire est « affecté » à une fin. Il est indépendant des bénéficiaires, des fiduciaires et du constituant. (Article 1261 C.c.Q.) Voici quelques différences. (1) Lors de la création d’un usufruit, l’usufruit et le nu-propriétaire sont deux bénéficiaires distincts. Dans une fiducie, il n’y a que les bénéficiaires qui bénéficient de l’institution. (Lafond, paragraphe 1725) (2) L’usufruit n’a pas un patrimoine distinct, car les acteurs ont des droits directement sur les biens. C’est le contraire dans le cas d’une fiducie. (Lafond, paragraphe 1725) (3) le fiduciaire peut distribuer le capital au bénéficiaire. Dans l’usufruit, l’usufruitier doit conserver la substance du bien. Autrement dit, il doit conserver le capital. (Lafond, paragraphe 1726)

Distinguer un usufruit et une substitution

La substitution est une institution juridique régie par les articles 1218 à 1255 du Code civil du Québec. Pour plusieurs, elle ressemble fortement à un usufruit. En effet, le créateur désire dans les deux cas avantager des personnes différentes. Toutefois, la substitution est une institution prévoyant une propriété successive dans le temps. Autrement dit, le premier propriétaire est pleinement propriétaire. Il doit néanmoins remettre la propriété à une deuxième personne. Pour résumer, une substitution permet une propriété successive dans le temps. (Article 1218 C.c.Q.)

Dans le cas d’un usufruit, un usufruitier et un nu-propriétaire sont propriétaires au même moment.

Le petit frère de l’usufruit : le droit d’usage

Un droit d’usage ressemble beaucoup à un usufruit. (Lafond, paragraphe 1905) Les droits d’un usufruitier sont toutefois plus étendus que ceux conférés par un droit d’usage. (Lafond, paragraphes 1905, 1908 ; Baudoin, Renaud, paragraphe 1172/1) En fait, le droit d’usage est essentiellement un usufruit, mais dont les bénéfices sont limités aux besoins du titulaire du droit. (Article 1172 C.c.Q. ; Lafond, paragraphe 1919) À cette preuve, nous pouvons ajouter le renvoi supplétif de l’article 1176 du Code civil du Québec aux règles de l’usufruit ; autrement dit, les règles de droit applicables à un usufruit viennent parfaire les règles régissant le droit d’usage. Le droit d’usage s’étant aux personnes habitant également la résidence et aux personnes dont le titulaire du droit d’usage a la charge. (Article 1172 C.c.Q.)

Quelques précisions au sujet du droit d’usage

Le droit d’usage a un caractère incessible et il est insaisissable. (Article 1173 C.c.Q.) Toutefois, si l’acte créateur demeure muet, le tribunal pour déterminer s’il est dans l’intérêt de l’usager de permettre la saisie ou la cession du droit. (Article 1173 C.c.Q.)

Dans le cas d’un usufruit, l’usufruitier peut céder son droit ou louer le bien (Article 1135 C.c.Q.) L’usufruit peut aussi être saisi. (Article 1136 C.c.Q.)

Le loyer — distinctions entre un usufruit et une location

Même si un usufruit et une location sont des institutions similaires, il faut les distinguer. La location est surtout un contrat entre deux personnes. Autrement dit, il s’agit d’un droit essentiellement personnel. Quant à l’usufruit, il s’agit d’un droit sur le bien lui-même. (Lafond, paragraphes 1720-1722) Également, selon l’auteur Lafond (paragraphe 1724), c’est le loyer qui constitue la principale différence entre les deux. Évidemment, le locataire doit payer un loyer au propriétaire.

Les relations entre l’usufruitier et le nu-propriétaire

Un usufruitier et un nu-propriétaire ont de nombreuses obligations. La présente section de l’article a pour objectif de les décrire de manière générale. De manière générale, Des nuances peuvent être nécessaires pour votre dossier. Dans tous les cas, consultez un avocat ou un notaire pour vérifier le droit applicable à votre cas.

Les obligations de l’usufruitier

Un usufruit vise à faire profiter de l’usage et des fruits d’une propriété à une personne et du capital à une autre personne. Évidemment, celui qui utilise le bien doit faire particulièrement attention. Afin de protéger le nu-propriétaire, l’usufruitier doit remplir certaines obligations pour pouvoir profiter de son droit.

Pour vous renseigner sur vos droits et vos obligations, venez-nous voir à Longueuil, sur la Rive-Sud.

Pour vous renseigner sur vos droits et vos obligations, venez-nous voir à Longueuil, sur la Rive-Sud.

Obligations avant l’entrée en vigueur de l’usufruit
L’inventaire des biens dans un usufruit

Ainsi, l’usufruitier doit faire un inventaire des biens sur lesquels porte son droit. (Article 1142 C.c.Q.) Il doit même faire cet inventaire à ses propres frais. (Article 1142 C.c.Q.) Sans cet inventaire, il ne peut forcer la délivrance du bien. (Article 1143 C.c.Q.) Donc, nous voyons que le législateur a pris les moyens pour protéger le nu-propriétaire en forçant l’usufruitier à constituer des preuves de l’état de son droit au tout début. À défaut d’un inventaire, l’usufruitier est privé des fruits. (Article 1146 C.c.Q.).

L’assurance dans un usufruit

Il doit également fournir une certaine forme d’assurance ou de sûreté sur son bien, et ce, dans le but de protéger le capital du nu-propriétaire. (Article 1144 C.c.Q.) À défaut, le nu-propriétaire peut demander la nomination d’un séquestre pour protéger son bien, (Article 1145 C.c.Q.) même si l’usufruitier pourra réclamer les biens meubles au séquestre dans certaines circonstances. (Article 1147 C.c.Q.) Encore une fois, nous voyons que le législateur a pris les moyens nécessaires pour protéger le capital du nu-propriétaire. À défaut d’une assurance ou d’une sûreté, l’usufruitier est privé des fruits. (Article 1146 C.c.Q.).

Les obligations d’un usufruitier pendant un usufruit
Les assurances pendant un usufruit

Dans le but de protéger le capital du nu-propriétaire, l’usufruitier doit assurer le bien contre les risques habituels dans la majorité des cas. (Article 1148 C.c.Q.) Si le risque se matérialise, la prime est versée à l’usufruitier et ce dernier doit, dans la majorité des cas, réparer le bien. (Article 1149 C.c.Q.)

Le nu-propriétaire peut prendre une assurance également. (Article 1150 C.c.Q.)

L’entretien de la propriété pendant un usufruit

Durant l’usufruit, l’usufruitier doit entretenir la propriété, (Article 1150 C.c.Q.) et assumer les dépenses courantes. (Article 1154 C.c.Q.) Cela signifie qu’il doit payer l’ensemble des frais qui sont associés à la propriété. Toutefois, dans le cas des grosses réparations de nature capitale, le nu-propriétaire doit les défrayer. (Article 1150 C.c.Q.) Évidemment, des litiges peuvent facilement naître des interprétations divergentes. Dans un tel cas, n’hésitez pas à consulter un avocat ou un notaire pour savoir si votre question précise a déjà été tranchée. L’article 1152 C.c.Q. peut également fournir certaines réponses; ce dernier précise que les dépenses visant la structure, la couverture du bâtiment, le système de chauffage, le système électrique ou la plomberie sont incluses dans les dépenses de nature capitale aux frais du nu-propriétaire.

Que se passe-t-il si le nu-propriétaire refuse de procéder aux réparations de nature capitale?

L’usufruitier doit les faire exécuter lui-même. Les coûts des réparations seront alors remboursés au terme de l’usufruit. (Article 1153 C.c.Q.)

Le devoir d’information

Pendant la durée de l’usufruit, l’usufruitier doit informer le nu-propriétaire des réparations importantes à effectuer. Il doit aussi l’informer de tout empiètement sur la propriété. (Article 1159 C.c.Q.)

D’autres exemples de l’obligation de l’usufruiter de ne pas entamer le capital de la propriété

Autrement, l’usufruitier ne peut abattre des arbres que dans des circonstances bien précises. (Article 1139 C.c.Q.) Par ailleurs, il doit dévoiler et faire approuver son plan pour l’exploitation agricole du bien faisant l’objet d’un usufruit. Plus précisément, c’est le nu-propriétaire qui doit approuver le plan d’exploitation. (Article 1140 C.c.Q.) Également, les matériaux qu’un usufruitier peut extraire de la propriété sont limités. (Article 1141 C.c.Q.) Cela est compréhensible, puisqu’en filigrane, l’objectif du droit est de laisser le capital au nu-propriétaire.

Toutefois, personne n’est responsable de la vétusté normale. (Articles 1160, 1167 C.c.Q)

Les obligations du nu-propriétaire

Le remboursement des impenses dans certaines circonstances

La notion d’impenses comprend notamment le concept d’impenses nécessaire et le concept d’impenses utile. Des impenses nécessaires sont des impenses visant à conserver l’immeuble. L’interprétation de la notion par les tribunaux est parfois contradictoire. Toutefois, vous pouvez chercher des jugements sur la question en analysant les jugements portant sur l’article 958 C.c.Q.. Ces impenses sont remboursées par le nu-propriétaire. (Article 1137 C.c.Q.) Encore une fois, cela s’explique par le fait que c’est le nu-propriétaire qui doit ultimement bénéficier du capital.

Les impenses utiles sont des impenses qui augmentent la valeur d’une propriété. (Baudoin, Renaud, paragraphes 959/2 et 959/3) Dans le cadre d’un usufruit, les impenses utiles ne sont pas remboursées par le nu-propriétaire. (Article 1138 C.c.Q.) Le nu-propriétaire peut les conserver. C’est uniquement l’usufruitier qui peut déterminer s’il laisse les impenses à l’arrivée du terme. (Article 1138 C.c.Q.)

Le cas particulier d’une succession – dettes et frais de justice

Dans un contexte successoral, des règles particulières s’appliquent pour le paiement des dettes. Lorsqu’un usufruit est reçu à titre de legs, il faut déterminer s’il s’agit d’un legs universel, d’un legs à titre universel ou d’un legs à titre particulier. Dans le cas d’un legs à titre particulier, l’usufruitier peut exiger du débiteur ou du nu-propriétaire le paiement de la dette. Il peut exiger le remboursement immédiat de la part débiteur. (Article 1155 C.c.Q.) Lorsque l’usufruit porte sur l’ensemble des actifs d’une succession ou d’une quote-part de celle-ci, l’usufruitier est alors tenu à une partie des dettes de la succession. (Article 1156-1157 C.c.Q.) Afin de bien maîtriser vos obligations dans le cadre d’une succession, consultez un avocat ou un notaire.

Des règles particulières sont également applicables au paiement des frais de justice lorsque les parties font valoir leurs droits. (Article 1158 C.c.Q.)

Recours d’un usufruitier

Demande pour cesser l’atteinte à son droit

L’usufruitier peut exiger du nu-propriétaire qu’il cesse toute atteinte à son droit. (Article 1125 C.c.Q.)

La fin de l’usufruit

L’usufruit prend fin lorsqu’une des six situations prévues par les articles 1162-1163 C.c.Q. se produit. En premier lieu, l’arrivée du terme provoque la fin de l’usufruit. (Article 1162 C.c.Q., al. 1) Cela est logique, car un usufruit n’est pas éternel selon sa définition. Toutefois, il peut être viager. Autrement dit, il peut être très long.

Il se termine également lors que les qualités de nu-propriétaire et d’usufruitier s’unissent. Le décès de la dernière personne titulaire du droit d’usufruit provoque aussi la fin. (Articles 1162, al. 2 et 3 et 1166 C.c.Q.)

La destruction du bien faisant l’objet d’un usufruit

Un usufruit prend également fin avec la destruction du bien (article 1163 C.c.Q.), sous réserve des dispositions sur l’assurance.

La déchéance du droit à la suite d’abus

L’usufruitier peut perdre son droit, si à la suite de nombreux abus ou de dégradations, il cause des dommages au droit du nu-propriétaire. (Article 1168 C.c.Q.) Le tribunal peut moduler toutefois la condamnation. (Article 1168 C.c.Q.) Par conséquent, il est très rare qu’une déchéance soit prononcée. (Baudoin, Renaud, paragraphes, 1168/3)

L’abandon d’un usufruit

Le titulaire d’un droit d’usufruit peut l’abandonner, et ce, partiellement ou totalement. (Article 1169 C.c.Q.) Notons qu’un simple geste ne suffit pas. Si l’abandon n’est pas confirmé par écrit, il faut généralement avoir des comportements significatifs qui dépassent le simple non-usage ou la non-perception des fruits.  (Baudoin, Renaud, paragraphes 1162/1-5) Pour abandonner un usufruit, il faut idéalement le faire de manière expresse. Il faut idéalement s’entendre avec le nu-propriétaire. Si l’usufruitier et le nu-propriétaire ne s’entendent pas sur les modalités d’abandon, le tribunal peut les fixer. (Articles 1169 – 1170 C.c.Q.)

Transformation d’un usufruit en rente

Lorsqu’un usufruitier a de la difficulté à remplir ses obligations, il peut exiger la transformation de son droit en rente. (Articles 1162 al. 5 et 1171 C.c.Q.) Toutefois, les paramètres d’un tel recours n’ont pas été précisés dans la jurisprudence. Cela est fort dommage, car un recours permettant disjoindre les intérêts du nu-propriétaire et de l’usufruit serait utile pour mettre un terme aux chicanes s’étalant sur des années. Le commentaire du ministre de la Justice laisse entendre que les difficultés sérieuses doivent mettre en péril le droit de l’usufruitier et le droit des autres également. Une cherche plus poussée sur les origines de l’article par un avocat ou un notaire pourrait permettre d’éclaircir le sujet.

Références

Jean-Louis Baudouin et Yvon Renaud, Code civil du Québec annoté, 22e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2019

Pierre-Claude Lafond, Précis de droit des biens, 2e éd. Montréal : Éditions Thémis, c2007.

Ministère de la Justice, Commentaires du ministre de la Justice – Le Code civil du Québec , t. 1, Québec, Les Publications du Québec, 1993.

Résumé
Usufruit et nue-propriété, quels sont vos droits?
Titre
Usufruit et nue-propriété, quels sont vos droits?
Description
Un usufruit peut être créé par testament, ce qui explique notre intérêt pour cette institution juridique. L’usufruit peut également être créé par la loi, par un contrat et par un jugement (lorsque la loi le permet). (Article 1121 C.c.Q.) L'usufruit est une institution plus complexe qu'il n'y paraît. Une étude approfondie peut vous permettre d'éviter certains pièges.
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